近日，“國內銀行第四季度可能提高第二套房貸首付，房貸利率也有可能大幅上浮”的傳聞不斷。倘若如此，本已“觀望氣氛濃厚”的深圳二手房市場將會受到怎樣的影響？

　　多位市場研究人士認為，房貸新政調控精準，對房地產投資客可謂“當頭一棒”。國慶節之后，整個三級市場可能繼續保持觀望氣氛，更多投資客將會選擇退出市場。

　　市場報價下降投資客銳減

　　“9月，深圳二手樓市中的自住客比例已增至八九成。”昨日下午，世華地產市場研究中心總監肖小平對記者感嘆，7月以來，整個二手房市場的投資客比例呈急劇下降趨勢，已從7月之前的50%銳減到現在的10%左右。

　　世華地產近一個月來的市場調查顯示，深圳部分片區已出現業主報價自動下降的現象，降幅約在5%~8%間，這類片區主要集中在口岸以及投資比例較高的次級住宅片區。肖小平稱，上述片區的住宅多以中小戶型為主，周邊商業完善，長久以來，其二手住宅的投資比例均維持在60%~80%之間。7月以后，這些片區就迎來了“投資型買家大幅減少，市場成交量快速下滑，有效盤源較多”等局面。

　　“以往泡沫多的地方，現在都擁有了議價空間，這預示著賣方市場正在向買方市場轉變。”肖小平說。

　　杠桿效應減弱投資成本漲

　　知名地產專家半求評價，即將出臺的房貸新政“調控比較精準”，提高購房首付將導致杠桿效應減弱，而這又是投資客最為看重的。

　　所謂杠桿效應，通俗地說，就是用什么樣的投資成本去得到什么面積的房子。如果可以用較少的錢去控制較大面積的住宅，則說明杠桿效應高，投資客就會趨之若鶩；反之，杠桿效應低，投資客可能轉向投資其他產品。

　　“舉個例子，首付比例一旦提高之后，投資客以往先投資20萬就可賺10萬的情形將不復存在，而是要投資40萬才可獲得同等利潤。這樣的話，就有很多替代投資品可供他選擇，如股票等，而不會只專注二手房了。”半求表示，當下深圳的購房群體中，有70%~80%都屬于二次置業者，所以房貸新政將對全市的二手房市場產生深遠影響。

　　肖小平認為，將要出臺的房貸新政既抬高了投資門檻，又增加了投資成本，對投資客的市場行為將起到進一步抑制作用，深圳二手房市場將繼續保持較為濃厚的觀望氣氛。部分實力不強，如依賴銀行貸款炒房的人，將很有可能在第四季度退出這個市場。

　　不過，肖表示，對于那些“買房給父母住”或“為改善住房而二次置業”的“準投資人”而言，新政會造成一定壓力，但是這部分人群資金實力比較雄厚，他們的買房行為不會受到太大沖擊。

　　租賃市場表現強勢

　　對于國慶后的二手房價走勢，受訪人士都沒有明確預期。半求指出，未來的政策變化和人民幣升值幅度將對房地產市場產生較大刺激，因為“房產是金融現象，而不單單是價格現象”。而肖小平強調，部分業主在前期獲利較多，若第二套住房的房貸比例提高，會讓他們的利潤損失越來越大，可能會逐漸開始選擇賣房套現，這將為自住買家提供購房時機。

　　不過，在二手樓買賣成交量大幅下降的時期，租賃市場的表現卻非常火爆。因此，市場人士建議，在二手樓買賣市場面臨調整的時候，資金壓力不大的業主們可以選擇以租賃的方式從容應對。(李緯娜）