伴隨寒冬，房產(chǎn)中介行業(yè)也是一片風(fēng)聲鶴唳。倒閉、退市、關(guān)店，部分城市的房產(chǎn)中介公司猶如不堪一擊的泥人。

　　“出來(lái)混，遲早是要還的！”在北京房產(chǎn)中介行業(yè)摸爬滾打了4年的吳虹(化名)借用了電影《無(wú)間道》里的臺(tái)詞形容房產(chǎn)中介如今的境遇。

　　“如果不玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流，中介公司就沒(méi)有錢去開(kāi)拓市場(chǎng)、擴(kuò)張門店；如果不吃差價(jià)，中介公司就不能贏利。”吳虹分析，隨著政府調(diào)整行業(yè)的力度加大，資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約的執(zhí)行，使得中介公司必須調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，不法中介也必然走向倒閉、退市。

　　幾年前，吳虹應(yīng)聘進(jìn)入北京一家房地產(chǎn)中介公司，后來(lái)他跳槽到另外一家名氣頗大的房產(chǎn)中介公司，任部門主管，2007年底，吳虹主動(dòng)離開(kāi)房產(chǎn)中介公司。他向本報(bào)記者揭露了親身經(jīng)歷或者目睹耳聞的房產(chǎn)中介公司“斂財(cái)黑幕”。

　　斂財(cái)手段一：吃差價(jià)

　　公司專門培訓(xùn)怎么忽悠人

　　“吃差價(jià)是房產(chǎn)中介公司獲取暴利的一個(gè)重要手段，特別是在2005年前業(yè)務(wù)量少時(shí)。”吳虹說(shuō)。

　　他介紹，前幾年有的中介公司把吃差價(jià)作為自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)。拿他所在的第一家房產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，2005年到2006年，其70%的贏利都是依靠吃差價(jià)，公司內(nèi)部有這方面技巧的專業(yè)培訓(xùn)，告訴業(yè)務(wù)員怎樣能夠吃差價(jià)。

　　同時(shí)公司內(nèi)部還設(shè)有評(píng)估師，當(dāng)門店業(yè)務(wù)員發(fā)現(xiàn)某位房主不太清楚市價(jià)，可以低進(jìn)高出時(shí)，便立即通知評(píng)估師到現(xiàn)場(chǎng)忽悠房主，讓房主將房子賣給中介公司。

　　公司內(nèi)部定下的基本操作規(guī)則一般來(lái)說(shuō)，能賺取5萬(wàn)以上差價(jià)，公司先付一萬(wàn)或兩萬(wàn)定金收購(gòu)，讓房主與公司業(yè)務(wù)員做公證，證明這個(gè)房子由業(yè)務(wù)員全權(quán)委托代理銷售，然后，該房屋周邊的所有門店就開(kāi)始召集有需求的客戶，十幾個(gè)甚至幾十個(gè)人一起去看房，誰(shuí)的價(jià)高，誰(shuí)付全款就賣給誰(shuí)。

　　業(yè)務(wù)員最后拿著公證書(shū)直接與客戶簽訂購(gòu)房協(xié)議，等客戶全款一到，再付給真正的房主，里面所有多出的部分歸中介公司所有。

　　最牛的一筆吃差價(jià)賺百萬(wàn)元

　　吳虹介紹，對(duì)于總價(jià)比較高的房子，一般都是讓房主將房屋鑰匙交給中介公司，中介公司帶很多客戶去看房，所報(bào)價(jià)格高于房主報(bào)價(jià)。

　　當(dāng)有客戶看中并保證要買的時(shí)候，中介公司就去游說(shuō)房主將房子賣給中介公司，中介公司再以高出買入價(jià)幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)賣給既定客戶。

　　“別以為吃差價(jià)一筆只能賺5萬(wàn)元，我所見(jiàn)到最高的一筆差價(jià)是110萬(wàn)元！”吳虹說(shuō)。

　　吳虹回憶說(shuō)，這筆最牛的吃差價(jià)是他供職的第一家房地產(chǎn)中介公司的杰作。當(dāng)時(shí)是2004年，在二環(huán)內(nèi)，有一套四合院，當(dāng)時(shí)房主賣170萬(wàn)元 ，因?yàn)樵鹤邮呛懿缓谜业模�很多人想買都買不到，后來(lái)公司找到一個(gè)客戶，是從國(guó)外回來(lái)的有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，公司報(bào)價(jià)小300萬(wàn)元，那人就買了。

