“我估計目前在二線城市開發的外資已經有千億元之巨。”業界某專家對記者估計，“各種主體的外資，通過各種渠道，正在進入二三線城市。” 外資咄咄逼人的態勢顯然已經納入監管層的視野。

　　“在人民幣升值預期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產業。”2007年7月31日，央行上海總部在《2007中國區域金融穩定報告》中指出上述動態“需要引起關注”。

　　外資進軍二線城市路線圖

　　“仔細算算就會被嚇一跳，”一位業界專家與記者一起梳理了外資對外公開的投資計劃，發現已經聚集或者將要聚集到內地二線城市的外資規模將有千億之巨。

　　表面上看，二線城市的房地產開發大軍中港資云集。

　　今年4月，和記黃埔地產公司又與重慶市南岸區政府簽訂合同，以24.5億元正式接手南岸楊家山片區2500畝土地。之后，和記黃埔地產將投資120億元，將該地打造成集中高檔高層住宅、商業等為一體的新城區。和黃拿地手法兇猛，投資額達數百億元，其中深圳、重慶分別位于第二、第三，僅次于上海。 也就是說，二線城市已經成為和黃投資重點。

　　恒隆地產主席陳啟宗也公開宣稱，今后將不再增資上海，改為投資其他二線城市。同時，恒隆地產將在上海以外的內地其他10個城市，每年購入三到四塊大型土地，共建約10個購物商場，投資金額預計將達200億～250億港元。

　　不久前，恒基高層透露將在江蘇發展四個項目，投資額共計80億元。

　　新鴻基正在攜手華潤，在二線城市攻城略地，預計，可投資額不下百億元。瑞安地產去年通過上市，以及其他方式，境外融資不下百億元，都用于內地房地產投資，主要也是用于重慶、武漢等二線城市。路勁收購順馳之后繼續追加資金，路勁也將投資數十億元。

　　騰飛集團也表示將在通過投資逐漸追加到125億元，并專門在境外發行了基金，用于中國投資。

　　而這些外資巨頭均為投資內地二三線城市的主要力量，粗粗算來規模已過千億元。

　　事實上，國家已經對外資在限制，一位正在和外資合作的國內知名開發商對記者說：“現在外資很難直接進入內地市場，所有外資投資內地，任何一筆錢，都需要到商務部備案，才能結匯。商務部備案，其實是審查。”但是，很多外資還是能夠通過與內資合作、收購內地企業的方式曲線進入到內地市場。

　　上述專家對記者說：“很難有一個準確的數據，但是，通過公開信息分析再加上比較隱蔽的渠道，千億元的規模已經很保守。”

　　公開信息顯示，外資進入的主要城市為成都、重慶、武漢、蘇州等，可以看出，這都是目前房地產的熱門城市。據記者調查，在成都，外資已經占半壁江山還多。重慶是和黃、瑞安幾大巨頭大面積圈地，外資比重還在增加之中。蘇州更是外資云集，日本大和房屋首次進入中國，就是選擇蘇州。其他諸如南京、杭州、寧波等城市，也都有外資大舉進入跡象。

　　由于外資所拿地塊都相對較好，所以，外資開發樓盤，房價都比較貴，成為市場象征，業內人士認為，這實際上是爭取到了一些區域市場開發的話語權。

　　外資瘋狂：雙重利益的推動

　　凱德置地的母公司，嘉德置地剛剛公布上半年年報，在2007年上半年凈利潤達到15億2070萬新元，比2006年同期的2億8670萬新元激增超過5倍。 其主要原因是：“主要是由于整體的住宅業務強勁，特別是在新加坡和中國。”準確地說，是因為中國房價上漲給嘉德利潤。

　　不過，正如凱德置地(中國)總裁林明彥曾對記者說：“凱德和其他機構的區別在于，在中國市場是長期投資。”凱德1994年進入中國，直到2002年底才開始盈利。

　　和黃在上海在售頂級別墅御翠園，售價每平方米高達5.4萬元，據悉，土地是在實行土地招拍掛之前獲得的。當時，世紀公園周邊的地價還不到300元/平方米，如今該樓盤的價格早已是地價的百倍以上。與此相比，湯臣一品26倍于樓板價的利潤也相形見絀。

　　去年2月，印尼三林集團以1億美元的價格收購了當時名為盛捷公寓的酒店式公寓。經過豪華改造后，如今的售價高達每平方米7萬元。按照該案公布的308套房源4.3萬平方米算，該案的收入可達30.1億元，毛率高達274%(2006年2月人民幣匯率為8.04：1美元)，可賺22.06億元之巨。如包括人民幣升值因素則投資收益超過300%。

　　外資，正在演繹著一幕幕房地產暴利圖景。

　　而外資的暴利，正在從上海這種一線城市轉向二線城市。仲量聯行亞洲區董事陳立民對認為：“這些外資在一線城市已經沒有好的物業可以收購，所以轉到二線城市。另外，二線城市對外資的招商引資，也是一個重要原因。”

　　顯然，從市場角度，外資，在上海這樣一線城市，由于房價已經非常高，獲得暴利的機會越來越少，只能到二線城市尋找機會。

　　而二線城市的政府為了發展，則是外資為“救世主”，拼命招商引資，給予優惠條件，也更是吸引了外資。很多地方政府見房價漲，少見其憂，多見其喜，更有地方官，公開抱怨房價低，更是希望引入外資，“啟動”房地產市場，也就是希望推動房價上漲。

　　樓市調控死角？

　　不容置疑，外資在很多區域的城市建設中發揮了巨大作用，瑞安、和黃等都有在二線城市大規模建設改造，為城市快速發展做出了貢獻。

　　不過，同樣不爭的事實是，最新一輪的外資潮，在帶來資金的同時，也同時帶來了高房價。

　　以安徽蚌埠為例，5月房價漲幅高達10.02%，位居全國第五。當地老百姓月收入只有一兩千元，房價已經達到三四千元。本來就是不發達城市，面對如此房價，百姓的壓力可想而知。

　　在蘇州，原仁恒分家后團隊，在蘇州金雞湖畔開發了一個項目，據稱要賣到每平方米3萬元，而周邊房價目前不過每平方米1.5萬元。該樓盤一旦面市，周邊房價肯定會大幅上漲。

　　特別需要注意的是，外資由于財力雄厚，對市場的風險承受能力強，與內地開發商的較量中，更是一路攻城略地，外資似乎成了本輪樓市調控的死角。

　　對此，華東師范大學國際關系與地區發展學院的余南平教授憂心忡忡，他認為：“目前房地產市場已經到了十字路口，外資在其中起了推波助瀾的作用。目前必須限制外資進入，讓他們只能投資企業，不能投資房地產。”

　　佑威房地產研究中心主任薛建雄認為：國家開征土地增值稅和“限外”的政策是非常有必要的。如果從嚴實行，相信對高漲的房價可以起到有效的打擊作用。一位二線城市的開發商則對記者坦言，地方政府的引資沖動是外資逞強的最大支持，不從根源解決，外資很難被調控。(黃平 徐瑾 王其明)