編者按：建設(shè)部的“風(fēng)險提示”使“小產(chǎn)權(quán)房”驟然成為輿論關(guān)注的焦點，其“何以存在”、“有何風(fēng)險”、“結(jié)局如何”都成為社會關(guān)注和討論的熱點話題。編輯部特別組織了這組報道，透過對這些小產(chǎn)權(quán)房項目的解讀，我們不僅看到其對高房價市場的對抗和對住房保障體系蒼白無力的反襯，更看到了城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)對以土地、房產(chǎn)為代表的社會資源的人為分割。為數(shù)不少的城市居民被低廉的房價吸引到小產(chǎn)權(quán)房項目中，的確是值得人們深思的現(xiàn)象。
“城市居民不要購買在集體土地上開發(fā)修建的住房。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)�！边@是不久前建設(shè)部發(fā)出的風(fēng)險提示。這個風(fēng)險提示的理由是，按照相關(guān)法規(guī)，我國目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，因此在集體土地上開發(fā)修建的住房不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。這些在集體土地上開發(fā)修建的住房，即被社會稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。
面對建設(shè)部的風(fēng)險提示和相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū)，一些“小產(chǎn)權(quán)房”項目在現(xiàn)實中正在變換著各種形式進(jìn)行銷售，成為一個灰色的監(jiān)管區(qū)域。
規(guī)避法規(guī)禁區(qū)小產(chǎn)權(quán)房變形銷售
日前，記者來到位于成都市北三環(huán)外北湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)一個叫“北湖印象”的樓盤。根據(jù)記者多年的看房經(jīng)驗，“這樣的房子，估計每平方米應(yīng)該在4000元以上了。”“每平方米2000多元！”售樓小姐的報價讓記者一驚。
“為什么這么便宜？”聽?wèi)T了噌噌上漲的商品房報價，突然聽到成都住房四五年前的行情報價反倒有些“不習(xí)慣”。
“因為這些房子沒有產(chǎn)權(quán)，我們簽訂的是70年的物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而不是商品房買賣協(xié)議。”
“那不就是小產(chǎn)權(quán)房嗎？”
“不是小產(chǎn)權(quán)房！因為我們什么產(chǎn)權(quán)也不會給你，你僅相當(dāng)于一次性繳付了70年的住房租金�！甭牭接浾咛岬健靶‘a(chǎn)權(quán)房”，售樓小姐突然顯得很謹(jǐn)慎，一再強(qiáng)調(diào)說，這不是“小產(chǎn)權(quán)房”，也沒有開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)，而是政府為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中居住而修建的“新居工程”，多余部分的房子可以拿出來一次性轉(zhuǎn)讓70年的使用權(quán)。在該售樓中心公示的住房銷售表上，記者看到正在“銷售”的二期數(shù)百套住房中70%都已經(jīng)“名花有主”了。
隨后幾天里，記者在成都其他幾個城郊地區(qū)采訪了解到，像“北湖印象”這樣以轉(zhuǎn)讓“物業(yè)使用權(quán)”、“數(shù)十年一次性長租”等形式銷售“小產(chǎn)權(quán)房”正成為此類項目規(guī)避法規(guī)禁區(qū)的一個普遍手法，有的項目接待中心干脆就將“住房銷控表”改名為“住房租控表”。
城區(qū)高房價、低保障熱了“小產(chǎn)權(quán)房”
在小產(chǎn)權(quán)房受到市場熱切關(guān)注的背后，其實是城區(qū)的高房價和住房保障體系的不完善。