　　那筆交易，抵得上公司當(dāng)月一半的交易額。

　　斂財(cái)手段二：低租高轉(zhuǎn)

　　低價(jià)租來(lái)高價(jià)轉(zhuǎn)租量多利大

　　“有時(shí)候你會(huì)在小區(qū)里發(fā)現(xiàn)很多尋租者的小廣告，其實(shí)你不了解，很多小廣告并不是真的租房人張貼的，而是中介公司貼的，他們的目的是租了房后再以更高的價(jià)格租出去。”吳虹說(shuō)。

　　他解釋，在租賃市場(chǎng)上中介公司給房主定金，低價(jià)租下房子之后高價(jià)出租，這樣可以賺取差價(jià)，一套房子的差價(jià)假如是100元/月，一年就是1200元，房屋銀行里有近千套房子，中介公司獲得的利潤(rùn)可想而知。

　　而對(duì)于高檔小區(qū)，房產(chǎn)中介公司就會(huì)利用“免租期”為借口獲得一部分租房者的租金。中介公司向房主承諾一到兩個(gè)月之后一定將房子租出去，條件就是這一到兩個(gè)月是免租期，同時(shí)，這套房子只能由一家公司負(fù)責(zé)出租。

　　其實(shí)中介公司很快就找到客戶，并收取客戶租金，等到免租期一過(guò)，就讓雙方正式簽合同，租金從簽訂合同之日算起，這樣，中介公司不僅可以賺取免租期的租金還可以再?gòu)姆恐髂抢铽@得一個(gè)月租金的傭金。

　　斂財(cái)手段三：玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流

　　買主首付 挪作炒股或開(kāi)分店

　　吳虹介紹，在交易時(shí)，房產(chǎn)中介公司通常會(huì)主動(dòng)介入交易環(huán)節(jié)，讓買房者先把定金或者首付款打到公司的賬上，直到過(guò)戶手續(xù)完全完成后這筆錢才會(huì)轉(zhuǎn)到賣主手里。而房產(chǎn)中介公司為了盡量讓這筆錢長(zhǎng)時(shí)間滯留在自己賬戶上，就會(huì)想方設(shè)法拖延辦理過(guò)戶的時(shí)間。

　　“但正是這個(gè)做法導(dǎo)致這些房產(chǎn)公司留下了致命的隱患。”吳虹很有感觸地說(shuō)。

　　因此當(dāng)出現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)悲觀情緒等因素促使二手房交易量驟然減少時(shí)，或者中介公司投資其他方面失敗，現(xiàn)金流跟不上公司運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈必然斷裂，直接導(dǎo)致中介公司倒閉，同時(shí)一大批買房者辛辛苦苦積攢的房款也就打水漂了。

　　斂財(cái)手段四：暴力競(jìng)爭(zhēng)

　　為爭(zhēng)房源 同行之間大打出手

　　北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚介紹說(shuō)，北京的房地產(chǎn)中介可分為三類，依靠人力打拼起家的“老派”；依靠投資和管理發(fā)展的“新派”；還有就是境外投資的“外來(lái)戶”。

　　“有的‘老派’中介公司發(fā)展初期的確充滿了打打殺殺，常常使用暴力手段搶生意解決糾紛。”周宗楚說(shuō)。

　　吳虹說(shuō)，中介公司門店都是挨著開(kāi)的，一條街上常常有很多家中介公司，店門口一般都有業(yè)務(wù)員等在那里接待客戶，如果兩家業(yè)務(wù)員爭(zhēng)搶同一個(gè)客戶，就會(huì)發(fā)生暴力事件，比如說(shuō)某中介會(huì)從其他店里調(diào)十幾個(gè)業(yè)務(wù)員堵在另外一家中介門口，或者直接闖入理論，如果雙方起爭(zhēng)執(zhí)，打架就不能避免。

