5月的最后一周，上海樓市以80.81萬平方米的天量創(chuàng)下了新的周成交歷史記錄。上海樓市到底怎么了？這是很多業(yè)內(nèi)人士和老百姓共同關心、卻又一齊迷惑的問題。

　　從今年3月開始，上海樓市的成交量明顯上升，4月進一步走高，5月的一手住宅銷售量為265萬平方米，環(huán)比4月增加30%以上。與此同時，從4月開始，住宅價格無論環(huán)比還是同比，都呈明顯上漲之勢。在這一背景之下，排隊、炒號現(xiàn)象大面積出現(xiàn)，購房客踴躍入市之態(tài)酷似惟恐股市“踏空”之心理。

　　我想談三點。首先，從全國宏觀市場狀態(tài)而言，目前全國樓市仍然一幅“繁榮相”，發(fā)改委表明，“當前市場仍存在供需矛盾明顯、供應結(jié)構不合理以及房價繼續(xù)上漲等三大問題，我國住宅市場前4個月新建商品住宅大于竣工面積2.02倍，明顯供不應求。”近幾個月的70個大中城市房屋銷售價格也在證明一個事實：北京、深圳等熱點城市的房價依然還在延續(xù)自2005年以來的高位增長。應該說，經(jīng)過2005年的巨幅震蕩和2006年的趨于穩(wěn)定，上海樓市不可能在其它一線城市持續(xù)繁榮的形勢下，獨自沉寂。

　　其次，房價走高和部分消費者恐慌性購房，是否真的因為供求失衡？想要刨根問底，得先研究土地供應。去年12月上海市房地局曾登出一份《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應和開發(fā)利用情況公示》，公布了自2004年以來上海的土地出讓及地塊開發(fā)現(xiàn)狀。從總量上講，上海2004年出讓土地3415.35公頃，2005年為3198.04公頃，2006年土為1415.56公頃，很明顯，近三年土地供應呈遞減之勢。而且，2006年實行招拍掛的土地中，純住宅用地僅有25幅，共計300公頃。從結(jié)構上講，近三年市中心區(qū)的土地供應銳減，顯示出上海土地出讓存在極大的區(qū)域不均衡性。

　　如此分析，則基本可以確定眼下可銷售的住宅供不應求，與去年新增住宅用地劇減有很大關系。而且還須考慮另外一個因素，即去年5月份“70/90”政策出臺后，由于具體執(zhí)行辦法遲遲未出，使部分將要開工的項目被迫延遲。

　　再次，開發(fā)商的囤地和捂盤行為。這兩種行為早已見怪不怪，否則中央也不會一次次地進行市場秩序整頓，值得憂慮的是，這一不良現(xiàn)象猶如電腦病毒，總也難以斬盡殺絕，其“作案”手段反倒不斷升級和趨于隱蔽。眼下上海樓市非理性繁榮的幕后，也藏有某些開發(fā)商捂盤惜售以及故意制造緊缺的“陽謀”。

　　最后，我想勸部分購房人要冷靜。在很多售樓處又重現(xiàn)2004年排隊搶房盛況的情況下，有些明顯屬于開發(fā)商在“做莊”，而消費者的“羊群效應”又進一步加劇了“不買還要漲”“過了這村沒這店”的恐慌心理。我還是堅持以前反復說過的觀點：外環(huán)以內(nèi)，尤其是市中心好地段的房子，什么時候都有保值增值空間，遇到心儀的、性價比高的房子，任何時候下手都不會后悔；而外環(huán)以外明顯供大于求的板塊，或者“70/90”項目集中的區(qū)域，目前完全沒必要急著排隊湊熱鬧。(作者：楊紅旭 整理：柯鵬)