“現在，外資進入房地產開發的速度越來越快。”北京聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒這樣告訴記者。今年以來，我國房地產開發企業利用外資增勢強勁，房地產業實際利用外資已經占到全國利用外資比重的1/5以上。伴隨外資的進入，大量熱錢涌入我國房地產市場業已成為各方面必須面對的事實。

　　熱錢大舉涌入

　　國家統計局數據顯示，今年1至8月份，我國房地產開發企業利用外資371億元，同比增長65.9%，增幅比去年同期提高30.1個百分點。今年上半年，房地產業實際利用外資規模占同期全國實際利用外資總計的比重達到24.1%，比2006年全年比重提高近11個百分點。

　　這種情況在部分地區表現更為突出。如四川省2006年19個上千萬美元的外資項目中有12個是房地產項目。2007年1至2月，四川省外資實際到位200萬美元以上的18家企業中有一半是房地產項目；外資實際到位達16915萬美元，占同期該省利用外資總計的79.3%。

　　伴隨外資進入的還有大量熱錢，盡管我國政府已經對此有所警惕。今年二、三季度，國家先后出臺了針對外資投入中國房地產的兩個文件，5月23日頒布的《商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》要求，地方審批部門批準設立外商投資房地產企業，應及時依法向商務部備案。7月10日國家外匯管理局發布的《關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》規定，今后將不再批準新的外資房地產貸款(銀行貸款或者股東貸款)。

　　但是，“大量境外熱錢在國內進行非正常流動和投機已經成為事實，流入量在2500億至3000億美元之間，并且還有繼續擴大流入量的發展趨勢。境外熱錢具有明顯的投機賭博特征，其主要投資方向是房地產和股市等高利潤增長行業。”廣東省社會科學院產業經濟研究所剛完成的《境外熱錢在國內非正常流動調查報告》提出了這樣的論點。

　　熱錢流入國內途徑隱秘

　　所謂“熱錢”，是人們對國際套利資本的通俗說法，是在有套利機會的時候迅速流入某個市場，獲利后再迅速流出的資金。但是，要想把隨著外資進入的熱錢和其它資金區分開是十分困難的。何況我國對熱錢的流入有嚴格的限制，所以境外熱錢流入我國市場的途徑是相當隱秘的。

　　據了解，境外熱錢主要以港澳地區合法的財務金融公司為組織者，直接參與熱錢轉移的往往是各行業涉及跨境業務的正當經營的大型企業。熱錢通常會通過各種途徑轉化為表面合法的投資資金，進出境相當方便，運作方式也很成熟。其流入方式千變萬化、層出不窮，有些方法簡直令人難以置信。

　　《境外熱錢在國內非正常流動調查報告》課題組在調查跟蹤的一個案例中，發現其有如下手法：

　　一個地下錢莊以境外的公司跟其在國內的關聯外貿公司簽訂一個貿易合同，合同中約定外方為了支持中方工作需要，解決中方資金緊張的局面，同意提前支付部分貨款以便中方能及時組織貨源進行出口交易。但在預支貨款入境后的三個月，即交貨期到達時，中方以貨物生產出現某些特殊困難為由，要求外方同意予以延遲交貨三個月。經雙方多次協商后，外方表示予以諒解并同意中方的要求。可是到預支貨款入境后的六個月，即第二次約定交貨期到達時，中方又以原材料價格上升為由，要求外方相應地提高出口產品價格。為此，中外雙方不斷協商了兩個月，最后雙方同意以中方賠償外方預付款的10%為代價終止該項貿易合同，預付貨款也順理成章地返還境外的外方。

　　課題組表示，該案例充分反映了地下錢莊非常熟悉國際貿易慣例和法規，通過中外雙方就貿易事項磋商的眾多來往信件，可以使人確信這是一宗出現意外的可以理解的貿易，而且好像也發生了比較嚴重的貿易糾紛。實際上，地下錢莊就是通過這個方法，輕而易舉地把境外熱錢引進到國內溜達了近八個月。

　　地產市場、金融制度均受沖擊

　　越來越多的國外熱錢投資到國內樓市，刺激了房價的過快增長。《境外熱錢在國內非正常流動調查報告》課題組表示，由于我國房地產市場發展時間不長，還沒有形成有效的市場定價機制，境外熱錢趁機通過操縱市場，提高房價。又由于境外熱錢在房地產市場具有明顯的“標桿效應”，境內外很多民間資金在其影響下，紛紛跟風入市，房價越炒越高，房地產價格與真實價值脫離，出現了明顯的“效用失真”問題，價格泡沫一旦破裂，就會對房地產行業造成長期低迷的影響。

　　另外，由于境外熱錢主要集中于高端市場，如高檔住宅和其他豪華地產，而我國居民需要的廉價房子的供應反而減少。同時國內游資與境外熱錢相互匯集，通過銀行杠桿的放大效應，刺激了房地產市場上的追本逐利行為。因此，投資需求正取代居民需求而成為房地產投資重點。廣東省社會科學院研究員黎友煥表示，這樣會加劇我國房地產市場供應的不合理結構。

　　面臨考驗的不止有樓市，還有我國的外匯管理制度和金融制度，因為熱錢的涌入削弱了我國目前固守的資本管制的有效性，擾亂了外匯市場秩序。報告結果顯示，雖然我國目前仍未實行人民幣資本項目完全自由兌換，但熱錢的大量流入意味著經常項目和資本項目之間的流通已經被打開了通道，這就助長了外匯市場上的非法交易，扭曲了國際收支平衡，虛增了外匯儲備，增加了人民幣升值的壓力。為了保持匯率穩定，中央銀行不得不購買外匯市場上溢出的外匯，從而相應地增加了外匯占款及基礎的貨幣供應量，這一方面通過貨幣的乘數效應，使得流通中的人民幣迅速增加，推動通貨膨脹的產生；另一方面弱化了匯率調節外匯資金供求的功能，導致我國的貨幣政策相關調控效果減弱。(方燁 洛濤 孔博)