物業(yè)稅一再被提到議事日程，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關注。有關專家在接受記者采訪時認為，盡管物業(yè)稅一旦開征必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多重影響，但短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟。

　　物業(yè)稅緣何“空轉(zhuǎn)”

　　在日前舉行的國家稅務總局第三季度新聞發(fā)布會上，有關負責人表示，在我國建立物業(yè)稅主要是為了完善我國的稅收制度。由于政策性比較強，物業(yè)稅在立法方面還需要進行更多的研究探討，所以目前主要是從技術上為物業(yè)稅的開征做好準備。

　　這位負責人說，物業(yè)稅在國際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，主要是針對房產(chǎn)的評估值或接近市場價值來征稅，而目前我國實行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大的差距。要實行與國際接軌的物業(yè)稅，首先就要從建立評稅制度開始入手。前期六個試點地區(qū)的試點工作也是圍繞解決技術手段來開展的。目前已初步取得了一定的效果，創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計算機評稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關系，培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。

　　該負責人還透露，今年，將在河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點工作。加上此前參與試點工作的北京、江蘇、深圳等六個地區(qū)，試點工作將擴大到10個地區(qū)。

　　那么，為什么要選擇這些地區(qū)作為試點呢？中央財經(jīng)大學政府管理學院副院長、公共管理研究中心主任、物業(yè)稅制度設計與城市公共管理模式選擇研究課題組負責人溫來成接受記者采訪時說，2003年以來，他參與了有關部門物業(yè)稅制度的理論研究和探討工作。他認為，一個稅種在全國范圍內(nèi)征收，要選擇有代表性的地區(qū)，比如北京屬于經(jīng)濟比較發(fā)達地區(qū)；河南大致代表中部地區(qū)；寧夏代表西部地區(qū)，這可以為下一步正式實施物業(yè)稅提供一些有價值的參考經(jīng)驗。對此，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說，國家要考慮不同的地區(qū)水平來選擇試點，考慮到同一個政策表現(xiàn)和發(fā)揮功能、效力的不同，相對落后的地區(qū)作為選擇試點之一，便于國家掌握各個方面的基礎信息，有利于決策的正確性和全面性。

　　計稅模式區(qū)分投資與自住

　　所謂“空轉(zhuǎn)”是指沒有實際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財稅部門、房管部門以及土地管理部門等單位共同參與，要統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，做測算、評估，做報表，做稅收統(tǒng)計等。記者了解到，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨著房產(chǎn)的升值而提高。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，稅率不宜定得過高。也有說法認為，鑒于我國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展不平衡，全國實行統(tǒng)一的物業(yè)稅率的可能性較低，物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。

　　短期內(nèi)開征條件尚不成熟

　　對于物業(yè)稅開征的具體時間表，接受記者采訪的專家認為，短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟，一些問題仍有待進一步解決。

　　溫來成認為，目前開征物業(yè)稅的條件還不十分成熟，其中最大的障礙就是稅收要素的理解上。比如納稅人、課稅對象、稅率、減免稅等看法上都有很大的分歧，如果在各方面分歧意見比較大的情況下，強行推行某一稅種，效果不一定好。再過兩三年，等大家對這些看法趨于一致，或者大部分人都認為條件成熟時，推行會比較好一些。

　　溫來成告訴記者，在國外，城市房地產(chǎn)稅的主要特征是實行財政自治制度，一個城市的房產(chǎn)稅的稅率是多少，由地方?jīng)Q定，一般是由地方議會決定。今年城市建設需要的資金多，城市改造任務重，可以提高稅率；反之則可以降低稅率，這樣比較靈活。而我們國家現(xiàn)在所有地方稅的立法權全部在中央，雖然各省也有一部分權力，但權力不大，因此管理體制值得借鑒。溫來成認為，中國物業(yè)稅的管理權限可以下放到省一級，比如稅率、減免稅等可以由省一級政府來決定，不要全部由中央控制。與此同時，國外物業(yè)稅大部分實行評估征稅，每隔兩年或者三年，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，對房地產(chǎn)進行價值評估，按照評估以后的價值來征稅，這樣可以使政府分享由于經(jīng)濟增長而使財產(chǎn)增值所帶來的好處，而且財產(chǎn)增值也有政府管理的要素，政府從中取得一部分收入也是合理的。

　　“雖然物業(yè)稅的出臺已經(jīng)只是時間快慢的問題，但是如何在物業(yè)稅中充分體現(xiàn)公平和可操作性，業(yè)界普遍認為還有許多具體細節(jié)問題尚待解決。”北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說，現(xiàn)在大家最為關注的是物業(yè)稅的征收標準，其中包含三個方面：第一就是物業(yè)稅開征前后購買的房屋是否應區(qū)分對待，在物業(yè)稅開征前購買的房屋，已經(jīng)在購房款中一次性支付了地價和相關稅費，再對其開征物業(yè)稅，就有失公平；第二是自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否應區(qū)分，物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性，以納稅能力衡量，自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)的性質(zhì)是不同的，前者是純支出，而后者則是通過房屋出租收取利潤；第三，普通住宅與高檔豪宅的稅率是否也應有所區(qū)別，“居者有其屋”是不應該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源的過度占用。此外，“目前我國的物業(yè)評估體系還沒有完整的建立，對于物業(yè)的升值或貶值應該如何進行評估也是一個尚待解決的問題。”金育松補充說。

　　(本報記者:李佳鵬 何廣懷 鄧華寧 徐旭忠 石慶偉 實習生:商艷青 章婧)