“現在大家都在睡覺。等到過完年，可能就開始蘇醒了。”上海市中原地產的汪峰告訴記者。“去年10月以來，市場成交量下跌，價格趨于平緩，以前一個月門店的中介費能有四五十萬元，人均四五萬元，現在只有3萬元左右。”

　　央行和銀監會關于第二套房貸提高首付款和利率政策出臺后，上海樓市成交量大幅萎縮。房地產研究機構佑威房地產研究中心發布的最新數據顯示，1月11日~17日,上海市商品房(新房中剔除配套房和動遷房的房源)成交量自2007年7月以來首次跌破30萬平方米，僅成交28.97萬平方米，環比跌幅高達19.88%。其中，與普通購房者相關度較大的商品住宅(商品房中的住宅部分)一周僅成交20萬平方米，環比降幅17.46%。

　　事實上，自2007年7月開始，上海樓市的成交量持續下滑。去年12月，供求形勢首次出現逆轉，出現供大于求的局面。進入2008年后，樓市仍呈現供過于求的態勢。

　　佑威房地產研究中心的數據顯示，2008年1月前17天，上海商品住宅的供應量為57.86萬平方米，同期成交量為51.40萬平方米，供求比為1∶0.89。加上去年12月的31天,商品住宅已連續約50天保持供過于求的態勢。

　　觀望氣氛濃厚

　　來到上海市浦東新區上南路中林路段，記者看到，號稱“門店王”的創輝已關門，一些私人小中介公司也不見蹤影。

　　21世紀不動產上海銳豐上南路加盟店經理周宇感到，門店這兩個月的成交量比2007年10月前萎縮了將近一半。而住商不動產的陳海龍提到，在2007年10月以前，他每月可做5~8個單子，而11月只做了三四個。

　　“市場觀望氣氛濃厚，出現拐點。”周宇認為，原因有兩個：

　　一是到了年關，大家都在忙年，沒太用心想買房的事，購房的需求量下降，成交量也就下降了；二是有價無市的市場表現逐漸明顯。

　　上述兩個因素一同導致成交量的萎縮。很多賣家撐不住了，一些房東把價格壓低。公司還可能采取某些促銷手段，比如銷售樓盤的時候打八、九折，在樓層的選擇上給予方便……而這些方式，反而造成觀望的氣氛更加濃厚。

　　據上海中原地產的有關統計，去年12月,上海中原的二手房交易量下降20%,延續了前兩月的下跌頹勢。低迷的交易量使不少公司從租賃業務中挖掘潛力，最近，上海不少區域租賃業務比往年同期要好，這其中相當部分是暫時不買房的樓市觀望者。

　　記者在與一位來中介公司看房者的交談中發現，他對于購房的想法比較迷茫。“我不知道什么時候買房子最合適，看不清楚方向。”

　　而上個月在凌兆路購房的侯敏則表示，所謂的樓市“拐點”，并未對他們的生活產生什么影響。在和男朋友商量之后，小兩口向父母借了錢，支付了房屋首付款搬進新家。“結婚用房，該買的還是得買。”

　　而家住上中路的胡彬則表示，自己家里本打算年底換一套大一點的房子，但全家觀察了一陣兒之后，同樣選擇了看看再說。“現在賣房子不合算，買大房子的問題從緩。”

　　在與幾位打算購房者的交談中，記者發現，他們的意見不一。有人認為房價會在短期內走低，也有人認為房價拐點的說法不過是“狼來了”的說法，但他們當中的大部分人還是采取了“先把房子放一放”的態度。

　　買賣雙方冷戰

　　上海購房者的購房意愿正隨著房價的持續走高而不斷下降。認為當前購房時機“很差”的購房者接近70%，對未來半年仍舊看“差”的占比也達到了65%。上海財經大學日前發布的2007年第四季度消費者信心指數顯示。

　　這份調查同時顯示，有17.6%的受訪者對于房地產市場宏觀調控效果持肯定態度，比三季度的12.3%有所提高。

　　“不管房子多貴，還是得買，像一些動遷戶和新婚家庭，需求是剛性的；另一種需求是彈性的，短期內可買可不買，比如小房子換大房子，大房子一套換成兩套小房子，還有想住得離父母近些，現在都采取了從緩。這一些情況導致了觀望的人多，購房的人更加地冷靜了。”周宇說道。

