作為西安市“經濟適用房轉商品房”項目之一，“中華世紀城”在其開發規模達94萬平方米的國家劃撥土地上，創造了均價突破4100元／平方米仍遭搶購的“商品房”銷售業績；與此同時，開發商卻以均價不足2300元／平方米的低價，將四棟逾150套、面積170-300平方米的“豪宅”，“團購”給了當地兩家職能部門蓮湖區土地局和建設局——

　　2003年12月10日，在距離國家發改委等三部委“發改投資(2003)492號”文件下發、重申“凡以經濟實用房名義取得的劃撥用地，嚴禁轉作其他用途”剛剛半年后，西安市發展計劃委員會等六部門聯合下發了“關于將部分經濟適用房轉為普通房地產開發項目的批復”文件。該文件一方面稱，經濟適用房是具有社會保障性質的政策性住房，是解決中低家庭住房困難的重要舉措，另一方面卻批準將10個經濟適用房項目轉為商品房開發。

　　據統計，這10個“經轉商”項目所涉建設面積合計267萬平方米，是西安市自1998年至今竣工經濟適用房面積的一半，更比該市2004年至2006年三年間建成的全部經濟適用房面積總和的4倍還要多，這就降低了經濟適用房用地在西安市2010年前整體建設用地指標中的比重。

　　多數身份特殊的“經轉商”項目，在以低成本取得土地的同時，高價格進入西安市商品房市場。在這10個“變性”的經濟適用房項目中，尤以“中華世紀城”最為引人關注。

　　千畝經濟適用房大盤“變性”

　　“中華世紀城”地處西安市高新技術開發區(下稱西高新)核心地段，其周邊分布著西安本土地產龍頭高科集團旗下幾個地產公司，以及近一兩年來搶灘西安的外埠地產巨頭如綠地、中海等的數十個項目。該地段最早因高科集團開發的一個名叫“楓葉新都市”的商品房項目而引發聚集效應。有意思的是，在西安市政府關于“中華世紀城”“經轉商”的原因中，就有該項目“面臨西高新楓葉新都市，宜作商品房”一條。

　　在“中華世紀城”精美的宣傳冊頁上，介紹該項目“占地1041.5畝，總建筑面積百萬平方米，僅市政配套設施投資達3個億”，在寸土寸金的西高新，如此占地規模，堪稱名副其實的“大盤”。其開發商西安僑盛房地產開發有限公司以戶均不小于120平方米、均價突破4100元仍然銷售火爆而創造了“商品房”銷售的奇跡。

　　“中華世紀城以經濟適用房項目取得土地，當然要比其他純商品房項目具有競爭力了。”當地一位地產商面對中國經濟時報記者采訪時憤然說。

　　5月24日上午，中國經濟時報記者以某企業“團購”代表身份來到該項目售樓部暗訪，售樓小姐應記者的要求出示了該項目的“五證”。其“商品房預售許可證”和“施工許可證”上，項目性質均為“商品房”。然而，在“土地使用權證”和“建設用地規劃許可證”上，卻明確載明該項目土地用途為“經濟適用房項目”，土地取得方式為“行政劃撥方式”。其“商品房預售許可證”的有效期截止到2006年12月31日。

　　面對記者的提問，售樓小姐稱該項目此前確實屬于“經濟適用房”，“現在改為商品房了”。對于記者提出的“經濟適用房”用地不可能辦理“商品房”房產證的質疑，售樓小姐非常肯定地回答“能辦到”。對于記者反復詢問其“商品房預售許可證”已過期是怎么回事，售樓小姐始終沒答上來。

　　既然“中華世紀城”在政府批準下已由“經濟適用房”轉為“商品房”，變更了開發建設性質，那么其依然延用“經濟適用房”用地相關證件是否合法？

　　陜西省國家建設征地中心主任毛明寬就上述問題，在接受中國經濟時報記者采訪時分析說，經濟適用房是具有社會保障性質的政策性住房，其立項、審批和建設均有嚴格的程序和政策規定，立項、用地和規劃都要經過建設部等國家相關部門批準，不能隨意更改，確需更改還須向上報批。

