“現(xiàn)在大家都在睡覺。等到過完年，可能就開始蘇醒了。”上海市中原地產(chǎn)的汪峰告訴記者。“去年10月以來，市場(chǎng)成交量下跌，價(jià)格趨于平緩，以前一個(gè)月門店的中介費(fèi)能有四五十萬元，人均四五萬元，現(xiàn)在只有3萬元左右。”

　　央行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于第二套房貸提高首付款和利率政策出臺(tái)后，上海樓市成交量大幅萎縮。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月11日~17日,上海市商品房(新房中剔除配套房和動(dòng)遷房的房源)成交量自2007年7月以來首次跌破30萬平方米，僅成交28.97萬平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)19.88%。其中，與普通購(gòu)房者相關(guān)度較大的商品住宅(商品房中的住宅部分)一周僅成交20萬平方米，環(huán)比降幅17.46%。

　　事實(shí)上，自2007年7月開始，上海樓市的成交量持續(xù)下滑。去年12月，供求形勢(shì)首次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)供大于求的局面。進(jìn)入2008年后，樓市仍呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢(shì)。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年1月前17天，上海商品住宅的供應(yīng)量為57.86萬平方米，同期成交量為51.40萬平方米，供求比為1∶0.89。加上去年12月的31天,商品住宅已連續(xù)約50天保持供過于求的態(tài)勢(shì)。

　　觀望氣氛濃厚

　　來到上海市浦東新區(qū)上南路中林路段，記者看到，號(hào)稱“門店王”的創(chuàng)輝已關(guān)門，一些私人小中介公司也不見蹤影。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐上南路加盟店經(jīng)理周宇感到，門店這兩個(gè)月的成交量比2007年10月前萎縮了將近一半。而住商不動(dòng)產(chǎn)的陳海龍?zhí)岬剑��?007年10月以前，他每月可做5~8個(gè)單子，而11月只做了三四個(gè)。

　　“市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，出現(xiàn)拐點(diǎn)。”周宇認(rèn)為，原因有兩個(gè)：

　　一是到了年關(guān)，大家都在忙年，沒太用心想買房的事，購(gòu)房的需求量下降，成交量也就下降了；二是有價(jià)無市的市場(chǎng)表現(xiàn)逐漸明顯。

　　上述兩個(gè)因素一同導(dǎo)致成交量的萎縮。很多賣家撐不住了，一些房東把價(jià)格壓低。公司還可能采取某些促銷手段，比如銷售樓盤的時(shí)候打八、九折，在樓層的選擇上給予方便……而這些方式，反而造成觀望的氣氛更加濃厚。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，去年12月,上海中原的二手房交易量下降20%,延續(xù)了前兩月的下跌頹勢(shì)。低迷的交易量使不少公司從租賃業(yè)務(wù)中挖掘潛力，最近，上海不少區(qū)域租賃業(yè)務(wù)比往年同期要好，這其中相當(dāng)部分是暫時(shí)不買房的樓市觀望者。

　　記者在與一位來中介公司看房者的交談中發(fā)現(xiàn)，他對(duì)于購(gòu)房的想法比較迷茫。“我不知道什么時(shí)候買房子最合適，看不清楚方向。”

　　而上個(gè)月在凌兆路購(gòu)房的侯敏則表示，所謂的樓市“拐點(diǎn)”，并未對(duì)他們的生活產(chǎn)生什么影響。在和男朋友商量之后，小兩口向父母借了錢，支付了房屋首付款搬進(jìn)新家。“結(jié)婚用房，該買的還是得買。”

　　而家住上中路的胡彬則表示，自己家里本打算年底換一套大一點(diǎn)的房子，但全家觀察了一陣兒之后，同樣選擇了看看再說。“現(xiàn)在賣房子不合算，買大房子的問題從緩。”

　　在與幾位打算購(gòu)房者的交談中，記者發(fā)現(xiàn)，他們的意見不一。有人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在短期內(nèi)走低，也有人認(rèn)為房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的說法不過是“狼來了”的說法，但他們當(dāng)中的大部分人還是采取了“先把房子放一放”的態(tài)度。

　　買賣雙方冷戰(zhàn)

　　上海購(gòu)房者的購(gòu)房意愿正隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)走高而不斷下降。認(rèn)為當(dāng)前購(gòu)房時(shí)機(jī)“很差”的購(gòu)房者接近70%，對(duì)未來半年仍舊看“差”的占比也達(dá)到了65%。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)日前發(fā)布的2007年第四季度消費(fèi)者信心指數(shù)顯示。

　　這份調(diào)查同時(shí)顯示，有17.6%的受訪者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果持肯定態(tài)度，比三季度的12.3%有所提高。

　　“不管房子多貴，還是得買，像一些動(dòng)遷戶和新婚家庭，需求是剛性的；另一種需求是彈性的，短期內(nèi)可買可不買，比如小房子換大房子，大房子一套換成兩套小房子，還有想住得離父母近些，現(xiàn)在都采取了從緩。這一些情況導(dǎo)致了觀望的人多，購(gòu)房的人更加地冷靜了。”周宇說道。

　　汪峰則提出，現(xiàn)在更確切地說是一個(gè)冷戰(zhàn)階段——賣方和買方的交易關(guān)系尤其冷淡。“看的人多，買的人少，可能看的10個(gè)人中只有1個(gè)人為準(zhǔn)客戶。”因?yàn)榇蠹业男睦锒紱]搞清楚，房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)是怎樣？

