嘉賓：王磊 上海美聯物業交易管理部高級經理

　　與前兩年相比，今年房地產宏觀調控政策主要體現在細節落實方面，這意味著政府強勢高壓的態度已出現了較大程度的緩和。與之相適應的是，市場對于短期樓市的預期開始產生轉變，上海二手房市場的回暖趨勢表現尤為明顯，房東惜售“跳價”現象頻頻發生。在這種賣方心態背后，究竟意味著怎樣的市場態勢？二手房市場的“熱度”將延續到什么時候？本周上證第一演播室請來業內人士為網友進行解答。

　　市場回暖引發“跳價”現象

　　主持人：近幾個月來上海二手房市場持續上漲，甚至頻頻出現房東“跳價”現象，這反映了怎樣的市場趨勢？

　　王磊：今年以來，全國范圍的房地產價格都有不同程度的上漲。上海二手房市場隨著需求量的增大，同樣表現出火熱趨勢。其中，近期市場表現最多的就是房東“跳價”現象。我想這是由目前房地產市場趨暖、房東心理預期產生變化引起的。以數據為例，6月中房上海住宅指數為1375點，較5月上升35點，同比增幅則達6.6%。 60%的公寓樓盤在6月份出現價格上漲，平均漲幅達4.5%。加之去年宏觀調控產生的積壓需求和股市創富產生的需求一同得到釋放，導致目前市場在供求關系上表現為供不應求的狀況。

　　房東不斷返價漲價，是因為房東的心里預期產生變化，關鍵在于是否有買家愿意跟進，促進交易量的上升。就美聯物業各個門店最近反映，還是有很多買家愿意接受返價后的價格。應該說 ，房東“跳價”比價格保持不變成交起來要迅速，因為中介可以利用其作為促進成交的因素。

　　交易環節征稅影響不大

　　主持人：作為調控利器的稅收政策之前也出臺了不少，但為什么市場依然表現上揚？個人土地增值稅也即將于7月15日開征，這則政策的出臺會對二手房市場有進一步影響嗎？

　　王磊：我想引用一段話來解釋一下，即建設部政策研究中心主任陳淮日前在某論壇上表示，對房價的調控目標，政策說得非常清楚：其目的在于穩定房價和抑制房價過快上漲。但“穩定”和“抑制過快上漲”的直接結果并非就一定是“降價”。房價上漲是伴隨著國民生產總值、生產品和原材料價格等因素而變化的。同時，房價漲跌還涉及平均房價與個別房價的問題。所以，不能把樓市的上漲作為衡量宏觀調控效果的唯一參考標準。

　　我認為，土地增值稅的征收對市場來說有一定影響，但是影響不大。分析上海個人開征土地增值稅征收這項政策的基本內容后可以看出，它雖然指向房屋轉讓的所有盈利者，但數額較小，一般核定征收僅為成交價格的千分之五。因此，從短期看，它可以促進提前成交，從長期看，它只是會降低房產轉讓的收益率。

　　開征土地增值稅后，房東將此部分成本轉嫁給買家是一個必然的過程。所以，目前很多買家基于此心理提前出手，很多房東也抓住此時買家的心態進行“跳價”，因此房價是會上漲的。但以往的政策實施經驗告訴我們，增加交易成本肯定會增加交易價格，房地產產品與那些諸如股票之類的有價證券不同，房地產在持有時會產生附加價值，比如將房屋出租，可以收取租金。所以，割肉在房地產市場并不常見，除非房東的資金鏈斷裂，比如利用貸款購買的房屋的還貸款項不及租金收入等問題。

　　政策效應影響未來態勢

　　主持人：上半年的上海二手房市場表現為“價量齊升”態勢，這種旺勢會不會在下半年得以持續？未來市場會有怎樣的發展趨勢？

　　王磊：今年上半年上海二手房市場的確表現挺熱。總體來說，下半年依然會延續上半年的發展態勢，但是火爆的場面應該比較難出現。就年內的走勢而言，我覺得可以分為3個階段，第一個階段是7·15開征個人土地增值稅前后的1個月時間，由于土地增值稅的政策效應，成交量還會不斷放大，成交價格也會有所上升。第二個階段是8月份，政策剛過，市場預期回歸理性，應該會有一個月的短期交易量下降。之后是9月份直到年末，由于真實需求的客觀存在，成交量和成交價格還會處于上升趨勢。

　　另外，關于未來房地產市場發展趨勢，我個人認為房產泡沫多少以及是否會破滅取決于多方面的因素。我們過去談論起房地產市場往往太過區域化、片面化。這個問題要和我國整體國民經濟的運營情況相聯系，再深一層，人口因素、資源因素、政策導向因素都會有所影響。(活動策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 倪珊珊)