策劃人語
白駒過隙。2007年，樓市調(diào)控執(zhí)行年，匆匆過半。
回眼望去，不由人唏噓感慨：這是個最好的年代，這是個最壞的年代。
《上海證券報·地產(chǎn)投資》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價持續(xù)回升、結(jié)構(gòu)比例失調(diào)、財稅政策難行、保障制度不全，檢查難有實效等房地產(chǎn)市場焦點，盡管已經(jīng)或多或少得到了改善，但依舊是普遍擔心的問題，也是留給下半年調(diào)控落實的巨大考驗。
這一期的“2007樓市半程總結(jié)報告”，希望能以冷靜的觀察者的身份，和您一起探究調(diào)控尚未完全成功的原因，一起尋求下半年完成樓市理性轉(zhuǎn)軌的可行性。
房價：“雞尾酒療法”助創(chuàng)新高？
一個由多種藥物成份混合，針對同一疾病中不同病菌，進而達到療效的療法被稱為“雞尾酒療法”。這和目前的樓市調(diào)控何其相似。為了抑制“過快上漲”的房價，從去年5月開始的房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)至今，涉及11部委，近20項調(diào)控政策，只為多管齊下，“藥到病除”。然而，效果如何，市場自知。
今年4月，中國社科院一份房地產(chǎn)報告的預測言猶在耳：“2007年全年房價漲幅將控制在5%以內(nèi)。”而當月的房價漲幅為5.6%。專家點評稱，要打平5%的全年漲幅，后8個月的房價調(diào)控任務非常艱巨。而到了6月，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)：5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%。
為了改變這種局面，調(diào)控者所做的努力，不可謂不多。今年4月，北海市以23.6%的驚人漲幅超過深圳(11.3%)和北京(10.7%)，成為房價漲幅最大的城市。建設部隨即要求當?shù)卣白龀鼋忉尅保磻俣戎炝钊诵牢俊４饲埃瞬课?lián)合發(fā)文，要求全國各地用一年時間開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪巍Ｖ螅鞯貞暥鴦拥膱蟮酪渤Ｒ妶蠖恕?/p>
我們已經(jīng)在政府文件看到了太多的慣常用語，而實際的效果卻未見顯現(xiàn)。已近疲態(tài)的樓市調(diào)控越來越像一個“接近換來期望，期望帶來失望的惡性循環(huán)。”
但是，紛紜的市場跡象中仍依稀可見“期望”。深圳的市民點名舉報工作已經(jīng)開始落實，一天時間就有40多個樓盤被舉報。“如果真的把嚴打落實到位，房價回調(diào)空間會立刻顯現(xiàn)。怕的就是走個過場。”分析人士稱。
而上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍認為，如今的中國房價是一個與GDP、股市，甚至國際金融市場息息相關的領域，調(diào)控者需要有更高的視野和能力，才能做出正確的調(diào)控抉擇。“2007年房價漲幅保持去年水平已屬不易，5%的目標我個人認為基本是不可能的。”李戰(zhàn)軍稱。
保障：政策實效待體現(xiàn)
香港地產(chǎn)富豪李兆基曾在自己的傳記中談到：“歸宿是人人的渴求，有瓦遮頭是家家戶戶的愿望。”許多老百姓的遮頭之瓦離不開政府應給予的幫助。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長、建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，加大政府的社會保障力度，才能實現(xiàn)人人有其屋的目標。
國家目前也正在要求各地加大住房社會保障力度，改善、改進、加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供應，但萬眾期盼的住房保障制度，究竟在地方得到了逐步完善，還是只是被消極地應付？
執(zhí)政層在看到傳統(tǒng)的調(diào)控手法被指變相抬高房價后，終于在去年下半年開始，在工作重心中及時加入了社會住房保障的內(nèi)容。其實，我國的住房保障體制早已有之，當時提出來的住房保障結(jié)構(gòu)是實行三種不同的產(chǎn)品供應，即商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房。而在此輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，以廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房為基礎的住房保障體系也越來越明晰。
隨著2007年步入年中，北京市建委公布了新修訂的《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，并開始向社會各界征求意見。根據(jù)北京的政策，已經(jīng)購買經(jīng)濟適用房的家庭，仍可按照原有規(guī)定進行再上市交易，但補交費用的標準政府有關部門可依法適時調(diào)整。此外，廉租房實物配租比例將從目前的5%提高到30%。
應該說，在新的經(jīng)濟、市場發(fā)展形勢下，住房保障體系制度進一步健全，有利于整個房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。專家還建議，在廉租房制度上，段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度。經(jīng)濟適用房投資不僅從2000年持續(xù)滑坡，而且仍然存在許多需要改進和完善的問題。
財稅：“狠招”力度被削弱
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，年過一半，房價未跌，征稅不斷。半年以來，個人所得稅和土地增值稅已可當之無愧地榮登上半年樓市話題排行榜的焦點，國家的意圖已很明顯，地方的執(zhí)行卻有所保留。
