【策劃人語】

　　十余年的中國房地產市場化軌跡，雖說有得有失，地產開發“資金為王”的理念卻已完全確立。

　　在市場化浪潮的沖擊下，開發商們正從“草臺班子”的原始積累向成熟的產業化市場主體跨越。這一跨越，在與巨大的資本市場的“無縫對接”中體現得日益明顯，艱難卻卓有成效。

　　隨著宏觀調控的逐步深入，越來越多的開發商敢于且樂于破除封閉，投身資本市場。與此同時，資本市場本身的不斷規范，融資渠道的不斷拓寬，也令開發商們弄潮資本海的魄力與日俱增。

　　我們相信，規范、頻繁的地產與資本對接成為常態之時，正是房地產業走向成熟之日。

　　IPO：演繹新時代創富神話

　　如果細數2007年前四個月中國資本市場的最熱門話題，廣東開發商——碧桂園(2007.HK)的香港創富神話當屬其一。

　　4月20日，碧桂園在香港掛牌上市，股票代碼與2007這個數字驚人吻合。開盤當天，碧桂園股票即大漲35%，總市值超過千億港元。碧桂園創始人楊國強之女——年僅25歲的楊惠妍因持有碧桂園95.2億股，實現超過690億港元的身價，輕松擊敗2006年中國女首富張茵，問鼎新首富。

　　然而，就在社會對新首富消息還沒有完全消化的時候，重慶傳出消息，如果沒有意外，當地最大地產商——龍湖地產也將于年內赴港上市，融資額在650億元至800億元。彼時，龍湖地產的女掌門——吳亞軍可能以最多700億元的身價再次刷新首富紀錄。

　　至此，中國首富稱號從黃光裕的零售時代，到張茵的制造業時代，最終轉移至房地產時代。

　　這一連串故事就發生在2006年下半年至2007年初，正值中國有史以來最嚴厲的一次房地產市場宏觀調控大潮。

　　“正是因為房地產企業從銀行融資的傳統資金鏈被卡，開發商才想到到股市融資。沒想到的是，一直以利潤率高著稱的房地產業，一旦進入公開資本市場會受到投資者如此青睞。”市場人士稱。

　　以碧桂園為例，根據楊國強的介紹，碧桂園在廣東大量的土地儲備，因拿地時地價較低，導致土地成本僅占房產銷售價10%，而這些土地儲備還可以支持未來5年的開發量，這就不難解釋投資者熱捧該股的原因。“無論未來新拿土地成本多高，起碼這5年里，投資者可以獲得很好的收益。”一名房地產企業的高層表示。

　　“另外，以商業地產為核心業務的房地產商更容易在IPO過程中受到重視，這也是龍湖地產對未來上市充滿信心的理由。”地產及證券分析師林榮時表示。

　　然而，業內人士也提醒，少數地產股IPO中的火熱并不代表地產板塊的零風險或小風險，如土地增值稅的清算和未來調控力度的加強都可能對地產股前景帶來潛在風險。

　　借殼上市：便捷融資路

　　去年下半年開始，中國房地產開發企業通過“資產重組和定向增發”的借殼上市，形成了新一輪的借殼浪潮。根據記者的初步統計，2006年下半年至今，有將近40家企業以借殼方式完成上市，這一數量基本達到前兩輪借殼浪潮(分別為1993-1994年和2003-2004年)的總和。

　　日前，在浙江商會房地產分會周年慶上，上海家飾佳控股(集團)有限公司董事長王張興向上海證券報記者透露，這家以建材超市起家的企業正試圖借助旗下大量的商業地產資源，實現資本市場的對接。知情人士介紹，家飾佳控股的上市計劃包括香港IPO和A股借殼兩大部分。

　　今年1月，上海開開實業股份有限公司發布公告稱，公司控股股東上海開開集團向家飾佳控股子公司轉讓逾3500萬股上海開開的國有股股份，占公司總股本的14.44%。家飾佳控股會將旗下商業地產資源注入該公司。4月17日，上海開開復牌后，從“S開開”正式更名為“開開實業”。

　　專家介紹，房地產公司借殼上市的形式包括對ST公司的重組、利用A股公司再融資借殼和單純收購三種方式，家飾佳控股即為第二種。“由于全流通消除了非流通股的障礙，房地產公司借殼上市今后會更加活躍。”海通證券研究所房地產行業研究員張巒稱。

　　整體上市：集團企業大勢所趨

　　就在本月，盤旋于市場多時的首開集團整體上市傳言終于初露端倪。天鴻寶業(600376)已發布公告稱正在討論非公開發行事項。此前，在天鴻寶業公布去年業績之時，就已經基本明確了首開集團的注資之說。

