近期，調控政策頻頻“亮劍”，房地產板塊應聲持續調整。但是，受行業景氣高漲以及人民幣持續升值等利好因素的影響，未來2至3年內，房地產行業的整體業績有望持續增長。與此同時，業內專家也指出，趨緊的調控將使房地產行業凈利潤增長率將有所放緩，而且，在資本市場的推動下，土地、資金等各種要素資源將向優勢企業集中。

　　前三季度增長八成

　　今年前三季度，房地產業仍然是業績增長最快的行業之一。據本報信息數據中心統計，1至9月，房地產上市公司實現營業總收入738.03億元，同比增長36.08%；實現營業利潤151.88億元，同比增長70.32%；實現凈利潤103.16億元，同比增長78%；行業加權平均每股收益為0.21元，同比增長40%。

　　業內專家指出，房地產上市公司業績的高增長，主要得益于行業景氣度的高漲。國家統計局的數據顯示，全國房地產開發投資增長進一步加快，前三季度共完成16814億元，同比增長30.3%，增速比1至8月上升1.3個百分點，高于同期城鎮投資增速3.9個百分點。“國房景氣指數”9月繼續上行至104.99點，自2季度以來連續6個月環比攀升；10月份，“國房景氣指數”為105.74，又比9月份上升0.75點，同比上升2.34點。數據顯示，我國房地產行業持續高位景氣。

　　而今年以來房價一路走高。國內70個大中城市的房價每個月以5%以上的速度上漲，一線城市房價的月度漲幅超過10%。商品房銷售面積和銷售額同比分別增長34%和51%，市場需求旺盛。

　　中信證券研究員王德勇指出，房地產價格的上漲，直接導致上市公司銷售凈利潤率的明顯上升。他預計，未來2至3年，房地產板塊的銷售凈利潤率仍將維持較高水平。

　　日信證券研究報告指出，房地產行業的凈利潤增長遠高于主營業務收入增長的主要原因是，房價的快速上漲使得房地產企業在成本費用變動相對不太大的情況下得到更多的利潤；而一些長期股權投資房產項目以及資本市場的投資，使得企業的投資收益實現了快速增長。

　　一般而言，房地產行業開發周期長，資金回流情況要視后續房屋銷售情況而定，回收速度一般較慢。但近年來房地產市場銷售狀況持續火爆，從上市公司應收賬款周轉率可以看出，行業周轉率速度越來越快，已經接近上市公司的整體水平。

　　全年業績“有底”

　　對于房地產企業而言，除了當期結算收入外，預收賬款也在不斷增加，這是已經實現但尚未結算的銷售收入。三季報中，預收賬款項目的良好形勢已經保證了房地產行業上市公司的未來業績。

　　據Wind數據統計，按申萬行業分類，三季度末，可統計的102家房地產上市公司的預收賬款為989.6億元，同比增長102%。

　　預收賬款在100億元以上的公司有兩家，為萬科A(000002)和保利地產(600048)。二者分別以287.99億元、104.5億元居于領先地位，合計占據全行業預收賬款的39.66%；預收賬款在1億元以上的公司有61家，占了可比行業內公司的59.8%。

　　同時，三季報顯示，25家公司宣布全年業績預增在100%之上。如市場預期，行業龍頭保持了平穩增長的趨勢，萬科預計全年凈利潤增長150%，保利地產預計全年凈利潤增長100%以上。也有部分公司有望實現業績的大幅增長，如渝開發(000514)公告全年業績預增80倍。

　　平安證券研究員劉細輝認為，當前支撐房地產景氣的因素仍然存在，市場總體向上的趨勢沒有改變。盡管以北京、廣州、深圳為代表的部分區域房價上漲偏快，結構性泡沫初顯。不過，從全國來看，在成本拉動、供給限制、需求推動和房地產行業壟斷屬性等因素共同作用下，房價仍然具備上漲動力。

　　行業洗牌將加速

　　在調控趨嚴、加息頻仍的背景下，行業洗牌將加速。市場將上演“強者愈強”的馬太效應。主流房地產企業業績高增長和市場占有率將更為突出。

　　顯然，擁有多元融資渠道的房地產企業將在競爭中逐漸顯露優勢，加快土地資源的獲取，迅速擴大市場份額。這種優勢在房地產龍頭企業上體現得尤為明顯。從某種意義上講，宏觀調控對優質地產股而言可能是機會大于風險。未來房地產股出現結構性的分化在所難免。

　　今年以來，眾多房地產企業或增發股票，或借殼上市，大力開拓融資的有效途徑。在資本的助力之下，行業內部的整合正在加速，土地市場的競爭也日趨激烈，隨著行業進入門檻的提高，并購重組案例逐步增多。

　　申銀萬國江征雁指出，資金實力是房地產行業競爭和可持續發展的首要因素，而能否以多元化方式獲取土地則是房地產企業未來發展的關鍵。在此背景下，兩類公司值得看好：一是行業的龍頭，公司良好的成長性可以賦予其更高的價值；二是資產注入類，由于公司存在潛在或者已經完成了資產注入，目前股價尚未反映注入資產的價值，具備提升的空間。

　　雖然目前市場環境仍比較良好，大部分企業都有生存空間，但是隨著調控壓力的加重，一些管理水平差、產品定位不清晰的企業有遭受淘汰的可能，而具備憂患意識的品牌公司往往具備先發優勢和核心競爭力。(記者 林喆)