一般認(rèn)為，使用率越高，公攤面積就越少，相對(duì)的單位價(jià)格就更低；反之，要么是設(shè)計(jì)有問題，要么是開發(fā)商在搗鬼，反正購房者不劃算。其實(shí)不然，房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。房屋使用率很高，公共空間品質(zhì)差，家中裝修得再好，房子也不會(huì)值錢。

　　誤區(qū)一

　房屋使用率越高越劃算

　　南方許多樓盤的公共部分做得非常好，但如果用使用率指標(biāo)評(píng)定，就很難得到認(rèn)可。北京也有過一些樓盤，為了提升樓盤的居住品質(zhì)，設(shè)計(jì)了明亮的電梯廳、寬敞的公用空間等等，但相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e加大，戶型使用率降低，受到了一些非議。其實(shí)，這些東西也是為了客戶使用的。一般來說，越是高檔的房子，其公攤面積越大，使用率越低。所以，如果購房者僅僅從經(jīng)濟(jì)上是否劃算的角度來考慮使用率的高低，是不全面的。

　國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。由此可見，國(guó)家并沒有把住房使用率的起點(diǎn)定得很高。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，使用率應(yīng)該有個(gè)合理的限度，并不是越高越好。所以，購房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。

　誤區(qū)二

　　套內(nèi)使用面積都能用

　　假設(shè)某套房子建筑面積是100平方米，使用率85%，套內(nèi)使用面積是85平方米；如果使用率是80%，套內(nèi)使用面積就只有80平方米。如果單價(jià)相同，表面上看，使用率高的客戶更劃算。但是，如果80平方米的戶型設(shè)計(jì)得當(dāng)，使用上的方便性和有效性超過或等同85平方米的戶型，那么，超出的5平方米就屬垃圾面積了。

　　據(jù)北京市中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計(jì)所總建筑師江南介紹，垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)在走廊、進(jìn)深、陽臺(tái)和衛(wèi)生間4個(gè)地方。可別小看垃圾面積，在公攤面積不變的情況下，它有時(shí)高達(dá)十幾二十平方米呢！這些垃圾面積披著高使用率的外衣，靜悄悄地吞噬了您的購房款和物業(yè)費(fèi)。

　　貼心提醒

　　4處易出現(xiàn)垃圾面積

　　1.走廊

　　套內(nèi)設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)倪^道，可能會(huì)達(dá)5至10平方米。而且，按現(xiàn)在設(shè)計(jì)的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。現(xiàn)在有一些設(shè)計(jì)為了有效地利用過道，有意識(shí)地把過道加寬，使之能夠放下一些柜子等東西，增加過道除了連接之外的一些使用價(jià)值，但還是有一點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)加于人的味道。所以，用于交通的面積盡量少一些為好。

　　2.進(jìn)深

　　增加樓型的進(jìn)深是在嚴(yán)格的規(guī)劃控制下有效地增加一個(gè)樓盤銷售面積的常用辦法。因?yàn)檫M(jìn)深每增加一米，該戶型面積就會(huì)增加大約8-10平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無可厚非。但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面積，因?yàn)檫@樣會(huì)造成客廳和餐廳面寬和進(jìn)深比例的失調(diào)。

　　3.陽臺(tái)

　　現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)，每戶大約有面積不小的陽臺(tái)。好的設(shè)計(jì)將陽臺(tái)功能細(xì)分成陽光室、觀景平臺(tái)、服務(wù)陽臺(tái)等等，不好的設(shè)計(jì)中，陽臺(tái)是增加進(jìn)深的辦法之一，而且不太引人注意。這中間可能有1.5至1.8米的進(jìn)深成了垃圾。

　　4.衛(wèi)生間

　　新設(shè)計(jì)的樓盤中，大都有兩個(gè)以上的衛(wèi)生間，一般次衛(wèi)在4至6平方米之間，主衛(wèi)則不一定，小的6至8平方米，大的達(dá)到了20平方米。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，衛(wèi)生間在3至6平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與設(shè)計(jì)的關(guān)系非常大，尤其是管道井、通風(fēng)井、入口開門位置等關(guān)系極大。如果設(shè)計(jì)不當(dāng)，這里也會(huì)出現(xiàn)幾平方米的垃圾面積。

　　（記者 蔡雪婧）