“由于不是成都戶口，所以不能購買成都市的經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房；由于沒有固定的正式工作，購買普通商品房，也沒有銀行愿意提供按揭貸款；所以面對城區(qū)的高房價，我們只能選擇價格適中的小產(chǎn)權(quán)房�！眮碜运鞂庌r(nóng)村的范樹發(fā)多年來在成都靠倒騰電腦、手機(jī)等電子產(chǎn)品養(yǎng)活自己和家人，為了圓在成都擁有一套住房的夢想，不久前在華陽買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”。
除了住房保障體系覆蓋面有限的問題之外，經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房的定價方案也讓這些保障性住房被挾裹進(jìn)不斷升溫的房地產(chǎn)市場里面，致使住房保障體系隨著房地產(chǎn)市場升溫而“水漲船高”。據(jù)了解，包括成都在內(nèi)的全國大部分城市的保障性住房定價方案均是參照周邊同類商品住房的價格下浮10%左右進(jìn)行定價的，而由于房價上漲加快的原因，這些保障性住房的實際定價往往與該地區(qū)一年前、甚至數(shù)月前的商品住房價格一致。一年前買不起商品房的家庭，一年之后，也不太可能就買得起經(jīng)濟(jì)適用房或限價房，這類家庭往往也被迫加入到小產(chǎn)權(quán)房的購買者之列。
比商品房的價格低了50%左右的小產(chǎn)權(quán)房對于大多數(shù)普通購房者來說，其巨大的吸引力是不言而喻的。“不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，沒有房產(chǎn)證，不就是交易起來困難嗎？買這類房子本來就不是為了投資，而是為了居住。說白了，不就相當(dāng)于花了一筆錢租了一套長期住房嘛�！毙‘a(chǎn)權(quán)房買主范樹發(fā)的想法，代表了很多此類購房者的心態(tài)。
同地不同價農(nóng)民有疑惑
如果農(nóng)村集體土地遲遲不能合法化入市流轉(zhuǎn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就只能面臨兩種選擇：被動地等待政府征地，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀@取一定的土地增值收入；或是冒著不受法律保護(hù)的風(fēng)險，主動地流轉(zhuǎn)集體土地以提前并最大化實現(xiàn)土地增值。
“憑什么地方政府只花費幾萬元的補(bǔ)償就可以征用我們的土地，而后再以數(shù)百萬元一畝的高價拍賣給開發(fā)商。為什么我們不能直接將集體所有的土地放入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，或直接進(jìn)行開發(fā)？”在采訪小產(chǎn)權(quán)房過程中，記者總能聽到一些村民對國有土地和集體所有土地“同地不同價”、“同地不同‘國民待遇’”的疑惑和不滿。
“農(nóng)民最大的資產(chǎn)財富就是他的房產(chǎn)，由于宅基地不能流轉(zhuǎn)、集體土地不能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、其使用權(quán)不能抵押等法規(guī)限制，他們所擁有的最大資產(chǎn)財富往往不能變現(xiàn)成其加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生產(chǎn)資本。”四川省建設(shè)廳村鎮(zhèn)建設(shè)處處長文技軍告訴記者說，“不可否認(rèn)的是，很多集體經(jīng)濟(jì)組織通過‘小產(chǎn)權(quán)房’等形式讓一些農(nóng)民致了富，也凸顯了在市場的需求下，農(nóng)民將資產(chǎn)變資本迫切愿望�！�
“國家應(yīng)當(dāng)讓能發(fā)揮更大土地效益的地方按市場的規(guī)律去高效配置資源，發(fā)揮土地的功能作用。在保護(hù)耕地的前提下，讓農(nóng)村集體土地按照市場價值自由進(jìn)入市場，這既可以避免先由地方政府征用轉(zhuǎn)為國有土地之后，再以高價出讓土地的行為；又能消除同一土地，由于土地所有性質(zhì)的不同，造成巨大的差價，從而更充分地保障農(nóng)民的權(quán)益。”被稱之為成都市村民土地股權(quán)化改革典范的成都龍華農(nóng)民股份合作社董事長李剛建議說。(侯大偉)
武漢：“小產(chǎn)權(quán)房”信息只在知情人圈子中散布
北京：“高房價時代”的“小產(chǎn)權(quán)房”之惑
南京：對已建成小產(chǎn)權(quán)房不會搞一刀切全部拆除
價格是市價1/3 收入有限“小產(chǎn)權(quán)房”能住就行