　　“國務院批轉的《西安市城市總體規劃》能隨變更改嗎？”毛明寬向記者表示，經濟適用房的立項、規劃、建設也是一樣的道理。地方政府本來就應該為廣大中低收入家庭建設保障性、政策性住房，以基礎設施投入多、拆遷代價大、地價成本增高、不賺錢等為由改變經濟適用房建設規劃是站不住腳的。

　　他說，經濟適用房用地是按照國家對一個城市總體規劃的要求以行政劃撥的方式供應的，由于政府在土地供應和費用征收等方面提供了許多十分優惠的政策，此類建設項目的成本一般都較低；如果允許將經濟適用房建設用地用來開發高檔商品房，無異于將國家讓利于困難群體的優惠政策，拱手送給開發商牟取暴利。“即使轉為商品房開發是合法的，也應該是開發商在相關部門繳納完該項目商品房用地土地出讓金及有關費用后，將其土地使用證等手續變更為商品房開發手續。”

　　在批復“中華世紀城”等10個項目“經轉商”的西安市六部門“市計投(2003)505號”文件上，記者看到，“中華世紀城”轉為商品房開發的原因很簡單，即：該項目用地對城市貢獻較多，土地成本高；面臨西高新楓葉新都市，宜作商品住宅；一期項目未經建設標準審核，面積過大。對該項目的處理意見一欄注明：全部轉為商品房，按原評估地價和原標準補交土地出讓金，按現行標準補交城建費用。

　　一位業內知情人士為記者分析道：2000年，西安市高新區居住用地基準價為51萬元／畝，2004年，該地段已升至114萬元／畝，同年，中海地產在該地段競拍的一塊商品房用地，更是高達260多萬／畝。而“中華世紀城”以“原評估地價和原標準”，即按2003年以前居住用地標準取得的土地，加上各項城建費用，每畝最多不超過80萬元，僅此一項，給哪個開發商哪個不獲利豐厚、感激涕零？若按原“經濟適用房”性質，采取劃撥方式取得土地，則其成本更低，開發商幾近暴利。經濟適用房“變性”為商品房過程中，地方政府及其官員的收益操作空間也很大。

　　就上述問題，記者采訪了西安市國土資源局局長田黨生。田黨生坦言，當初西安市政府同意部分經濟適用房轉為商品房開發，既有地區經濟發展環境變化的原因，也有政府基于地方利益的考量，但“總體上說，是由于城市發展迅速，基礎建設投入激增、拆遷代價較高而導致地價成本增高，從而不適合支撐經濟適用房開發”。

　　具體到單個案例，田黨生稱由于以前西安市經濟適用房管理體制不順，加之自己是2004年才到任的，對“經轉商”等相關情況不清楚。他說，現在西安市政府正在加大經濟適用房和廉租房建設力度，公開承諾到“十一五”末，基本解決中低收入家庭住房問題。

　　公務員“團購”“豪宅”

　　據“中華世紀城”售樓部小姐介紹，由于該項目銷售量大，接待任務較重，銷售分為兩個團隊，一個團隊接待散客，另一個團隊直接由僑盛地產公司總部接洽“團購”。這位小姐還介紹說，該項目廣受團購客戶的喜歡，迄今已有數家大企業和政府部門在該小區集體買下了住房。

　　當記者詢問都有哪些政府部門時，售樓小姐答道：“蓮湖區土地局和建設局。”當記者進一步詢問價格等詳細情況時，售樓小姐稱前述兩部門是直接和公司高層洽談的，具體情況售樓部不是很清楚。

　　此前即有業內人士向中國經濟時報記者反映稱，蓮湖區土地局和建設局當時利用其審批“中華世紀城”項目建設拆遷征地之便，向開發商低價購買了四棟經濟適用房住宅樓作為職工住房。其中，面積最小的也有170平方米，更有10余套面積在260平方米以上的越層專供領導所屬。

