湯臣一品被調查背后：整治“捂盤”刻不容緩

　　對與全國樓市來說，湯臣一品是高房價的典型，而對于上海樓市而言，湯臣一品則是涉嫌“捂盤惜售、虛假銷售”的最新案例。

　　從6月5日房地局發文宣稱將調查湯臣一品等三個樓盤至今，上海地產界正面臨著自2005年以來又一次大規模的整風運動，此次整風過程中，樓盤高定價也被納入罪責之一。

　　而“湯臣一品”被調查背后，實際上是上海樓市面臨的新一輪過熱壓力。如何釋放潛在供應量，防止樓市可能再度出現的價格快速上漲，已經變成了當務之急。

　　“湯臣一品”暴利有多少

　　“湯臣一品”是小陸家嘴黃金地段少有的幾個住宅樓盤之一。記者了解到，陸家嘴金融區最初全部土地性質皆為商業辦公用地，直到1996年左右恰遇房產開發低谷此后又有亞洲金融風暴，浦東地區房地產開發也陷入困境，于是，浦東新區政府為了招商引資將一部分土地用地性質從原來的辦公用地轉為住宅用地，湯臣所在的X4-2地塊以及鵬利海景公寓所在的X5-2、X5-3、X5-4地塊都屬于這種情況。這直接成就了“湯臣一品”高達7的容積率。也正因為如此，湯臣一品所在的地段可謂“稀有”。

　　湯臣集團主席徐楓稱，湯臣在浦東基本上屬于只貢獻、不產出的狀態。“我們前后在浦東投下20億美元，還沒有從浦東賺走什么大錢。整個浦東的投資，一直到去年才匯出1億多人民幣到香港……”湯臣集團執行董事湯珈鋮也曾公開坦言，“‘湯臣一品’才是湯臣獲利的主要項目。”

　　換句話來講，湯臣集團能不能掙錢，主要就看湯臣一品了。因此，湯臣集團極其不愿“賤賣”湯臣一品，徐楓說，愿意出租，但是絕不降價。

　　事實上，湯臣一品的利潤確實豐厚。

　　資料顯示，湯臣一品所在的“陸家嘴金融貿易區X4-2地塊”，由湯臣集團自上海富都世界有限公司手中獲取。當時的該幅土地出讓金為5820萬美元，由湯臣集團與永欣投資有限公司分別以80%、20%的股權共同持有。至2005年1月，湯臣集團宣布以1800萬美元代價將余下的20%股權購入。因此，湯臣為這一地塊總共付出7620萬美元，約6億元人民幣的土地代價。按照湯臣一品142000平方米總建筑面積計算，湯臣一品的樓板價應該是4225元/平方米，是現在出售均價11萬元/平方米的3.8%。也就是說，湯臣一品的房價是此前的樓板地價的26倍。

　　即使所有建筑材料全部取自頂極，湯臣一品的成本價格也決不會超過3萬元/平方米，湯臣至少可以在這一樓盤賺到數十億的利潤。

　　調查重點在“捂盤”

　　房地局對于湯臣一品的調查理由包括兩點，一是價格虛高，有捂盤惜售嫌疑；二是簽約銷售環節有虛擬交易、自我炒作之嫌。

　　湯臣涉及虛假銷售的理由是“開盤至今，網上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時，網上撤銷3套定金合同，撤銷率列全市所有在售樓盤前列。”

　　徐楓6月7日在倫敦接受采訪時解釋說，購買這三戶的是同一人，也都付了定金，因不想被曝光，用的是開曼群島之類的海外公司名義，但官方不同意，也不同意外國人投資，最后只好取消交易。

　　上海房地產交易中心的資料顯示，“湯臣一品”在2006年8月、2006年11月份、2007年2月售出三套住宅，分別是花園石橋路28弄8號3801室，建筑面積979平方米，由“愛博喬國際有限公司”購買；1601室，597.57平方米，買家名為“古媋糴”；3101室，597.57平方米，買家名叫“李放”。

　　根據湯臣總經理徐彬介紹，第一個買家來自東南亞，而第三個買家來自香港；至于中間那個買家“古媋糴”，就是徐楓口中訂購3套后又取消的人，記者了解到，此人為女性，是一名臺灣企業家，此前曾一度擔任臺灣某上市公司副董事長，這一資料與此前徐彬介紹中的買家“來自臺灣”相符。

