經歷半個多月“折騰”的SOHO尚都事件終于在上周末以“SOHO中國將以促銷活動變相補助租金”的方式初步平息。然而，作為“SOHO系”首個推出的購物中心型商業項目，SOHO尚都的開局不利，讓“SOHO系”旗下另外三個同類項目——朝外SOHO、光華路SOHO以及三里屯SOHO蒙上了一層陰影。相似的地段、相似的定位、相似的銷售模式以及越來越高的售價，讓業界及投資者不免為其捏一把汗。

    “SOHO系”占盡地利

　　經營前景卻各有擔憂

　　潘石屹的“CBD情結”早已聞名于京城樓市，在CBD拿地、拿項目可以說是近兩年潘石屹和他的SOHO中國一直傾心致力而為的事。因此，除了最早推出的建外SOHO，“SOHO系”新推出的商業地產項目無一“逃”出CBD的范圍，可謂是占盡了地利——

　　已經開業的SOHO尚都位于東大橋路，地處CBD的西北角；與其一路之隔的便是整體工程基本完成的朝外SOHO，所處地段距離CBD核心區更近一步。從朝外SOHO往西1公里左右則是正在建設中的光華路SOHO，緊鄰國貿三區。而距離CBD“最遠”的三里屯SOHO也僅僅是往北走了2公里，與CBD依然緊緊相鄰。

　　值得關注的是，這4個項目都是處在繁華商圈附近，被朝外商圈、國貿商圈以及建國門商圈包圍著。毫無疑問，無論是SOHO尚都、朝外SOHO、光華路SOHO還是三里屯SOHO，地段優勢顯而易見。但商圈氛圍、地段優勢似乎并不是一個商業項目成功的必然保障，而這一點恰恰也被不久前經歷的“SOHO尚都事件”所證明。

　　究其原因，一位商業地產資深人士告訴記者，即使同處于繁華商圈內商業地產項目，也會因為地段微弱差別而導致經營前景不同。如SOHO尚都和朝外SOHO來說，雖然同處在朝外商圈的轄射范圍內，但以東大橋路為界，路東和路西的商業氛圍卻截然不同：朝外大街至藍島大廈沿線商業非常繁華，而過了藍島往東、往南，即SOHO尚都、朝外SOHO所在的區位明顯就冷清很多。

　　這種情況與北京著名的西單商圈存在的“北熱南冷”問題如出一轍，未來市場培育前景不容樂觀。與此同時，同一商圈內不同的項目定位也決定了其經營前景的不同。像光華路SOHO目前所處的商圈內，同類項目均定位于中低端的服裝批發市場，如新秀水街以及秀水2號，已然形成相應的商圈氛圍和消費氛圍。而光華路SOHO以高端定位“殺”入能否產生差異化效應，目前很難估計。

　　如此看來，目前似乎只有三里屯SOHO前景略顯明朗一些。比起地處CBD的3個“SOHO系”項目，三里屯SOHO的進駐時間正好是在三里屯重建之時，根據朝陽區規劃，在2008年年底之前，三里屯新增商業面積將達到60萬平方米，加上住宅和寫字樓的供應量，三里屯新增建筑面積在100萬平方米左右。而三里屯也將建成一個國際的商務中心和娛樂中心。應該說，三里屯SOHO抓住了好時機，而區域的規劃也為項目的高端定位形成一定的支撐。但目前已經有包括太古地產、世茂地產等多家大牌開發商同SOHO中國一樣，在區域內開疆裂土。可以預見，區域內未來商業地產的競爭勢必激烈而殘酷。

　　將散售進行到底

　　業界皆知“SOHO系”隱患

　　目前來看，“SOHO系”的商業地產項目大有將散售進行到底的意思。而這樣的銷售模式和運營方式，在商業地產的發展歷程中，已經由第五大道、巨庫等一批同模式項目的慘敗，而被證明是不適合購物中心這類商業地產項目發展的。

　　此前，SOHO中國董事長潘石屹曾經就“SOHO尚都事件”表態說，在現代城、建外SOHO商鋪開業的初期都遇到了與SOHO尚都同樣的困難，所有新開店鋪都有一個自我調整并接受市場檢驗的過程，即“養商期”。而SOHO中國副總裁許洋也曾經在與SOHO尚都商戶代表協商過程中表示，“SOHO系”的項目都處在CBD的黃金地段，商鋪肯定不愁賣；而過3-5年都會變成“黃金商鋪”。

　　事實上，無論是現代城還是建外SOHO，都與目前的“SOHO系”商業地產項目有著明顯的不同。前者屬于街邊店的商業地產模式，而后者則是購物中心的模式。而把街邊店的模式運用到購物中心項目上，這樣的做法遭到了眾多業內人士和專家的質疑。

　　戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬在接受記者采訪時表示，從目前CBD的區域發展來看，“SOHO系”項目所處的位置基本上都是黃金地段，也應該是商業發展的旺地，但卻由于“SOHO系”采用的散售模式，卻注定了這些商業項目必然面臨著極高的“死亡”危險。前車之鑒已經多次告訴市場，散售方式運用在購物中心等大型商業物業上是不可行的，只能走持有或者是整體出售的路線。

