深圳世聯(lián)行市場研究組昨日發(fā)布的研究報告顯示，10月深圳一手房市場日均成交住宅不足60套；二手房日均成交不足110套，各區(qū)交易量的下降幅度在30%到70%之間。

　　有關人士表示，我市二手房市場成交量已經(jīng)連續(xù)四個月下跌，不過10月末我市二手房交易面積出現(xiàn)小幅上漲，二手房市場有回暖跡象。

　　新盤成交降幅超50%

　　相關研究報告顯示，在交易市場的觀望氣氛濃厚和一手房推盤量逐步減少的雙重作用下，10月深圳一手房市場的日均成交住宅不足60套，較9月下降51.2%。但是龍崗、鹽田區(qū)的一手房交易量增幅比9月略有上升，其中鹽田區(qū)增加了2.1倍。此外，新盤均價除福田、龍崗有小幅下降之外，其余各區(qū)漲幅明顯。

　　分析認為，今年前10月，深圳二級市場走勢可分為三個階段。第一階段，1月至4月為新房交易活躍期，交易量走勢顯示市場需求逐步增加，置業(yè)者對房價心理預期大幅度提高，該時期新盤平均價格在1.2萬元／平方米左右浮動；第二階段，5月至7月為觀望調(diào)整期，房價高企、土地供應加速，為抑制房價而實施的加息政策連續(xù)出臺，短線投機者利潤空間受擠壓風險加大，持幣觀望比重加大導致交易量下滑，有價無市局面凸顯，該時期新盤平均價格在1.4萬元至1.5萬元／平方米左右；第三階段，8至10月為成交低迷期，國家宏觀調(diào)控“組合拳”給二級市場帶來利空影響，銀行緊縮房貸政策趨嚴使得置業(yè)者房屋貸款壓力放大、投資門檻提高，較大程度地抑制了購房需求，但受個盤因素影響，新房價格8月逆市走高，平均價格超過2萬元／平方米，該期間新盤的平均價格超過1.6萬元／平方米。

　　二手房價格穩(wěn)定

　　10月，深圳各區(qū)二手房交易量出現(xiàn)大幅下降。其中，鹽田僅成交35套，降幅高達69.8%；羅湖成交913套，降幅為33.1%；福田、南山、寶安和龍崗四區(qū)成交套數(shù)降幅在50%左右。從各區(qū)的成交價格變化比較，羅湖的成交均價比9月上升7%，龍崗和鹽田的上升幅度分別為1.5%和1.7%，福田略為上升0.3%，南山和寶安的均價小幅下降。

　　深圳土地供應有限，新開樓盤不足以支撐房地產(chǎn)市場需求。今年3月開始，深圳二手房成交量反超新房，在樓市中處于主導地位，并一直保持穩(wěn)定狀態(tài)。3月至8月，一二手比例持續(xù)高漲，由3月份的1：1.3猛漲至8月的1：3.6,二手房占絕對主流。即使在樓市持續(xù)低迷的九十月，一二手比例也穩(wěn)定在1比1.7~1.9之間。

　　據(jù)分析，一二手房成交均價有趨同之勢。今年1月至6月，一二手房均價差距約為20%；7月至10月，一二手房均價差距縮小為15%左右。新房由于受個盤影響，價格波動較大，最低最高價差距達到79%；而二手房價格相對穩(wěn)定，波動幅度較小，更能反映房地產(chǎn)市場的供需關系。

　　高檔樓投資客撤離

　　今年上半年，深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出需求旺盛、交易活躍現(xiàn)象，投機比例加大導致深圳的新房價格連續(xù)幾個月位于全國漲幅榜前三位。今年8月出臺的二手房交易規(guī)范政策和銀行放貸趨緊的雙重調(diào)控，使得樓市有價無市的行情開始蔓延，特區(qū)內(nèi)高檔產(chǎn)品投資客大多選擇撤離，房價也有所松動。一部分投資者選擇投資商業(yè)和甲級寫字樓，一部分投資者關注珠三角和全國范圍內(nèi)的高檔社區(qū)新盤產(chǎn)品。

　　二手房市場有回暖跡象

　　世聯(lián)行分析認為，在政策不斷被市場消化的過程中，二手房市場在10月黃金周之后成交面積小幅上漲，升幅在19%至39%之間，出現(xiàn)了階段性回暖。

　　成交的物業(yè)產(chǎn)品類型以中小戶型居多，戶均面積在80至100平方米左右。市場觀望和冷凍期過后，為自住客戶帶來了新的市場契機，盤源的議價空間與上半年相比有所松動。

　　世聯(lián)行預計，市場對于政策有了一定消化，以自住需求為主體的置業(yè)者將繼續(xù)成為活躍交易市場的重要因素。

　　世聯(lián)行分析認為，二手市場在10月黃金周之后成交面積小幅上漲，升幅在19%至39%之間，出現(xiàn)了階段性回暖。