　　由于去年7月的171號文件明確規定境外買家只能購買一套住房，徐楓的解釋能夠成立。至少從表面來看，湯臣集團虛假銷售似乎并不成立。

　　那么，湯臣的另一項嫌疑“捂盤惜售”能否成立呢？

　　從房地局的通知可以明顯看到，此次專項整治的重點是檢查和處理房地產開發企業的“捂盤惜售”行為，包括已達預售標準不辦理網上認證、不申請預售或已辦理網上認證未在規定時間內申請預售；已取得預售許可證不開盤或已開盤拒絕對外銷售；以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤的行為。

　　此次房地局調查點明的三個樓盤：一個撤銷率過高，一個虛擬預訂、另一個則是價格過高，分別反應了房地局羅列情況中的三種典型。其中“掛牌價格畸高”首次出現在捂盤行為名單之中。而按照房地局的說法，湯臣所謂的捂盤行為應該屬于“掛牌價格畸高”。也就是說，湯臣集團有通過掛出不合理的高價的方式故意不銷售。

　　早報記者調查過程中可以感受到，湯臣對于樓盤的確相當“珍惜”。記者日前前往湯臣一品接待中心，對方表示，不接受記者采訪，而看房則必須“至少提前2到3天”；記者了解到，湯臣對于自己的客戶身份相當挑剔，以售樓小姐的話來將，就是“不是每個預約客戶都會受到邀請看房。”

　　浦東房地產經濟研究中心主任李戰軍表示，以政府現行法律法規來看，并沒有給開發商樓盤定價具有任何約束，從這個角度來講，湯臣的天價“既不違法也不違規”。但是，李戰軍指出，此番調查湯臣，主要目的在于警示，提醒現在正在開發樓盤的開發商，不得定出過高的價格，否則就會有“捂盤”之嫌。

　　兩年之癢？

　　業內人士表示，近期之所以整治“捂盤”，并將其范圍擴大，與近期上海樓市又出現過熱征兆有關。隨著近期上海樓市的火爆，上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭指出，上海樓市可能正面臨著“兩年之癢”。

　　易居研究院數據表明，今年3月上海住宅成交量環比劇增88.7%，同比穩增了6.2%；4月住宅成交量仍然環比增加了8.8%，住宅價格環比上漲10.4%；5月住宅量價仍呈上漲之勢。楊紅旭指出，如果6、7月份仍然持續這種上升勢頭，那么，上海樓市則真的出現了“兩年之庠”的征兆。

　　楊紅旭表示，所謂“兩年之癢”，主要是指改善型需求和少量投資量需求重燃入市的欲念。從最重要的成交量上分析，2004年上海住宅成交量高達3300萬平米，2005年只有約1800萬平米，2006年回升至約2200萬平米。由此證明，在過去兩年持續的緊縮政策之下，上海樓市需求明顯受到硬性抑制。在投資、投機需求銳減的同時，改善型需求亦陷入觀望，只有剛性需求仍在“孤軍奮戰”。隨著上海房價穩定、股市日益火爆，包括投資以及改善型需求者重入樓市已經有復蘇之態。

　　上海市政府新聞發言人焦揚在日前舉行的市政府例行新聞發布會上介紹說，今年1~5月，上海市批準商品住房預售面積738萬平方米，與去年基本持平。

　　從目前的交易數據可以看出，由于今年沒有經歷類似的宏觀調控，上海住宅成交量已經比去年同期有所放大，而即使以去年水平計算，738萬平方米的供應量也小于市場實際成交。

　　正是這種情況下，打擊“捂盤惜售”才成為當務之急。李戰軍表示，上海正處在房地產市場回暖、價格微揚的新階段。考慮到在2004年四季度、2005年一季度上海商品房價格暴漲的時期，虛擬交易一度泛濫，網上交易撤單率畸高的歷史前轍，這次行政手段是非常及時和必要的。一定要將問題壓制在萌芽狀態中，從而保障市民購房的利益。

　　只是，與過去不同的是，目前，捂盤只是又有了一種新的形式而已。分析人士指出，樓盤價格過高，導致的最大結果就是銷售緩慢，如果有房不賣或者房價過高，就等于人為減小了市場有效供應。但是，一旦房地部門的調查結果表明湯臣一品因為價格過高而被認定“捂盤”，那么就應該有一個明確的價格標準，以確定怎樣的價格才可以被認定為“掛牌價格畸高”，目前來看，這一標準尚不存在。

　　實際上，行政手段調控房價已經有地方開了先例，比如南京最近出臺政府政策規定商品住宅銷售須明碼標價并由物價部門核價，政府規定利潤上限，開發商不得擅自上調已公示的銷售價格。(劉秀浩)