酷熱的8月，熱帶風暴“帕布”的到來，終于給深圳人帶來一絲涼意。同樣，持續(xù)高熱的深圳樓市近期似乎也有了轉(zhuǎn)機，新盤開盤銷售率大幅度下降，二手樓交易量也大幅度減緩，整個樓市再次陷入觀望期。

　　樓價是否已經(jīng)觸頂？樓市進入了拐點，還是和去年6、7月份一樣只是個短暫的觀望期？業(yè)內(nèi)人士指出，出臺房貸緊縮政策包括可能將提高首付的政策、實施新二手房買賣合同、實行現(xiàn)場監(jiān)控、清查存量土地、下半年90/70政策中小戶型的大量上市以及傳言將在9月實行的個人所得稅的征收和征收豪宅轉(zhuǎn)讓的土地增值稅等六大因素，可能將成為左右深圳樓市下半年走勢的六大變數(shù)。

　　大變數(shù)1

　　房貸緊縮政策

　　房貸緊縮政策包括嚴格審查制度、減少貸款額度、對非首次置業(yè)者嚴控放貸額度以及可能將實行的提高首付政策等。

　　近日，記者電話咨詢了深圳多家銀行有關辦理二手樓按揭業(yè)務的情況，只有招商銀行工作人員明確表示辦理按揭的手續(xù)和以前一樣；工商銀行表示目前也可以辦理，但是審查制度會更為嚴厲；建設銀行工作人員表示，只有購買新房和首次置業(yè)二手樓可以辦理，不能加按；而中國銀行則更為嚴厲，其福田分行的有關負責人表示，“目前已經(jīng)停止了一切二手樓個貸的辦理業(yè)務”。

　　地產(chǎn)自由研究人士侯科昌認為，房貸緊縮政策直接針對的就是樓市，政策實施將切斷炒房者資金鏈，能夠嚴厲打擊炒房行為，以防止市場虛火過旺。這是一個釜底抽薪的動作，從開發(fā)商拿地到建筑到銷售，一直到二手樓市，房貸緊縮將影響到樓市的各個環(huán)節(jié)。而部分開發(fā)商尤其是中小型開發(fā)商的資金壓力可能會有所將加大，這將有效杜絕開發(fā)商囤積房源的行為。不過這項制度必須執(zhí)行到位，才能有效杜絕開發(fā)商囤積房源的行為，從而有利于房價企穩(wěn)。

　　影響力指數(shù)：★★★★☆

　　大變數(shù)2

　　啟用新版二手樓買賣合同

　　新版二手樓買賣合同從8月1日起正式實施到現(xiàn)在已十天，欲在近期置業(yè)的吳先生認為，使用新版二手樓買賣合同后，各項費用都將更加明朗化，也可以有效杜絕部分不良中介擬定“霸王條款”，這將使置業(yè)者在購買二手房的時候更加放心。不過吳先生同時表示，賣家的轉(zhuǎn)讓費也會因此而相對提高，擔心賣家會把這部分費用加在買家的頭上，這樣的話買家的負擔也加重了。“新版二手樓買賣合同使用后，炒家入市變得更加謹慎，這在一定程度上也影響了近期的二手樓市交易”，順馳地產(chǎn)南山分行經(jīng)理黃佳豪認為，這對整個二手樓市的健康運作所起的作用是積極而有效的。黃佳豪同時表示，新版合同在較大程度上可以杜絕買賣雙方私下簽訂協(xié)議的行為，“不過目前來看，買家已非常謹慎，如果買家在這幾個月內(nèi)堅持不買，賣方可能會因為供房壓力挺不住，而在下半年忍痛降價放盤，樓價走緩也不是沒有可能”。

　　影響力指數(shù)：★★★

　　大變數(shù)3

　　新盤開盤現(xiàn)場監(jiān)管

　　7月1日，深圳市南山區(qū)的星海名城六期開啟了深圳新樓開盤由國土房產(chǎn)局相關部門監(jiān)管的新模式。據(jù)了解，之后所有的開盤樓盤都延續(xù)了這一做法。

　　在某樓盤開盤現(xiàn)場，一位置業(yè)者表示，這不但可以有效約束開發(fā)商在開盤過程中的一些不當行為，置業(yè)者在選房之前看到每套房的價格，也可以避免盲目選房。不過，也有部分置業(yè)者對這種做法持懷疑態(tài)度。在金地梅隴鎮(zhèn)二期開盤現(xiàn)場，一位老先生說，“政府政策是很好的，可就是不知道開發(fā)商會不會來個暗箱操作呢？而且購房時，公證人員又不在選房和登記的現(xiàn)場，沒辦法掌握銷控表情況，在具體操作上還有待商榷。”

