排隊搖號、爭搶購房卡這樣的熱鬧場面再度回歸樓市，當5月的總成交量創下歷史新高之后，專業人士一方面擔憂市場過熱盛景下潛伏的隱患，一方面無不異口同聲地宣稱現在又進入“賣方市場”。

　　內環沿線的房子漲了，新江灣的房子漲了，三林的房子漲了，九亭的房子也漲了。根據相關機構統計，進入6月后，許多樓盤的平均成交價格的上漲幅度已經突破20%，甚至更多。“買漲不買跌”，這條鐵律從來不單適用于股市，在樓市同樣為眾人所認可。

　　與去年樓市從低谷緩緩走出的情形不同。2006年的房產市場，還是以結婚購房、拆遷購房構成的剛性需求主導樓市；而2007年，在剛性需求未減弱的情況下，為提升居住品質、改善居住生活的柔性需求逐漸抬頭，以二線藍籌的發展態勢一路走高，最終和剛性需求成為兩股主宰市場走向的強大力量。

　　在二手房市場，中小戶型房源成為交易主流產品。中原地產調查數據顯示，改善型需求客戶逐步取代首次置業的剛性需求客戶，占到總量的六成左右。可以預見，類似的柔性需求客戶將轉換成為未來二手房市場的主力軍。相比剛性需求，柔性需求的購房者，不但注意房屋總價，便捷的交通和完善的生活配套也是其考慮的重要因素。由于目前在售新盤主要集中在外環線以外，市區內多為中高檔大戶型房源，對于普通自住客來說，二手房成為置業主要對象，因此，中小戶型二手房成交活躍。甚至有部分中介為獲得更多新房源，模仿新房市場，推出許多新鮮促銷手段。

　　根據易居中國研究院的統計數據，2004年上海住宅成交量高達3300萬平方米，2005年只有約1800萬平方米，2006年回升至約2200萬平方米。不難看出，在過去兩年持續的宏觀調控政策之下，上海樓市需求明顯受到硬性抑制。在投資、投機需求銳減的同時，普通市民的改善型需求亦陷入觀望，只有剛性需求仍“一枝獨放”。隨著股市獲利資金回流，改善型需求從慢慢復蘇躍升至樓市主流力量之一。

　　專家表示，樓市短時期的供不應求勢必推動價格上揚。而“剛柔并濟”的樓市結構變化也正印證了調整協調供求關系的矛盾，才能推動市場的健康有序發展。(王巍立)