　　事實上，首開集團整體上市從企業創建之初就已經定調，且由北京國資委直接領導。有消息稱，在北京國資委制定的“北京國有經濟'十一五'發展規劃”中，房地產業的任務之一是積極利用資本市場擴大融資渠道，拓展經營規模。

　　巧合的是，就在天鴻寶業公告非公開發行前的1個月，上海最大的一級土地開發商上海地產集團也宣布注資旗下的上市公司中華企業(600675)，籌備整體上市。

　　去年年底，國務院國資委發布《關于推進國有資本調整和國有企業重組的指導意見》，指出“積極支持資產或主營業務資產優良的企業實現整體上市，鼓勵已經上市的國有控股公司通過增資擴股、收購資產等方式，把主營業務資產全部注入上市公司”。隨后，各行業的整體上市便開始高調醞釀開來。

　　分析人士指出，集團公司將優質資產注入上市公司來實現整體上市，一方面可以增加上市公司的經營業績，繼而提高每股收益，通過市盈率提升增加上市公司的市值；另一方面，此舉可使集團公司在限售期或承諾期滿后得以兌現收益，增加集團或者整體上市公司的利潤。

　　港股房企漸起“回歸”融資潮

　　在房地產開發企業的IPO融資途徑中，今年有一種新趨勢引人關注，那就是香港H股上市的房企“回歸”A股融資的意愿變得強烈。

　　年初，民營企業大亨郭廣昌旗下，3年前登陸香港股市的上海復地(2337.HK)就發布公告稱，其董事會擬向中國證監會及相關政府部門提出申請，發行最多6.32億股、每股面值0.20元人民幣的A股，并計劃將這些A股于上海證券交易所上市。

　　另悉，目前上海復地回歸A股的計劃正在緊鑼密鼓地進行之中。上海復地總裁范偉表示，集團已經聘請了上市承銷商，等待發行計劃獲得股東會通過之后，向中國證監會提交上市資料，并希望能夠在今年內完成A股上市。

　　2005年在香港上市的廣州富力地產(2777.HK)也在日前發布公告，稱準備發行不超過4.5億股、每股面值0.25元人民幣的A股在上海證券交易所上市。

　　從操作上看，股份合并是這些H股上市房企都面臨的問題。因為A股每股面值普遍為1元人民幣，而上海復地、富力地產都已表示，如果內地相關部門要求必須按照相關規定以1元面值發行A股的話，會配合要求進行股份合并，發行數量也會進行相應調整。

　　同時，上海復地、富力地產也都顯示出對A股融資的懇切態度。如上海復地總裁范偉坦率地表示，集團今年的土地儲備計劃為150萬至200萬平方米，相關資金就是希望通過發行A股進行籌集，如果未能完成A股上市，按照目前集團掌控的11億元現金量，估計新增土地儲備規模只能降至100萬平方米。

　　在業內人士看來，對這些H股上市房企來說，回歸A股也是“正常的選擇”。如上海復地在2003年年中就曾啟動過“A股計劃”，但因當時的政策原因而被延后，而如今“卷土重來”，從一定程度上可看出大開發商在市場競爭中正在逐步尋求由資本所決定的主導地位，“畢竟，房地產大企業在資金上的競爭已成定局”。

　　REITs：機遇中的挑戰

　　一則最新的消息是，REITs(房地產信托投資基金)產品有望在內地市場實現制度破冰。

　　“目前，REITs在體制建設上和操作流程上已經沒有什么硬件問題，僅是相關部門從房地產調控角度，考慮確保調控效果，才暫時沒有正式通過該政策。”一位房地產業內人士稱。

　　REITs是以房地產物業為基礎，以項目的收益權作為流通憑證，在公開或私募市場實現融資，目的是令廣大的投資者都可以分享房地產業升值帶來的投資收益。“由于REITs可以為開發商提供除銀行貸款和上市外的另一個融資通道，調控者不得不考慮其對抑制固定資產投資過剩的負面作用。”房地產金融分析師林戈表示。

　　提到REITs，令人印象比較深刻的是香港的領匯和新加坡的凱德置地，前者將政府名下資產打包，實現香港上市；后者將在中國內地收購的商用物業打包，于新加坡發行REITs。此外，國內商業地產品牌開發商——大連萬達也對REITs產品也醞釀已久。而近日，北辰實業也透露在研究REITs上市。

　　但是在去年，因香港資本市場對REITs的收緊等原因，REITs產品并沒有成為房地產企業融資的寵兒。不過也不可否認，隨著中國內地REITs之路放開只差臨門一腳，這一融資新品必然成為未來房地產資本市場的又一亮點。(柯鵬 于兵兵 李和裕)