在自住型住房市場收取過高的交易稅費，占成交金額的10.6%甚至更高，必定妨礙二手房的流通，只能吊在政府“救濟房”這一棵樹上，既增加了納稅人的負擔，也無助于市場良性循環。

　　昨日《競報》報道，在北京兩會上，新晉北京市人大代表潘石屹等人提出議案，建議減免二手房交易稅費，加快二手房流量。此建議原本沒什么不妥，一個市場流通渠道越是通暢，越容易得到市場出清之后的均衡價格。但由于此議出于著名開發商之口，就此被一些網民打上了“對抗房地產新政”的烙印。

　　以此“誅心之論”來看待經濟問題，恐怕是會出大偏差。就事論事才是實事求是的態度，技術的問題需要技術解決，潘石屹的方案從技術上并非無懈可擊。

　　有相反的論據可以推翻潘石屹的結論。北京二手房交易活躍度一直低于上海，但上海的房價并沒有因為二手房交易活躍而降低，相反，上海的房價漲幅曾經引領全國市場。甚至，與潘石屹的論調相反，通常而言，二手房交易市場越是活躍，房價也就越高。

　　這似乎是個悖論。為什么市場出清程度越高，房價反而上升？原因就在于商品房在大多數情況下成為投資品種，成為躲避通貨膨脹的避險品種。

　　只要成為投資品，無論成本上升得有多高，只要投資者繼續看好預期收益，住房交易就能成為市場的主導投資品持續火爆。這就是金融學米勒定理所說的，融資成本的高低不能改變投資對象的收益水平。投資對象的風險和收益是其本身固有的，不因投資人獲得資金成本的高低而改變。也就是說，房地產作為投資品，只受成本與收益約束，而主要不受制于供求關系等因素。這也就可以理解，為什么上海二手房交易火爆，房價還是上漲。

　　以此推論，如果房地產投資屬性不變，增加供應也就很難改變現狀。這也就是此輪房地產新政政府為什么要區分自住需要與投資需要的根本原因。因為兩種不同的需要反映的是完全兩種不同的市場，遵從的是完全不同的市場邏輯。就投資需求而言，與其降低交易成本，不如直接征收持有稅增加所得稅，政府直接介入收益分配，才能減少市場投資收益預期。

　　由于沉淀的二手房大多數房型老舊，并不適合進行投資，進入市場會緩解自住房性住房供需緊張的壓力，進而降低自住房價格，作為政府進行廉租房、經濟適用房的配套舉措，則可以起到重要作用。潘石屹的數據是，北京一年成交幾十萬套房子，而存量房有400萬套，如果一年10套有一套進入二手房交易，那一年就有40萬套，“如果能把二手房很好地流通，房價至少可以降一半”。

　　房價降多少另當別論，主要視供需情況以及政府保障型住房的建設情況而定。有一點是肯定的，在自住型住房市場收取過高的交易稅費，占成交金額的10.6%甚至更高，必定妨礙二手房的流通，結果不僅減少二手房的供應量，所有的自住購房者只能吊在政府“救濟房”這一棵樹上，既增加了納稅人的負擔，也無助于市場良性循環。

　　政府可能擔心二手房市場火爆引發住房投資需求，如深圳和上海曾經出現的一年之內30%以上一手房成為二手房的現象。這個難題完全可以通過購房時間設定不同的稅率加以解決，事實上政府也是這么做的，如果因此而扼制二手房市場的流通，是因噎廢食，得不償失。在自住房與投資房被嚴格區分的前提下，潘石屹的提案有其積極意義，對此同樣不可根據提案者的身份預設立場、因噎廢食。

　　□葉檀(上海 媒體從業者)