本報記者近日對滬上樓市的調查發現，傳統市中心板塊由于價格高企成交量仍萎靡，而新盤供應量較大的閔行區則出現了打折促銷盛行的局面，受世博輻射影響的三林地區，在虛火過旺后，正在逐步回歸理性。

　　[市中心]一二手房差距拉大

　　記者在黃浦盧灣等傳統中心區了解到，市中心供應量的銳減無疑是支撐其價格的有力武器。區域內僅有黃浦麗園、上海灘花園、開元坊等幾個新盤在售。以上海灘花園為例，其售價高達40000元/平方米。記者發現，除了其售樓處外，周圍不少中介都成為這個樓盤的“代理商”，不遺余力地向記者推銷該樓盤。

　　“新盤價格太貴了，對于工薪族來講，這個價格無疑是天價。 ”正在看房的朱小姐告訴記者，新盤價格之高讓她無法接受，接下來可能會選擇市中心的二手房。

　　“這里的二手房，特別是2000年左右的二手房價格有一個明顯的回落，與新房的價格差正愈拉愈大。 ”漢宇地產的一位經紀人告訴記者，以新盤黃浦麗園為例，售價達到25000一平方以上，而周圍房齡8年左右的二手房單價則下降到了18000元左右一平方。

　　“一二手房價格差距這么大，使得不少購房者更為青睞二手房。其實中心區內的8年左右的二手房價格合理，房型也不錯，是改善型需求客戶的首選。 ”該中介表示。

　　對于市中心的高房價，中國房地產職業經理人聯盟秘書長陳云表示，房地產市場持續低迷一個基本的因素是部分城市房價上漲過快，并透支了未來房價上漲空間，市場雖然有剛性需要，但普通購房者已不具備住房消費能力。

　　世邦魏理仕研究部董事覃曉梅也表示，目前買方市場的局面在短期內很難得到扭轉,市場觀望氛圍還將持續。預計明年上海高檔住宅的平均成交價格將進一步回落，但整體平均價格仍將高于2007年的水平。

　　[七寶九亭]價跌量升，賣家割肉

　　記者近日走訪板塊內的多家樓盤和中介公司，發現臨近春節，扎堆打折促銷成了各處樓盤的共同選擇。

　　如萬科旗下的花園小城、白馬花園就參與了萬科的“暖冬行動”。只需加一元錢，就可以享受房款優惠1%，并獲得品牌家具抵用券1萬元、品牌電器抵用券1萬元、車位抵用券1萬元。

　　而有的樓盤如象嶼都城雖然此前宣稱已經停售，但依然在1月號稱再度開盤。售樓處工作人員告訴記者，樓盤現在還有三、四層的部分單位，而售價也比此前公布的8000元/平方米起更為實惠一點——99平方米的最低從7800元/平方米起。此外，雖然此前公布的優惠期到1月1日為止，但實際上目前還有延續。據這位工作人員透露，目前購房如果全額支付房款，則可在7800元最低單價的基礎上再便宜200元/平方米；如果在5天內能夠買房并準備好貸款手續和首付，則可享受100元/平方米的優惠。

　　而實際延長優惠期的樓盤并不只是一家。如金風藍庭單價在1萬元左右，而眼下購樓可以享受85折的優惠。 “原本這個優惠活動到10月就結束了，但仍有單位還繼續在售，所以優惠現在還有。 ”代理該樓盤業務的七寶板塊一家太平洋中介人士告訴記者，實際上目前周邊樓盤一手房都在持續打折。

　　盡管多家樓盤售樓人員都表示，優惠隨時可能會取消，應抓緊機會出手。但該人士認為，只要還有盤沒出清，優惠大體還會繼續。

　　中原、太平洋等多家中介人士都對記者表示，在周邊區域中，九亭板塊目前的需求主要體現為一手房。自三季度以來的優惠折扣，以及11月后一系列新政的出臺使得該板塊的成交量提升頗多。太平洋中介一位店長表示，雖然他們仍以二手房交易為主，但一手房的代理也已越來越多。

　　“七寶板塊原本因為社區成熟度高，交通也較便利，所以成交已經比九亭要旺。但這兩個月來，九亭的成交量已經趕超七寶了，”一位漢宇不動產人士對記者表示，“畢竟九亭那邊房價從均價10000元降到了8000元左右，降幅是非常可觀的，這對不少原本有意的購房者很有誘惑力。 ”

　　而一對將在九亭置業的年輕準夫婦表示，價格下調不少后，買房負擔變小了，“相比之下，還是更喜歡住新房多一點。畢竟是自己的婚房，自己動手來打造屬于自己的全新生活空間，感情上也更能接受。 ”

　　而統觀七寶和九亭周邊的成交量，在新政執行后，亦有了明顯的起色。 “相比去年年中，我們的成交量已經回升10%。 ”一家太平洋中介店長告訴記者。而另外一位21世紀中介人士則表示他所在的店面成交量已經有了20%以上的增幅。從門店的調整看亦是如此，記者了解到某家知名中介品牌今年3季度在七寶周邊關掉了5家門店，而隨著成交的回暖，其中一家近日已經重開。

　　此外，由于一手房的普遍折扣優惠和房價的大幅回落，二手房的價格也受影響而下行，該板塊周邊曾經的一二手房倒掛現象已經明顯扭轉。

　　“二手房的倒掛出現原因是今年年中之后，一手房迫于成交壓力開始下調價格，而二手房業主的跟進稍晚。 ”前述太平洋中介人士介紹說，開發商可以通盤調整策略及時調價，但二手房賣家出于契稅、交易稅等交易成本的考慮，沒有那么堅決。