　　業(yè)內(nèi)人士認為，以“房源公開、明碼標價、現(xiàn)場監(jiān)管”的模式銷售樓盤，能夠有效打擊囤房、捂盤以及不公開銷售等違規(guī)違法行為，但同時也需要相關部門把每一個細節(jié)都落實到位，防止“走過場”現(xiàn)象。

　　影響力指數(shù)：★★★★

　　大變數(shù)4

　　征收二手樓個人所得稅

　　目前市場上一直傳言9月份將出臺個人所得稅，雖然傳言尚未得到證實，不過已有很多炒家“寧可信其有，不可信其無”，早早放盤了。

　　8月8日，業(yè)主陳女士匆匆走入蛇口的某中介地鋪登記放盤。據(jù)了解，陳女士打算轉(zhuǎn)手的是去年10月在城市山林購入的一套商品房，面積為106平方米，登記的實收價為210萬。“城市山林的樓盤品質(zhì)較高，該戶型朝向位置也不錯，約2萬的價格在南山來說也不算太高了。”該中介地鋪的工作人員介紹說。

　　陳女士對記者表示，現(xiàn)在的市場情況不是很好，“最主要的是，聽說9月份將要出臺個稅政策了，我想能賣的話還是早點賣掉算了，這樣對買家賣家都比較好。”

　　“近段時間以來，二手樓交易量大幅度下降，前來咨詢的人數(shù)較之以前也明顯減少了，但是放盤量卻有所增加。”黃佳豪告訴記者，與之前相比，置業(yè)者的心態(tài)也悄然發(fā)生了改變，以前有些業(yè)主放盤時擔心的是價格定低了太快就賣出去了，現(xiàn)在卻擔心價格太高賣不出去。

　　影響力指數(shù)：★★★★

　　大變數(shù)5

　　清查存量土地督促開發(fā)

　　根據(jù)有關規(guī)定，土地閑置不足1年，督促開工建設；閑置1年以上2年以內(nèi)，征收閑置費，限期3個月內(nèi)開工建設；2年以上閑置土地無償收回。

　　“深圳不是沒有土地，而是有很多土地沒有被盤活，也有部分土地被開發(fā)商囤積起來了。”一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)研究人士認為，“由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商社會責任意識淡薄，高位起價、囤積房源，不斷拉升市場均價和漲幅，推動了公眾對房價上升的非理性預期和投資沖動”。不過，這位研究人士同時表示，“政府相關部門前段時間表示要把清查存量土地作為樓市整治的內(nèi)容之一，政策一旦落實到位，將大大緩解土地供應相對緊缺的現(xiàn)象，下半年樓市趨穩(wěn)應該問題不大”。

　　“但是，僅清查存量土地還是不夠的，”深圳市社會科學院高海燕主任認為，“政府還應該在增加公共性住房以及改變土地供應結(jié)構(gòu)上著手，才能最終抑制房價。”

　　影響力指數(shù)：★★★★☆

　　大變數(shù)6

　　"90/70"新盤集中上市

　　去年6月1日過后，部分樓盤的戶型結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，按照正常的建筑進度，這部分樓盤大多將于今年下半年陸續(xù)推向市場。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，8月份至9月初，深圳將有超過2000套中小戶型即將入市，包括錦峰森鄰、葵花公寓、COCOR社區(qū)、水藍灣、云棲西岸閣以及景園的部分樓盤。其中前三者大部分為中小戶型樓盤，水藍灣有85%以上為90平方米以下樓盤。另外，別墅類住房在8月份的推盤量也比較大。而供應量最小的為90-140平方米的中大戶型。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，雖然別墅類數(shù)量的增加可能會拉升8月樓盤的總體均價，但由于投資豪宅資金需求比較大，炒家將大幅度減少，中小戶型比例的擴大則有利于真正有置業(yè)需求的購房者有能力購買。

　　侯科昌認為，戶型結(jié)構(gòu)的調(diào)整能夠在較大程度上改變置業(yè)者的購房心理，但“對抑制房價的作用比較有限”。侯科昌認為，“90/70”政策的效應可能要到明年中體現(xiàn)得更加明顯。一方面供應總套數(shù)將大量增加，另一方面，總套數(shù)的增加又將促使炒房者加快放盤速度，“兩方面的因素相互促進，供需將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房價望有企穩(wěn)”。

　　影響力指數(shù)：★★★☆

　　(記者蔡莎秀)