【策劃人語】

　　從房地產交易市場、住房保障體系、樓市金融格局，再到今天的土地市場摸底調查。我們《上證·地產投資》的“樓市揭黑錄”系列也走到了尾聲。這一期，我們著重剖析和試圖擊碎的，是那些長久以來籠罩在房地產市場的源頭——土地市場的陰霾和黑洞，那些糾葛和纏繞在土地儲備和出讓領域的不良現象。正是因為這些暗箱的存在，房地產市場的健康發展遭遇到了根本的阻力。

　　頑疾不除，房地產調控依舊難免“空調”的風險；黑洞不滅，百姓安居的源頭哪有活水來？

　　權力尋租 儲備階段“國資流失”

　　“如今真正的土地黑幕多存在于儲備環節。”土地專家章林曉開門見山。盡管公開招拍掛制度實施后，經營性用地的出讓表面上已經實現透明化，但眾多前后環節仍留有“協議”性質。此間，有地方的農民可能因土地流失而更加貧困，有購房者可能因土地升值而透支購房支出，有開發商可能因土地倒手而一夜暴富，有部分掌權人可能因土地交易而中飽私囊……

　　2006年9月5日，國務院正式下發《關于加強土地調控有關問題的通知》，概括當前主要土地問題為建設用地總量增長過快，低成本工業用地過度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象等。

　　章林曉分析，由上述提法可知，目前加強土地調控的側重點并不是房地產一個方面，而是著力于整個宏觀經濟的土地資源保護，并打擊各類以地生財的土地違法行為。“土地儲備環節、規劃調整和土地審批是滋生腐敗的主要方面。”章林曉稱。

　　了解土地儲備流程，需要以2004年的經營性用地全部實現公開招拍掛出讓的“8.31大限”為節點。“土地儲備環節的不透明一直是土地市場最大的黑洞，但是形式在‘8.31大限’前后各有不同。”專家表示。

　　北京一家開發商就介紹，在實行全部招拍掛以前，土地的來源主要是工廠、舊城改造、集體土地征用為國有土地，或從其他開發商手里買的二手地。由于土地市場信息的不透明與不對稱，能夠掌握這些資源的人會搶先控制大家想要的地皮，而且拿地的成本也比較低。“各種關系在土地市場起到了決定性的作用。”這位開發商稱，“一塊地皮沒關系的人拿5億元，有關系的人拿3億元甚至2億元。”

　　正因為土地市場并未完全透明公開，開發商經常通過各種關系進行土地的囤積、炒賣，以牟取暴利，最終導致土地價格的隱密性和爆炸式的增值。“此次國家重點提出工業用地也要實現招拍掛，就是因為此前工業用地在協議出讓的階段，存在類似上述權錢交易的黑幕。”專家表示。

　　更有開發商向記者表示，盡管不少重要城市已經實現大部分土地的公開招拍掛出讓，仍有大量中小城市的土地出讓存在由地方政府“意向”企業拿地的現象。南京一家開發商就稱，通過各種關系將工業用地轉為其他建設用地，或以“租用農村集體性質土地”的名義占耕地為建設用地的做法屢見不鮮。

　　公開出讓 “透明”后也有“黑手”

　　為了各自的利益，開發商與一些政府部門的土地“聯誼”還存在于招拍掛的公開出讓環節。

　　土地專家章林曉介紹，一宗土地在招拍掛前必定得做好規劃，也就是說，這宗土地價值幾何是對應于一定規劃條件的，比如建筑密度、容積率、公建面積、綠化率等等，而當規劃條件發生變化，土地使用權的價格也會相應發生變化。于是，一些與政府部門達成“默契”的開發商就可以上演規劃的“偷梁換柱”，即在土地招拍掛出讓時設定一個規劃條件，到實際建設時，卻成為另一個規劃條件。一些小區莫名其妙地綠地減少、樓層增加等，都是這種規劃變更的結果。

　　“當規劃失去了嚴肅性，可以不受限制地隨意變更，那么，在表面‘價高者得’的原則之下表現出的‘公正、公平、公開’的‘招拍掛’出讓就沒有了意義。”市場人士嚴肅地表示。

　　此外，土地招拍掛出讓中的另類做假還體現在意向方的鎖定。即在土地招拍掛出讓時，先以苛刻的規劃條件“嚇跑”以正常途徑進入的有意向的開發商，而只留下那些“心中有底”的、與一些部門和官員達成“默契”的企業。或者邀請一些愿意“友情客串”的開發商，幫助炒高價格，將土地高額托付給“外來戶”。

　　華中某三線城市的一家開發商就向記者反映，因為是作為外地企業首次進入該市，在一次土地的公開競拍中明顯感受到另一家小企業的緊跟叫價，“直到我們最后拿到了那幅土地的使用權，才發覺價格已經高出太多了。”該開發商感慨，“說不好是不是那家小企業有意來抬高價格，但土地交易中，‘托’是一直存在的。”

　　地方政府 勿做不良企業“代理商”

　　在土地黑幕中，一些地方政府往往扮演著重要角色，每一位參與其中的市場人士都感慨頗深。如本月，國土資源部發布了2006年全國土地違法案件查處情況通報。通報顯示：去年查處結案9萬多件，被處理的相關責任人近3600人，90%以上土地違法案件與地方政府相關。

　　華東某小城市的開發商向記者介紹，2000年，某區政府以招商引資名義將這家廣東企業引入該區，開發建設以餐飲為主的大型商業項目。但隨著土地價格的直線上漲，地方政府開始考慮這塊位置極佳的土地可以發揮更大的升值功能，于是以“四證不全”為由收回土地，甚至不惜強行拆除已經開始經營的物業，并動用稅務、公安等部門查處該開發商，迫使其簽訂退出協議。“合作初期，地方政府承諾先開工再協助辦理‘四證’，現在‘四證不全’成了他們清除項目的理由。”開發商無奈地表示。

　　的確，與違法違規并行的還有在“合法合規”面貌下的土地問題。據統計，一些城市目前的地方財政50%以上來自土地收益。雖然宏觀調控下，有關部門已經提出不再將GDP和招商引資作為地方政績考核的唯一依據，但是業內人士稱，“以地生財”的現狀在短期內不會有很大改觀。

　　另外，宏觀調控過程中可能出現的新的土地黑幕也令市場人士擔憂。例如根據去年“國六條”中提出的“限地價、限房價”的住房調控原則，原本唯價格論的單一土地出讓標準變得繁雜而軟性。“這就可能為開發商和地方政府尋找新的尋租空間提供方便。”有市場人士表示。

　　土地專家章林曉評價，土地違法特別的一個誘因，在于一些政府依法行政狀況不佳。在公共財產的“委托代理”關系中，可能出現代理人即地方政府受利益驅動將公權私化、通過設租而私分公益的可能，這種私化與私分不僅表現為極端的個人中飽私囊，而且更廣泛地表現為單位、部門、地方聯合謀求局部利益。另一方面，在目前我國行政法治化程度不高、地方政令時常有不暢的情況下，實現多部門的積極有效協調配合，并非易事。(柯鵬 于兵兵)