　　但后來價格的持續下行和國家減輕交易成本新政的出臺，還是推動二手房價格在去年年末跟了下去，倒掛現象也就消除了。 “實際上，最近周邊已經出現了不少虧本甩賣二手房了。買家以自住為主，而不少投資賣家甩賣是怕房價繼續下行，在割肉止損。如今天剛剛做成的一單，九亭一個賣家，當初7000元成本買進的房子，7000就賣了。算上交易成本，肯定是虧了。 ”

　　[三林高行] “虛火區域”正在降溫

　　浦東高行地區作為近年新開發的住宅區，購房者多為在外高橋及金橋地區工作的青年人。據記者了解，高行板塊的樓盤多以折扣讓利及送裝修費等方式“暗中”降價。

　　如位于浦東高行東靖路上的綠地崴廉公寓三期地處浦東中外環地段，售樓處的銷售人員告訴記者，該樓盤最新的房源為去年年底推出的24號樓，同時還有前期的部分房源在銷售，樓盤目前正在搞8.8折的促銷活動，報價12000元/平方米。記者詢問了一套90平方米左右的兩房，報價在100萬元以內，銷售人員還表示，如果馬上購買的話，價格還可以商量。

　　當記者詢問房價是否有所下跌時，銷售人員表示，去年最高時，該樓盤的房子賣到過14000元/平方米左右。但對于降價一說，銷售人員表示：“也談不上降價，影響房價的主要還是房源的房型及在整個小區內的位置等原因。 ”

　　除綠地崴廉公寓外，高行地區其他樓盤也有不少優惠活動。如位于俱進路的幸福小鎮從去年開始，該樓盤就推出購房立減10萬元的優惠讓利活動；東源名都為了吸引購房者，推出的最低折扣可至9.3折，其中1-4層的低層可享受9.3折優惠，高層房源的讓利最多可至9.6折。

　　浦東三林板塊在前兩年房價上漲時，借助世博概念房價飛漲。從去年開始，在萬科的帶領下，三林地區的房價開始回調。

　　三林板塊內的“超級大盤”大華錦繡華城的價格起伏較大，該樓盤16街區去年年底交房的公寓均價曾達到過16000元/平方米。而去年11月記者前去詢問時，一套60平方米左右的一房一廳，總價在75萬元左右。昨天記者從售樓處了解到，以上房源現已交房，仍有少量剩余房源作為現房出售。

　　“因為是現房，價格比起去年交房前有小幅上漲。”銷售人員告訴記者，錦繡華城16街區的現房房源相比去年價格并沒有下跌。不過同時他也表示仍有一定的議價空間。

　　同時，記者了解到同位于16街區，將于今年年底交房的期房價格要低不少。據銷售人員介紹，去年年底開盤的4棟房源，最低的價格在13000/平方米左右。

　　此外，三林板塊內的其他一些樓盤經過去年的調整后，價格已有不同程度的下調，且近期仍有不少優惠活動。記者從萬科金色里程售樓處了解到，該樓盤在售的房源中77平方米左右的二房，原價在14500元/平方米，目前推出特價房總價在100萬左右，相當于單價降至13000元/平方米左右。還有，同區域內的金地灣流域針對90系列房源推出購房獲得2萬元抵扣，且在此基礎上還可打9.8折。

　　二手房方面，三林地區一二手房價倒掛現象有所緩解。去年下半年三林地區新樓盤降價促銷集中，造成該地區內二手房價格普遍高于同質一手房1500元/平方米左右。隨著周邊新盤價格趨于穩定，及二手房價格的下跌，該地區二手房價格倒掛現象已基本消除。

　　“樓市新政后，有不少房主主動下調了掛牌價，且議價空間進一步放大。”成山路上某房產中介的銷售人員表示，樓市新政后，會激活一定的購買力，為了能盡快售出房產，業主愿意降低售價，這促進了二手房價格的回落，縮小了一二手房之間的價格差距。

　　不過在價格下跌的同時，二手房的交易量并沒有出現很大的反彈。中介銷售人員告訴記者：“國家出臺了一系列利好政策后，來看房的人比起去年年中是多了不少，但大多數客戶仍以觀望為主，真正成交的并不多。 ”

　　專家點評易居中國分析師薛建雄：

　　易居中國數據顯示，2008年上海平均每套房源價格下跌17.2萬，降幅為10.3%。隨著房價的小幅度下挫，開發商的競爭會給購房者帶來更多的實惠。但春節后是購房的最佳時機。春節時期的樓市將隨經濟數據一起步入冰點。開發商就需要用極具競爭力的價格，來啟動冰封的樓市。

　　上海易居研究院發展研究所副所長楊紅旭：

　　促銷力度加大，中長期因素是開發商對后市不樂觀，如果還認為半年后市場會回暖，很多企業就不會這么大力度降價了。短期因素是資金鏈太緊張，尤其是年關前后，是還銀行貸款的集中期，不回籠些資金，這個年很難過。另外，不僅購房者不見降價不入市，連國務院都發文引導開發商降價，說明政府也不支持現在的房價水平，房價不降，政府不會支持開發商的。(徐潔云 李偉 王毅鵬）