最近數(shù)年來，房價(jià)暴漲，政府調(diào)控了再調(diào)控，結(jié)果是越調(diào)越高了。基本的事實(shí)是：面對中國一路高歌的房價(jià)，市場調(diào)節(jié)是失靈的，政府調(diào)控也是失靈的。

　　面對房價(jià)節(jié)節(jié)高升，中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)人總是在圍繞是否加息、或增加土地供應(yīng)、或增減稅費(fèi)、或限價(jià)、或增加經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)、打擊價(jià)格欺詐等等方面爭論不休。爭論的各方都覺得真理在自己手里。但在我看來，中國房地產(chǎn)市場在很多最基礎(chǔ)性的條件沒有建立之前，對照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)圣經(jīng)高談闊論，似乎有些不著邊際。

　　我們知道，經(jīng)濟(jì)學(xué)是講假設(shè)的，市場無形之手和政府有形之手要在房地產(chǎn)市場上能夠起調(diào)節(jié)和控制作用，先必須符合如下假設(shè)：

　　假設(shè)一：市場上買賣的房子是房子，具有最基本的商品屬性——房子是用來居住或辦公的。我們知道，市場機(jī)制在非法傳銷市場上不起調(diào)節(jié)作用，因?yàn)榉欠▊麂N市場上傳銷的商品已經(jīng)不是商品本身了。

　　假設(shè)二：在假設(shè)一成立的前提下，市場機(jī)制只能在均衡市場下起作用。均衡市場的必要條件是：市場上存在供給陣營和消費(fèi)陣營兩大陣營，并且是對立的、權(quán)利對等的、勢均力敵的兩大陣營。

　　假設(shè)三：在假設(shè)一、二都成立的前提下，供給陣營競爭供給的有效性，基于消費(fèi)陣營合作消費(fèi)的有效性；或者說，消費(fèi)陣營的消費(fèi)合作無效性，基于供給陣營供給競爭的有效性。

　　假設(shè)四：在假設(shè)一、二、三都成立的前提下，市場機(jī)制是中立的、客觀的。宏觀調(diào)控透過市場機(jī)制起作用。外因透過內(nèi)因起作用。

　　假設(shè)五：當(dāng)絕大多數(shù)人不能通過市場獲得住房時(shí)，弱勢的一方擁有退出房地產(chǎn)市場、實(shí)現(xiàn)住房自給自足的絕對自由；當(dāng)弱勢者無法實(shí)現(xiàn)住房自給自足時(shí)，政府有絕對責(zé)任保障其基本居住權(quán)。

　　如果上述五個(gè)假設(shè)成立，圍繞中國房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)和調(diào)控措施才有意義。中國的房地產(chǎn)市場存在上述五個(gè)假設(shè)嗎？

　　房市上銷售的是住房嗎？

　　房子是用來住的，這是房子的基本商品屬性。可城市，特別是大城市的新樓盤，有多少是用來住的呢？深圳6月的房價(jià)漲了50%多，交易的房子中有70%以上不是為沒有房子住的人生產(chǎn)的，而是為有房子、甚至有很多房子的人套利而生產(chǎn)的。房子已經(jīng)異化成投機(jī)套利的工具了，這樣的房地產(chǎn)市場就不是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的商品市場了。在這樣的房市上，房子的空置率越來越高，價(jià)格也越來越高，價(jià)值規(guī)律和市場機(jī)制在這樣的市場上并不起調(diào)節(jié)作用。很顯然，在中國的房市上，假設(shè)一不成立。

　　房市是均衡市場嗎？

　　均衡市場的核心標(biāo)志，是市場上存在供給和消費(fèi)兩大陣營，并且是對立的、勢均力敵的、權(quán)利平等的兩大陣營。供給陣營總是希望漲價(jià)，消費(fèi)陣營總是希望降價(jià)。市場上兩大陣營的相互博弈是市場機(jī)制發(fā)生調(diào)節(jié)作用的內(nèi)在動(dòng)力。市場沒有兩大陣營的存在，就沒有市場機(jī)制。兩大陣營的權(quán)利平等、勢均力敵，還是市場機(jī)制保持中立性、客觀性、并持久發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)。

　　中國的房地產(chǎn)市場是否存在勢均力敵的供給和消費(fèi)兩大對立陣營呢？事實(shí)是，供給陣營期待房子漲價(jià)，購買陣營中的大多數(shù)也期待房子漲價(jià)，兩大陣營似乎是聯(lián)盟關(guān)系。房地產(chǎn)市場成為投機(jī)者和強(qiáng)勢者套取暴利的場所，80%以上的人不僅被排斥在房市之外(沒有住房消費(fèi)者陣營了)，還被剝奪了自主建房或合作建房的權(quán)利(失去自給自足的權(quán)利)，完全失去了博弈地位和能力。市場機(jī)制在這樣的市場上，不可能中立地、客觀地發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，只會(huì)造成強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱。中國房市是一個(gè)既非充分競爭的、又非均衡的市場。很顯然，中國房地產(chǎn)市場的假設(shè)二，不成立。