　　汪峰則提出，現在更確切地說是一個冷戰階段——賣方和買方的交易關系尤其冷淡。“看的人多，買的人少，可能看的10個人中只有1個人為準客戶。”因為大家的心里都沒搞清楚，房價的走勢會是怎樣？

　　“買漲不買跌，這是人們的心態，目前的成交量和觀望導致現階段的拐點。”周宇用買股票經歷形容人們買房子的心態，“成交量萎縮，買的人就少了，而房價幾個月下來還沒有降低，這個時候看的人就會急了，急忙買房，這下買的人又多了——大家一看，再不買的話，不知道還要漲到哪里去，再不買就不行了，最后，進一步導致房子成交量上升，房價還會上漲。”

　　他還提到，形成樓市觀望期的原因與購房政策的出臺密切相關，第二次買房首付款四成，銀行利率提高，這讓很多買主有了壓力，投資買房的人少了，轉為自住型購房為主。

　　周宇補充道，在實際操作中，有很多銀行針對客戶情況，綜合評判房齡，超過20年的不給做貸款，超過15年小于20年的給五成貸款，小于15年的按照客戶的資金、條件給三到四成貸款，這又給了買方進一步的壓力，“觀望氣氛也越來越濃厚。”

　　挺過去才能活下去

　　身處觀望期，三得房產的石三剛深有體會，“以前是房東出價，而現在是客戶決定市場，中介就處于兩難的境地。房東會給中介報一個最低價，否則不賣，寧愿等節后房子漲價。而買方感覺，價格平穩了，房價肯定還會下降，愿意等房價跌了再買。這讓中介難做啊，有沒有客戶對我們影響最大。”

　　“沒有客戶，經營不善，小公司關了很多，大公司倒了很多。不過，大公司可能會好一點兒，因為規模在那里，而對于小的中介公司來說，心態最重要。”陳海龍這樣告訴記者，買、賣、中介“三方就處于一個博弈。挺不住也得挺住，不能挺住也得挺住，就看誰先倒下。”

　　而上海二手房指數辦公室日前發布報告顯示，2007年，上海二手房市場在經歷了大幅攀升后，進入盤整期。2008年，央行從緊的房貸政策會使得大多數投機、投資購房者知難而退，預計市場上投資客較為密集的區域將會出現掛牌房源增多的現象。隨著上海市政建設和軌道交通網絡的日益完善，中心區域外圍板塊逐漸受到關注，二手房可選擇區域不斷擴大。預計2008年上海二手房市場首先上演的是買賣雙方的博弈，待趨于平衡后再次進入平穩發展。

　　而據國家發改委、國家統計局調查顯示，2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅與11月持平。上海房屋銷售價格則同比上漲9.3%；上海二手住房銷售價格同比上漲10.8%，環比上漲0.4%。

　　國際五大地產顧問行之一的高力國際作出預測，今年上海樓市發展的增速將有所放緩，減緩的主要原因是政策調控和受前期價格已上漲到高位的影響。

　　“對于中介來說，暴跌暴漲都是死路一條，對于買方、賣方也是一樣。房價暴漲，誰買得起房子？房價暴跌，賣家虧損巨大。”汪峰指出。

　　“應對觀望期，中介還得多采取手段。”石三剛提到，可以通過網絡信息的發布，在附近小區的信箱內投入房產中介介紹單的方式來對這個局面作一些努力。“還可以用駐守的方式，看到買家從其他中介走出來后，再走上前去積極詢問，了解客戶要買或者租什么樣的房子，用這個方式拉客戶也比較奏效。”

　　“金九銀十的最佳時機沒有了，只能靠現在努力爭取客戶來支撐了。我只期待節后有轉機。”順馳房產的一位顧問這樣說道。

　　漢宇房產的一位顧問則表示：“我們喜歡最好的市場就是‘三得利’——買方、賣方、中介三方得利。”

　　“在我們行內，把2008年稱為是大洗牌的一年，因為市場不會大漲大跌不會大紅大紫，這對中介都會是考驗和挑戰。”周宇指出，2008年不會是中介很火的一年，很多公司將面臨危機。如果沒有品牌效應，沒有雄厚的資金，沒有良好的經營政策，就可能會面臨倒閉。

　　“要應對這個觀望期，中介需要有完善的內部平臺系統為客戶選房，中介本身需要有良好的資金繼續運轉，繼續占有市場份額，只有以這樣的姿態，看誰能夠挺得過去，就能在優勝劣汰的市場中取勝。”周宇說，“對于買方、賣方，也是一樣，就看誰能挺得過去了。”(張琦 周凱）