　　“買漲不買跌，這是人們的心態(tài)，目前的成交量和觀望導(dǎo)致現(xiàn)階段的拐點(diǎn)。”周宇用買股票經(jīng)歷形容人們買房子的心態(tài)，“成交量萎縮，買的人就少了，而房?jī)r(jià)幾個(gè)月下來還沒有降低，這個(gè)時(shí)候看的人就會(huì)急了，急忙買房，這下買的人又多了——大家一看，再不買的話，不知道還要漲到哪里去，再不買就不行了，最后，進(jìn)一步導(dǎo)致房子成交量上升，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。”

　　他還提到，形成樓市觀望期的原因與購(gòu)房政策的出臺(tái)密切相關(guān)，第二次買房首付款四成，銀行利率提高，這讓很多買主有了壓力，投資買房的人少了，轉(zhuǎn)為自住型購(gòu)房為主。

　　周宇補(bǔ)充道，在實(shí)際操作中，有很多銀行針對(duì)客戶情況，綜合評(píng)判房齡，超過20年的不給做貸款，超過15年小于20年的給五成貸款，小于15年的按照客戶的資金、條件給三到四成貸款，這又給了買方進(jìn)一步的壓力，“觀望氣氛也越來越濃厚。”

　　挺過去才能活下去

　　身處觀望期，三得房產(chǎn)的石三剛深有體會(huì)，“以前是房東出價(jià)，而現(xiàn)在是客戶決定市場(chǎng)，中介就處于兩難的境地。房東會(huì)給中介報(bào)一個(gè)最低價(jià)，否則不賣，寧愿等節(jié)后房子漲價(jià)。而買方感覺，價(jià)格平穩(wěn)了，房?jī)r(jià)肯定還會(huì)下降，愿意等房?jī)r(jià)跌了再買。這讓中介難做啊，有沒有客戶對(duì)我們影響最大。”

　　“沒有客戶，經(jīng)營(yíng)不善，小公司關(guān)了很多，大公司倒了很多。不過，大公司可能會(huì)好一點(diǎn)兒，因?yàn)橐?guī)模在那里，而對(duì)于小的中介公司來說，心態(tài)最重要。”陳海龍這樣告訴記者，買、賣、中介“三方就處于一個(gè)博弈。挺不住也得挺住，不能挺住也得挺住，就看誰先倒下。”

　　而上海二手房指數(shù)辦公室日前發(fā)布報(bào)告顯示，2007年，上海二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了大幅攀升后，進(jìn)入盤整期。2008年，央行從緊的房貸政策會(huì)使得大多數(shù)投機(jī)、投資購(gòu)房者知難而退，預(yù)計(jì)市場(chǎng)上投資客較為密集的區(qū)域?qū)��?huì)出現(xiàn)掛牌房源增多的現(xiàn)象。隨著上海市政建設(shè)和軌道交通網(wǎng)絡(luò)的日益完善，中心區(qū)域外圍板塊逐漸受到關(guān)注，二手房可選擇區(qū)域不斷擴(kuò)大。預(yù)計(jì)2008年上海二手房市場(chǎng)首先上演的是買賣雙方的博弈，待趨于平衡后再次進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展。

　　而據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅與11月持平。上海房屋銷售價(jià)格則同比上漲9.3%；上海二手住房銷售價(jià)格同比上漲10.8%，環(huán)比上漲0.4%。

　　國(guó)際五大地產(chǎn)顧問行之一的高力國(guó)際作出預(yù)測(cè)，今年上海樓市發(fā)展的增速將有所放緩，減緩的主要原因是政策調(diào)控和受前期價(jià)格已上漲到高位的影響。

　　“對(duì)于中介來說，暴跌暴漲都是死路一條，對(duì)于買方、賣方也是一樣。房?jī)r(jià)暴漲，誰買得起房子？房?jī)r(jià)暴跌，賣家虧損巨大。”汪峰指出。

　　“應(yīng)對(duì)觀望期，中介還得多采取手段。”石三剛提到，可以通過網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布，在附近小區(qū)的信箱內(nèi)投入房產(chǎn)中介介紹單的方式來對(duì)這個(gè)局面作一些努力。“還可以用駐守的方式，看到買家從其他中介走出來后，再走上前去積極詢問，了解客戶要買或者租什么樣的房子，用這個(gè)方式拉客戶也比較奏效。”

　　“金九銀十的最佳時(shí)機(jī)沒有了，只能靠現(xiàn)在努力爭(zhēng)取客戶來支撐了。我只期待節(jié)后有轉(zhuǎn)機(jī)。”順馳房產(chǎn)的一位顧問這樣說道。

　　漢宇房產(chǎn)的一位顧問則表示：“我們喜歡最好的市場(chǎng)就是‘三得利’——買方、賣方、中介三方得利。”

　　“在我們行內(nèi)，把2008年稱為是大洗牌的一年，因?yàn)槭袌?chǎng)不會(huì)大漲大跌不會(huì)大紅大紫，這對(duì)中介都會(huì)是考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。”周宇指出，2008年不會(huì)是中介很火的一年，很多公司將面臨危機(jī)。如果沒有品牌效應(yīng)，沒有雄厚的資金，沒有良好的經(jīng)營(yíng)政策，就可能會(huì)面臨倒閉。

　　“要應(yīng)對(duì)這個(gè)觀望期，中介需要有完善的內(nèi)部平臺(tái)系統(tǒng)為客戶選房，中介本身需要有良好的資金繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，繼續(xù)占有市場(chǎng)份額，只有以這樣的姿態(tài)，看誰能夠挺得過去，就能在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)中取勝。”周宇說，“對(duì)于買方、賣方，也是一樣，就看誰能挺得過去了。”(張琦 周凱）