稅收政策比起那些行政措施顯然要“狠”許多，從去年二手房市場在個稅政策從公布到實施的5天內(nèi)的反應來看，沖擊力的確很大，但政策的長期效果卻很難據(jù)此作出斷言。由于地方執(zhí)行力度欠缺等問題，二手房個稅政策目前的作用，僅停留在“凍結(jié)”部分市場交易的層面。
個稅執(zhí)行細則陰晴不定，調(diào)控力度被大大減弱。以上海為例，就在5月從嚴征收20%個稅的通知下發(fā)第二天，上海地稅局隨即作出 “現(xiàn)行的個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅政策執(zhí)行沒有發(fā)生變化”的聲明，如此自擺“烏龍”，讓人大跌眼鏡。
到了6月，也是基于國家年初就制定的通知，上海宣布將對非普通住房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅。然而，通知僅強調(diào)了核定征收辦法，居住未滿3年的按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收；居住滿3年未滿5年的減半征收；居住滿5年以上免征。
但由于稅率不大，僅僅是營業(yè)稅的一個零頭，因此未在“抗藥性”較強的當前樓市下引起過大騷動。土地增值稅細則出臺后，上海二手房市場總體波瀾不驚。專家則認為此項政策仍留有較大余地，是意在向逐步回暖的二手房市場發(fā)出試探性暗示。
除了二手房交易稅費，新房市場的財稅調(diào)控也在進行之中。根據(jù)國稅總局的通知要求，今年2月1日起，各地稅務部門要嚴格清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，稅率按照國家法律規(guī)定的30%-60%的四級超率累進稅率進行，并且項目到一定節(jié)點必須清算。此后，北京率先制定并下發(fā)地方實施細則，表示將嚴格按照國家規(guī)定進行清算。而上海市地方稅務局已經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)了國稅總局的通知，同時規(guī)定對開發(fā)商暫時統(tǒng)一按收入的1%預征土地增值稅，但如何清算尚未明確。目前看來，各地的速度還不夠快。
結(jié)構(gòu)：最“孤注一擲”的措施？
在今年4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報告中，專家們做出了房價漲幅將得到有效控制的判斷，最核心論據(jù)來自樓市“結(jié)構(gòu)調(diào)控”。
去年年中，“國六條”初生之時，結(jié)構(gòu)調(diào)控曾做為最大亮點被政府和專家廣為傳頌，但隨即成為最受爭議的內(nèi)容之一。
根據(jù)新政規(guī)定，新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。短短一句話，攪亂了這一年的房地產(chǎn)市場。“確認這一要求適合每個建筑還是適合城市總量，就花去了幾個月的時間。此間眾多待審批項目進度無限期擱淺，大大影響了今年的樓盤入市速度。”上海一家外資房地產(chǎn)代理機構(gòu)的分析員介紹。
此后，在明確了“以城市總量計”的標準后，結(jié)構(gòu)調(diào)控演變成一場考驗建筑設計者的游戲。“現(xiàn)在很多建筑設計單位的重要工作內(nèi)容之一，是如何幫助開發(fā)商規(guī)避小戶型規(guī)定帶來的影響。一些已經(jīng)建好的樓盤一看就是做了手腳的。”北京一家著名的建筑設計單位總裁告訴記者，“這些樓盤確實是按小戶型建的，但是怎么看格局都不合理。很奇怪，只要兩套房子一打通，就很合理了。”
結(jié)構(gòu)調(diào)控的又一“貢獻”是大戶型房價的畸形上漲。“政策剛一出來，北京一些大戶型房源就封盤不賣了。過了半個月，再開盤時價格上調(diào)了20%。”北京一位想購買大戶型的購房者介紹，“沒有別的原因，開發(fā)商知道未來大戶型房源要變少了。”
就是這樣一個政策，成為執(zhí)政者最得意的調(diào)控顯效之舉。“因為住宅產(chǎn)品入市周期較長，結(jié)構(gòu)調(diào)控顯效需要一定時間，大概在1至2年之內(nèi)才會有效果出來。”一些專家表示。
整治：檢查風并非“降火劑”
國家于去年掀起的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪物L暴在今年進入一個新階段，市場各方也是翹首以待。雖然根據(jù)時間表，目前還未進入最后“攻堅”階段，但時至年中，從各地的反應上看，許多人對于整治風暴是否能起到摧枯拉朽的作用并不樂觀。
就在上周，從北京傳來建設部等八部委決定提前進行樓市調(diào)查的消息。按照八部委今年制定的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨福瞬课?1至12月才根據(jù)各地上報的情況開展情況和相關項目進行抽查。
但新的消息是，鑒于深圳等城市5月房價漲幅較快，八部委將即時對這些城市展開聯(lián)合調(diào)查，了解房價上漲的原因，檢查是否存在“非正常、非市場”性的因素推動城市房價的快速上漲。然而，聽到消息的市場剛剛為之一振，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局很快又否認了八部委將來深圳摸查房價的說法。
有市場人士向記者表示，并不是對國家沒有提前展開檢查而失望，只是覺得地方不應該只靠“上面”施壓才有所作為，今年以來樓市的“上火”跡象已很明顯，地方政府應該自覺行動，為樓市“降火”。
另在已經(jīng)開展自查工作的上海，對涉嫌違規(guī)的“湯臣一品”、“嘉和國際大廈”、“經(jīng)緯城市綠洲”3個商品房項目的開發(fā)商和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司進行專項檢查的消息一出，也令市場激動不已。然而隨著日子一天天過去，有關部門的檢查結(jié)果一直不見蹤影，而市場內(nèi)或“殺雞儆猴”或“擺擺樣子”，各種議論已經(jīng)滿天飛，希望最后的結(jié)果不會拖得太久并能令人認可。（柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕）