　　同樣，不久前去SOHO尚都做調研的中國步行商業街工作委員會秘書長董利也持有相同的看法，如果不改變這種散售的商業模式，不僅SOHO尚都會存在危險，其他的“SOHO系”項目也難以幸免。董利指出，目前來看，SOHO尚都的第一批商戶“犧牲”的可能性最大，而第二批乃至第三批商戶都存在“犧牲”的可能。就商業項目發展而言，項目開業后頭一兩批商家成為犧牲品的現象早已有之，但這并非全是因為商業地產開發所引起。在正常的商業培養期內，這是市場經濟發展規律的一部分。只是，對于近幾年商業地產市場的發展，尤其是大量銷售型商用物業的進入市場，這一個正常的市場現象無數次的被集中放大就不正常了。

　　事實上，正如董利所指出的，出售型的商業由于產權分散，各個商戶就如同一盤散沙，很難有共同度過商業培養期的合作感。而開發商由于已經把商鋪出售，在宣傳、營銷方面只能起到輔助作用，后期經營必然減小投入力度。因此，對于這種出售型的商業，只能采取統一經營管理的方式讓被淘汰的商戶數量減少，保持商業經營的穩定。

　　上市進入沉默期

　　土地儲備不足疑似“攔路虎”

　　今年年初SOHO中國成功拿下了三里屯地塊之后，潘石屹要帶著SOHO中國赴港上市的消息便在業界傳得沸沸揚揚，但SOHO中國以及潘石屹本人對于此事一直未表態。直到今年6月，再次傳來SOHO中國計劃在7月赴港上市的消息，讓整個事件似乎有了即將水落石出的征兆。

　　事實上，整個7月份過去了，業界等來的只是“SOHO尚都事件”。面對傳聞的又一次失效，業界甚至有猜測，此次“擱淺”是否正是“SOHO尚都事件”導致的。對此，一位熟悉上市程序的業內人士告訴記者，這種可能性并非不存在，而另一個可能就是，目前SOHO中國已經進入上市“沉默期”。如果這樣的話，SOHO中國在擬定上市募資方案，公司內部審批，獲得香港聯交所認可，確定發行、定價方案等環節都應該完成，只差關鍵的路演。由于SOHO中國首次沖擊海外股市，就是在路演環節折戟，這一次SOHO中國為了確保萬無一失，因此更為謹慎行事。

　　然而，也有業內人士認為，目前SOHO中國并不具備上市的條件，一方面其開發的項目已經大部分出售，并沒有穩定的收益；另一方面，按照赴港上市的地產公司相關條件，土地儲備量如何是決定能否通過上市審批相當重要的因素。而目前來看，SOHO中國除了三里屯地塊外，似乎再無其他土地儲備。因此，想要上市可能還為時過早。

　　記者手記

　　由“SOHO尚都”引發的

　　說“SOHO系”的商鋪不愁賣，業界人士是絕對有理由相信的。潘石屹素來以“另類營銷”笑傲市場，今年年初玩出的“網上無底價拍賣”，一舉將朝外SOHO兩個臨街商鋪“拍”出了3450萬元的天價，商鋪均價達到了近10萬元/平方米。首“拍”告捷的潘石屹顯然是“拍”上了癮，在6月又來了一次“光華路SOHO鋪王全國五十大城市無底價網上拍賣”。這一次，光華路SOHO那個首層編號0102A的商鋪被拍出了2800萬元的“超天價”，商鋪單價達到127487元/平方米，整整超出了項目開盤時8萬元/平方米的商鋪單價。

　　潘石屹的“網拍”，讓小小的商鋪由十幾個人“搶”變成了成千上百個人“搶”，由一個城市里的投資者“搶”，變成了數十個城市的投資者再“搶”。結果是，“搶”到的人得意，被“搶”的人更得意。

　　“SOHO系”商業項目猶如業界奇跡般的光環，似乎終于要黯淡于SOHO尚都事件的爆發。就像是推倒了多米諾骨牌一樣，SOHO尚都事件所引發的顯然是一連串反應和思考。那些花高價投資“SOHO系”商鋪的業主對于自己所投資的項目是否仍能夠信心百倍？在3-5年的“養鋪期”里，又有多少業主能夠咬著牙撐到最后？而像這樣全部散售卻在后期經營上沒有保障的“SOHO系”商鋪，究竟值不值“天價”、甚至“超天價”的付出？

　　顯然，打著全力轉型商業地產開發口號的SOHO中國仍處在商業地產開發的初級發展模式中，以散售尋求快速資金回籠，把后期經營交由時間來處理。誠然，這樣的方式在現代城、建外SOHO這兩個街邊店式商鋪項目中，經過三五年的時間培養“活”了下來。而將其套用到SOHO尚都，乃至朝外SOHO、光華路SOHO等這樣的購物中心式商鋪項目，已然被業界下了“死亡令”。

　　黃金地段、繁華氛圍、世界級的建筑設計、令同行心生羨慕的銷售額，現在看來都只是“SOHO系”商業地產項目表面的風光所在。假使潘石屹和他的SOHO中國不能適時有所調整和對應，奇跡恐難發生。(賴大臣)