明明已簽好了買賣合同，買家也已經支付了房款，賣家卻因種種原因遲遲不愿過戶，最終導致房產交易的最后一步———房產登記“流產”，甚至引發房產“一女二嫁”。類似這樣的尷尬現象將會隨著“預告登記”制度的推廣實施而得到進一步規范。昨天，市房地局披露了根據《物權法》修改的《上海市房地產登記條例》的內容，其中規定，今后無論是期房還是現房交易，都可實行“預告登記”，可防止房屋產權人“一房二賣”。

　　“登記日”以記載日為準

　　【政策】《物權法》第14條對物權效力發生的時點做了明確規定，即“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”

　　【解讀】專門從事房地產法律研究的聯業律師事務所王展律師告訴記者，修訂后的《上海市房地產登記條例》規定，房地產登記機構受理二手房買賣雙方的轉移登記申請后，并不代表產權轉移已經生效。登記機構完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后，產權轉移才能正式生效。審核的規定時限是20天，需要提醒的是，在登記機構審核期間，產權可能會因為司法機關的查封，權利人提出更正、異議等原因，中止轉移登記的辦理。所以買方在審核結束之前，盡量不要付清全部房款。

　　“預告登記”不分期房現房

　　【政策】《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記自動失效。”

　　【解讀】本市《上海市房地產登記條例》對預告登記的原有規定是：可單方申請，也可雙方申請；預告登記失效日期，期房為初始登記之日起兩年，現房為預告登記之日起兩年。而根據修訂后的《上海市房地產登記條例》，本市預告登記由雙方合意，不分期房和現房；單方申請預告登記的，登記機構要查驗當事人關于申請預告登記的約定文件，雙方預告登記的，仍保持現有操作程序。

　　可“更正登記”保護自己物權

　　【政策】《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記簿確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”

　　【解讀】更正登記是為了保護事實上的權利人的物權，許可真正的權利人或利害關系人依據真正的權利狀態對房地產登記簿記載的內容進行更正。

　　登記機構應予更正的情形為兩類，其一，登記簿記載的權利人書面同意，且登記簿記載的事項確有錯誤的；其二，有生效的法院判決、仲裁機構裁決、人民政府作出的土地權屬爭議處理決定能夠證明權屬記載確有錯誤的。

　　不動產歸屬以登記簿為根據

　　【政策】《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”

　　【解讀】明確了不動產登記簿是不動產物權的法律根據，因此要求登記機構必須如實將登記信息記載于登記簿。使得登記簿更具有公信力和公示力。不動產物權的歸屬和內容應以不動產登記簿為根據，而不動產物權證書，只是不動產登記簿所記載內容的外在表現，證書記載的事項，應當與登記簿一致；記載不一致時，物權法規定除有證據證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準，因此一定要改變以往的重證書輕登記簿的觀念。(記者徐運)