　　他回憶說(shuō)，在2006年國(guó)貿(mào)房展會(huì)上，很多公司的業(yè)務(wù)員都舉著房源堵在客戶進(jìn)出的門口，爭(zhēng)著向進(jìn)來(lái)的客戶推薦房源，各家介紹自己的房源，當(dāng)然也免不了詆毀對(duì)方。一家公司的負(fù)責(zé)人打了另外一家公司總部某個(gè)負(fù)責(zé)人一記耳光，最終兩個(gè)公司的高管出面平息了劍拔弩張的局面。

　　“其實(shí)在2004年以前，房產(chǎn)中介公司大部分是高中生或者中專生，后來(lái)大一點(diǎn)的公司才提出要大專以上文化，但其實(shí)還是以找熟人和老鄉(xiāng)為主，這樣招人難免形成幫派。”吳虹說(shuō)。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，一份《2006年北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員學(xué)歷中，高中和中專學(xué)歷一共占了54%。

　　客戶跳單 業(yè)務(wù)員堵門要中介費(fèi)

　　吳虹說(shuō)，一些中介公司和客戶出現(xiàn)糾紛后，也常常使用暴力解決問(wèn)題。

　　他介紹，客戶跳單這種情況時(shí)有發(fā)生，跳單，就是買賣雙方被中介公司介紹見(jiàn)面后，買方因?yàn)椴辉敢庳?fù)擔(dān)幾萬(wàn)元的中介費(fèi)而在業(yè)務(wù)員離開(kāi)之后，又回頭找房主私下交易。一般的中介公司都對(duì)此事無(wú)可奈何，最多也就是在買家入住后，往鎖眼里灌502，買家換鎖后繼續(xù)灌。

　　但是，有的公司的業(yè)務(wù)員不會(huì)善罷甘休，一般都是幾個(gè)人沒(méi)日沒(méi)夜地堵在買家門口，武力相威脅，直到買家如數(shù)上交中介費(fèi)。

　　　專家觀點(diǎn)

　　調(diào)整思路度過(guò)陣痛期

　　北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚介紹，到目前為止，北京注冊(cè)的房產(chǎn)中介公司大約有2600家，再加上一些不成規(guī)模的“黑中介”，從業(yè)人員超過(guò)5萬(wàn)人。

　　他分析說(shuō)，最近一些中介公司出現(xiàn)關(guān)店倒閉是很多因素促使形成的，從他了解的情況來(lái)看，很多中介企業(yè)仍然在擴(kuò)張或者鞏固，因此這是一次調(diào)整，并不代表整個(gè)行業(yè)會(huì)衰退。

　　“一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，另外一方面，政府禁止‘吃差價(jià)’、‘資金監(jiān)管’、‘網(wǎng)上簽約’等一系列政策出臺(tái)，必將規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。”周宗楚說(shuō)。

　　“調(diào)整思路、強(qiáng)化服務(wù)、做強(qiáng)品牌才是中介公司的根本出路，如果還想和初期一樣靠暴力打天下，那這樣的中介公司肯定就會(huì)走上關(guān)門的末路。”周宗楚說(shuō)，據(jù)他了解，有的中介公司已經(jīng)在設(shè)法改變經(jīng)營(yíng)方式，尋找節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本的辦法，能順利度過(guò)“陣痛期”的公司仍然會(huì)有美好的前景。

　　房產(chǎn)中介入冬備忘錄

　　●2007年11月，媒體曝出深圳大型地產(chǎn)中介中天置業(yè)評(píng)估有限公司總裁蔣飛攜上億元巨款潛逃的消息。

　　●2007年12月初，北京頗具名氣的地產(chǎn)中介公司“信一天”包括西三旗、清河、奧體東門、京廣等店鋪陸續(xù)關(guān)門閉店。

　　●2008年1月17日 《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，中大恒基原老總劉益良因涉嫌尋釁滋事等罪名，已經(jīng)被檢察機(jī)關(guān)批捕。與劉益良同時(shí)被抓的還包括其弟弟劉永科(音)在內(nèi)的10余名該公司高管。截至1月9日，中大恒基已關(guān)閉門店達(dá)三四十家。

　　(廖洪武 陸顏）