在深圳的購(gòu)房者中，投資客是一個(gè)繞不過的話題。比起北京、上海的樓市，深圳的投資客們國(guó)際背景要淡些，本地化和普及度則更高，因此實(shí)力也參差不齊。未必每個(gè)投資客資金實(shí)力都非常強(qiáng)，但參與樓盤投資卻十分積極。隨著第二套房的購(gòu)買門檻增高，樓市的持續(xù)冰凍，開發(fā)商的爭(zhēng)相降價(jià)促銷，投資客的投資積極性也迅速降到了冰點(diǎn)。曾經(jīng)被判斷為投資比例過高的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資客在市場(chǎng)上一時(shí)銷聲匿跡。

　　“深圳投資客進(jìn)入了冬眠期”。日前，記者從許多業(yè)內(nèi)人士的口中，聽到了這樣的論斷。無論在二級(jí)市場(chǎng)還是三級(jí)市場(chǎng)，深圳的置業(yè)者們的成交都十分冷淡，許多人面對(duì)目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)無心入市，投資者也有意識(shí)地漸漸減持或出租手中物業(yè)，呈現(xiàn)了十足的休眠期癥狀。

　　從短線炒作到長(zhǎng)期出租

　　根據(jù)國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)，今年2月，全市商品房一手樓共成交781套，日均成交約27套，再創(chuàng)深圳樓市成交量的一個(gè)歷史新低。

　　這次的交易低谷，與投資客的缺席有很大關(guān)系。作為樓市寒暖的風(fēng)向標(biāo)，投資客的態(tài)度無疑將深刻地影響著樓市的溫度。在去年投資客熱情高漲的時(shí)候，深圳樓市被判斷為“過熱”，而今年投資客集體持觀望態(tài)度之時(shí)，樓市的堅(jiān)冰也變得難以撼動(dòng)。

　　盡管在短期內(nèi)很難獲得新的上漲動(dòng)力的預(yù)期是一致的，然而對(duì)樓市盤整時(shí)間長(zhǎng)短的判斷各不相同，加上投資客本身不同的財(cái)務(wù)狀況和資金壓力，深圳的投資客們又在蟄伏中，尋找各自的投資出路。

　　李先生是一個(gè)近兩年才涉足房地產(chǎn)投資潮的弄潮兒，但他出入很快，平均3、4個(gè)月就轉(zhuǎn)手一套，至今已經(jīng)購(gòu)置過不少房產(chǎn)，現(xiàn)在手上仍有幾套房子待售。他買房子一般都是挑選位置優(yōu)越、質(zhì)數(shù)較高的新房，雖然基數(shù)較大，但是利潤(rùn)豐厚，付完首期之后就等著下家接手，一般這下家同樣也是投資客。

　　然而自從去年八月份開始，李先生發(fā)現(xiàn)，中介向他要盤的電話越來越少了，手頭的幾套房子按原定的價(jià)位已經(jīng)很難出手。在這半年來，隨著市場(chǎng)日益變冷，李先生也將房子的價(jià)格一降再降，然而問津者寥寥，中介告訴他，現(xiàn)在的新房都沒有多少人愿買，何況他轉(zhuǎn)手還要賺一筆再賣出去。而李先生本身資金的周轉(zhuǎn)問題也漸漸凸顯，于是他只好將幾套房子放出去出租，以租金來抵去大部分的月供，從一個(gè)短線炒家變成一個(gè)長(zhǎng)期投資者。

　　同致行地產(chǎn)董事長(zhǎng)王波表示，現(xiàn)在的投資客實(shí)力都還普遍比較強(qiáng)，一般不會(huì)因?yàn)闃鞘胁缓枚�大量拋盤，對(duì)他們而言，收租金也不失為一個(gè)好的選擇。

　　缺席市場(chǎng)立足觀望

　　隨著像李先生一樣的投資者離場(chǎng)，新房的開盤銷售率日益萎縮，而現(xiàn)在的價(jià)格雖有下調(diào)，然而自住客承接仍然乏力，交易量持續(xù)走低，市場(chǎng)觀望氣氛更重。二手樓的情況也相似。然而租賃市場(chǎng)卻在穩(wěn)定中有所升溫，可以看出像李先生一樣，“炒房炒成了房東”的情況不在少數(shù)。