　　5月24日上午，記者來到位于“中華世紀城”中心區段的四棟小高層住宅進行實地調查。只見四棟樓依小區內道路和圍墻形成相對獨立的院落，各棟樓之間以寬闊綠化帶相隔，并配有一個較大的專用地下停車場。蓮湖區建設局所屬的兩棟樓已經竣工，每棟一梯4戶12層，土地局則是一梯4戶9層，尚在施工。

　　記者以看房者身份走入一戶正在裝修的人家中，看到這套三居室寬大、舒適，設計講究，內外條件、環境頗顯檔次。面對記者的詢問，自稱是蓮湖區建設局干部的戶主顯得很熱情。據他介紹，院內四棟樓確實是蓮湖區建設局和土地局的，每戶面積最小的也有170平方米，每棟頂層均為越層，“面積都在250到300平方米，當然是給領導住的”。至于房價，這位先生說：“最早我們每平方米都交了2000多元，聽說最近又要交二三百元，咋算下來也超不過3000塊錢，反正比商品房要便宜得多。”

　　5月24日下午，中國經濟時報記者采訪了西安市蓮湖區土地局局長劉小平，他也證實了記者了解到的上述情況。劉小平向記者表示：早在2003年，“中華世紀城”開發商西安僑盛房地產開發公司為了“緩解建房初期的經濟壓力，急于回籠資金”，公開面向社會以每平方米1380元的價格出售“樓花”，蓮湖區土地局以每平方米1000元左右的價格“團購”得兩棟樓的“樓花”。在取得“樓花”后，土地局委托僑盛房地產開發公司為其進行建設施工，他們算下來最終成本控制在了每平方米2300元左右，最后由職工自己掏錢買。

　　對于外界猜測的該局領導獨享300平方米復式“豪宅”的傳聞，劉小平解釋說，該局有關領導曾經要求將兩棟樓上的越層去掉，但沒有得到規劃部門的批準，因為國家停批別墅用地，只能把“別墅”安排在樓房里。他還補充說“建設局的情況和我們一模一樣”。

　　據當地一位開發商向記者透露，蓮湖區這兩個部門的“團購”應該在該項目“經濟適用房轉商品房”之前，即便在“變性”后，“中華世紀城”也從未面向社會公開出售過“樓花”。2003年，“中華世紀城”正值“經濟適用房建設用地”征地審批的關鍵時期，對于負責拆遷征地審批的蓮湖區這兩家政府職能部門的“團購”要求，開發商僑盛房地產開發公司明知經濟適用房不能團購也不好推辭。

　　他還向中國經濟時報記者透露，這四棟樓雖以蓮湖區建設局和土地局職工住房的名義購得，但并非每一位普通職工都能夠享受到如此待遇，部分戶主甚至根本就不是兩個單位的干部，身份頗為神秘。這位知情人士還說：“由于此事發生在前任局長手里，現任土地局長劉小平來得比較遲，所以可能并沒有他的房子。”

　　據了解，陜西省政府曾于1998年就全省職工購買經濟適用住房的建筑面積出臺過嚴格的控制標準，即：地廳級干部住房面積不超過140平方米；縣處級為120平方米；科級100平方米；一般職工則為80平方米。以此標準來看，蓮湖區土地局和建設局干部在“中華世紀城”購買的住宅遠已超標，堪稱“豪宅”了。

　　5月24日下午，中國經濟時報記者還來到了西安市蓮湖區政府，希望就此事采訪該區主管副區長黃德安，以求更加全面地了解相關情況。一位秘書在請示后，告訴記者“黃區長非常忙，沒有時間接受記者的采訪”。在記者再三陳述采訪目的和請求下，秘書科一位科長同意在當周抽出一點時間來安排記者對黃區長的采訪，后又電話告知記者下周一(5月28日)再安排，但直至發稿時，記者也沒有接到安排采訪的通知。

　　當日下午，記者聯系到了西安市副市長楊廣信，楊以“這幾天正在開省里的黨代會，不得出來”為由，讓記者找西安市有關部門，沒接受記者的采訪。

　　為此，中國經濟時報記者將進一步深入采訪，以便更加全面地了解、反映西安市經濟適用房建設的情況和問題。(謝光飛 張鑫）