在房貸新政等因素的共同刺激之下，“銀十”行情徹底不再，成色明顯不足——掛牌量繼續放量增加，成交量繼續明顯滑坡，成交價格出現局部地區的小幅下調，買賣膠著，觀望氛圍濃重

　　房貸新政實施滿月，調控效果開始逐步顯現。從滬上中介領頭羊上海中原物業代理有限公司(下稱“中原地產”)反饋的情況來看，在房貸新政等因素的共同刺激之下，“銀十”行情徹底不再，成色明顯不足——掛牌量繼續放量增加，成交量繼續明顯滑坡，成交價格出現局部地區的小幅下調，買賣膠著，觀望氛圍濃重。

　　然而，滬上多家知名中介卻表示，為了應付房貸新政，他們已在暗地里推出多種變通新招。

　　“銀十”行情成泡影

　　“在全市范圍內，門店反饋的初步數據顯示，10月整體成交量比9月份環比下降三成左右，與往年相比交易量下降五成；從成交價格上來看10月整體成交價格基本與9月相持平。其中，10月份的前20來天，中原地產的成交量縮水最為厲害。”中原地產研究咨詢部總監陳寧認為，買賣雙方的觀望氣氛很濃重，接下來的政策環境還不太明朗，僵持的態勢恐怕還要持續下去，回暖的時間表比較難斷定。

　　另一家知名中介——上海合富輝煌房地產經紀有限公司統計也顯示：自10月份以來，合富輝煌上海各門店成交量環比下降10%左右，大多數業主選擇轉售為租。

　　較之買賣市場成交量明顯減少，租賃市場近期依然表現良好，始終平穩向上。10月份，上海租賃市場中，售后公房市場租金水平依然保持強勁上升態勢；另一方面，中心區域的小戶型房源租賃情況良好，租金上揚趨勢明顯。

　　“從‘金九銀十’的成交情況來看，未來成交量將出現短期回調，但成交價格仍穩中有升，從長期來看年底或明年年初成交量將有所回暖，樓市由6月起的快牛行情逐步步入慢牛行情。”中原地產副總經理陳宇玨分析，“7、8月的旺季前至使得“金九銀十”后勁不足，從三季度的成交曲線來看，8月中旬成交曾一度創新高，而9月上旬依舊維持強勢，但是隨著業主反價不斷提高，客戶跟進情況每況愈下，加之后市新政的出臺，交易周期逐漸拉長，客戶心態明顯轉變。至10月中旬，成交量步入回調態勢。”

　　暗度陳倉

　　在突如其來的政策影響下，部分買家的購房計劃不得不作出調整，有的買家還出現了資金缺口。

　　滬上一家知名房地產顧問有限公司市場推廣部總監表示：“如果只為了湊首付的話，可以把你第一套房的貸款成數再按揭，套出錢來付第二套。在你已經償還了一、二年房款的基礎上，向原來的貸款銀行申請再貸款，因為你房屋已經升值了，重新評估后，銀行會再放款。”

　　考慮部分客戶在房價上漲時期的需求，一些銀行推出過住房“再按揭”業務。客戶已有房產經重新評估后，甚至最高可貸到評估凈值的八成，在扣除未還完的貸款余額后，剩下部分就可自由支配。房產增值越多，那么“再按揭”貸款的金額就越多。

　　舉例來說，貸款人劉先生2005年在松江區買了一套100平方米的房子，花費65萬元，當時以按揭方式在銀行貸款40萬元，還貸兩年后，貸款余額36萬元。由于松江板塊價格一路上漲，經第三方機構評估，市場價格已升值到100萬元。如果劉先生申請“再按揭”，那么銀行將按100萬元的價值來辦再按揭，他將可貸到80萬元，減去36萬元未還貸款，他最多可拿到44萬元的“再按揭”貸款。

　　除了再按揭貸款，中介行還存在其他的取巧辦法。陳寧在接受采訪時說，一些中小銀行有“個人創業貸款”，按照規定，申請所得的貸款，需要指明具體用途，不得隨意變更。在實際操作中，有的買家首付款還差一些，出現資金缺口，于是，個別中介就協助買家，向銀行申請“個人創業貸款”，從而解決燃眉之急。

　　但也有人對此持不同看法。

　　“個人創業貸款，銀行的監控非常嚴格，專款專用，不太可能讓你去購房。”漢宇地產市場推廣部總監孫文勤說。

　　除了“個人創業貸款”，還有個人消費貸款。順馳(中國)不動產網絡集團上海公司戰略部高級經理王誠表示：“根據我所知道的，銀行審批的個人消費貸款，他會要求你貸款審批下來之后提供某種消費的具體金額的發票，比如讀書、裝修、家電等消費，但是不允許借款人利用貸款額去做炒股票、買房子等投資行為。不過，換句話來說，如果你能出具這些方面的發票，你的貸款金額所得的具體用處，其實你自己是可以控制的。如果提供出來了，那銀行也就默認；如果你提供不出來，銀行要求收你的罰款。”

　　不過，向銀行申請個人創業貸款和申請個人消費貸款，雖然可以解決一時之需，但是，存在著監管風險，是一種打擦邊球的行為，被視為“桌底下的交易”。

　　因此，上海易居臣信房地產經紀有限公司金牌物業顧問修先生就支了另外一招——“做高合同價格”，從而獲得更多的首付款項。不過，這也需要付出一定的代價，那就是需要多繳納更多的稅費。(葉國靖)