　　“大多數(shù)投資客還是處于觀望中。”DTZ戴德梁行深圳公司總經(jīng)理程家龍表示。持續(xù)高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)使許多置業(yè)者都感到，深圳部分片區(qū)的房?jī)r(jià)要見頂回落，對(duì)于未來還有沒有上漲的潛力，許多人都抱著懷疑的態(tài)度。

　　異地置業(yè)曾經(jīng)是刺激深圳投資客的一帖良方，但現(xiàn)在這種熱潮已經(jīng)消退。盡管珠三角以及長(zhǎng)沙、武漢、重慶等內(nèi)地二線城市仍不乏深圳人的身影，但量不大，大多是嘗試性質(zhì)的。“對(duì)深圳人而言，外地的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟，”眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理郭澍楠介紹道，“而且，這次房地產(chǎn)的調(diào)整是全國(guó)范圍的，外地市場(chǎng)同樣也開始降溫。”深圳的一些異地置業(yè)團(tuán)體也反映了同樣的問題。

　　李先生以及他的同行們也考慮過將資金轉(zhuǎn)入股市，然而目前股市也不夠穩(wěn)定。對(duì)這批人來說，穩(wěn)定的收益是投資的動(dòng)力，而在現(xiàn)在沒有更好的收益渠道之前，積極尋找減輕損失的方法、“靜觀其變”也許是較好的選擇。

　　蟄伏寒冬等待破冰

　　去年九月份關(guān)于第二套房首付提高的政策，可以說直接導(dǎo)致了大量投資客的離場(chǎng)，而自住客也普遍對(duì)目前的房?jī)r(jià)表現(xiàn)出承接乏力，這一點(diǎn)最突出的表現(xiàn)是在西鄉(xiāng)、寶安中心區(qū)、后海、布吉等炒風(fēng)最盛的區(qū)域，在這些區(qū)域，新房的成交萎縮最嚴(yán)重，大量項(xiàng)目從去年開盤至今，成交率始終徘徊不上。

　　全國(guó)其他地區(qū)的投資客也紛紛淡出。廣州項(xiàng)目在近半年來的房?jī)r(jià)震蕩期中，由于投資客的缺席，一手住宅成交量下降明顯。據(jù)報(bào)道，1月廣州全市一手住宅成交量下降50%，而且這其中投資買家僅占10%。尤其在投資客云集的豪宅項(xiàng)目中，隨著交易量的急速下跌，帶來這些豪宅價(jià)格15%-20%的下挫。

　　毫無疑問，上海樓市目前也陷入了低谷，對(duì)手持房產(chǎn)的投資者來說是個(gè)考驗(yàn)。根據(jù)投資客本身不同的財(cái)務(wù)狀況和資金壓力，有人還在等待，有人則已經(jīng)行動(dòng)。據(jù)了解，部分投資客已開始出貨逃頂。投資者逃頂，主要是因?yàn)樾判氖艿侥壳笆袌?chǎng)低迷的行情影響。多數(shù)投資者預(yù)測(cè)，未來至少三個(gè)季度的時(shí)間內(nèi)，上海樓市的頹勢(shì)難改，現(xiàn)在逃頂是個(gè)選擇。

　　對(duì)于深圳投資客，“逃頂”的時(shí)機(jī)已經(jīng)過去。現(xiàn)在出手的價(jià)格與幾個(gè)月前已經(jīng)相差甚遠(yuǎn)。然而如果是資金有壓力的投資客，也不能不選擇拋盤。而更多的投資客會(huì)等待著樓市的回春之日。

　　安佳置業(yè)董事長(zhǎng)黃志對(duì)投資客有如下的判斷，作為投資者，他購(gòu)買房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是賺或不賺。這段時(shí)間收益少，投資客可能會(huì)沉寂，而如果房?jī)r(jià)調(diào)整到有適當(dāng)?shù)膬r(jià)值空間，就會(huì)觸動(dòng)購(gòu)買力從而取得一定的成交，從而達(dá)到供需之間一個(gè)新的平衡。在這種有活力以及吸引力的市場(chǎng)上，會(huì)有新的投資客隨著自住客入市。郭澍楠也表示，今年對(duì)投資客來說是一個(gè)遲來的春天，盡管沉默是大多數(shù)，但在一些位置交通比較便利的小戶型項(xiàng)目，也不乏港資投資客的身影。對(duì)于深圳投資客何時(shí)才會(huì)復(fù)蘇進(jìn)入市場(chǎng)，他給出的預(yù)期是今年秋天。(韓文嘉)