　　中國的房市，是一個(gè)供給競爭和消費(fèi)合作均有效的市場嗎？

　　只有供給陣營內(nèi)部競爭，競爭才出效率。供給陣營內(nèi)部為什么競爭呢？合作形成價(jià)格聯(lián)盟不是更好嗎？中國的房市就是一個(gè)供給陣營價(jià)格聯(lián)盟的市場，實(shí)際是一個(gè)供給陣營聯(lián)合壟斷的市場。怎樣才能打破壟斷呢？要靠消費(fèi)陣營的有效合作，即當(dāng)供給陣營的漲價(jià)超出了消費(fèi)陣營的底線——比自主建房或合作建房的機(jī)會(huì)成本高出時(shí)，消費(fèi)者陣營就會(huì)堅(jiān)守底線——自主建房或合作建房，只要自主建房和合作建設(shè)是有效的，就構(gòu)成對供給陣營的壓力，供給陣營內(nèi)部的競爭就是必然的——由聯(lián)合抬價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)楦偁幮越祪r(jià)，這時(shí)的市場才由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。當(dāng)價(jià)格降到接近消費(fèi)者自主建房或合作建房的機(jī)會(huì)成本時(shí)，消費(fèi)陣營的自主建房和合作建房變得低效或無效，就會(huì)放棄合作，選擇在市場上購買商品房，房地產(chǎn)市場的兩大陣營就會(huì)達(dá)成新的均衡。

　　現(xiàn)實(shí)的中國房市，供給陣營形成了價(jià)格聯(lián)盟，但消費(fèi)陣營卻無法有效自給自足和合作建房，因?yàn)檎�府不給消費(fèi)陣營自給自足和合作建房的權(quán)利。很明顯，中國的房市，假設(shè)三也不成立。

　　房市的宏觀調(diào)控是否通過中立的、客觀的市場機(jī)制起作用呢？

　　在一個(gè)既充分競爭又相對均衡的市場上(如大米市場)，市場機(jī)制是中立的、客觀的。但均衡市場的供給陣營和購買陣營的力量有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)失衡，會(huì)造成價(jià)格的波動(dòng)，中立的市場機(jī)制會(huì)客觀地修復(fù)市場失衡；政府也會(huì)采取宏觀調(diào)控的措施，如減少庫存增加供給等，幫助修復(fù)失衡。在均衡的市場上，政府宏觀調(diào)控措施是透過市場機(jī)制調(diào)控市場的：當(dāng)供給陣營過于強(qiáng)大時(shí)，有形之手透過市場機(jī)制會(huì)幫助消費(fèi)陣營；當(dāng)消費(fèi)陣營過于強(qiáng)大時(shí)，有形之手透過市場機(jī)制會(huì)幫助供給陣營。修復(fù)市場供求關(guān)系，達(dá)成新的平衡。簡而言之，政府調(diào)控是外因通過內(nèi)因(市場機(jī)制)起作用，是中立的、客觀的調(diào)控，會(huì)持久維持市場均衡狀態(tài)。

　　在當(dāng)下中國不均衡的房地產(chǎn)市場里，由于房市的供給者和購買者沒有勢均力敵、權(quán)利對等的兩大對立陣營，而是價(jià)格同盟，市場機(jī)制在這樣的市場上不會(huì)中立、客觀，市場是強(qiáng)勢陣營的市場，市場機(jī)制會(huì)造成強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱。加上某些地方政府部門和腐敗官員都是“房子養(yǎng)的”，房子漲價(jià)符合某些政府部門和腐敗官員的利益。所以，在中國的房地產(chǎn)市場上，市場和政府都失去了“裁判員”、“平衡者”的中立、客觀地位。因此，中國房地產(chǎn)市場的假設(shè)四也是不成立的。

　　政府愿意保障公民基本居住權(quán)嗎？

　　前面的四個(gè)假設(shè)都不成立，市場機(jī)制和宏觀調(diào)控在中國的房地產(chǎn)市場上都不會(huì)起積極作用。在這樣的情況下，唯一的出路是市場的弱勢陣營選擇退出市場，尋求住房自給自足或政府保障其基本居住權(quán)。負(fù)責(zé)任的政府應(yīng)該最大限度地扶持弱勢陣營實(shí)現(xiàn)住房自給自足(自主建房或合作建房)或保障其基本居住權(quán)(政府提供廉租房)。可是，中國城市的無房者無權(quán)自主建房，對合作建房政府也不支持，政府也不保障無房居民的基本居住權(quán)利。因此，假設(shè)五，也不成立。假設(shè)五不成立，表明中國的房地產(chǎn)市場的危機(jī)不可能化解。

　　很多經(jīng)濟(jì)學(xué)人，總是天真地為中國的房地產(chǎn)市場開出一些特經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)學(xué)處方，還常常振振有詞地說自己的處方是國際上通用的“靈丹妙方”(中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)人似乎都很書呆子氣)：加息可以控制房價(jià)上漲？增加土地供應(yīng)開發(fā)商就會(huì)降低房價(jià)？減免稅費(fèi)就可以降低房價(jià)？政府的經(jīng)濟(jì)適用房可以抑制房價(jià)上漲？政府限價(jià)會(huì)持續(xù)起作用？阻擊國際游資就可以控制房價(jià)？……十幾年了，實(shí)踐證明不起作用。這些措施只有在上述假設(shè)成立的前提下才會(huì)起作用——前提都沒有，胡扯什么呢？！

　　中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)什么樣的市場，我給你打個(gè)比方：運(yùn)輸和交通需要車子。政府扶持大汽車制造商生產(chǎn)高檔汽車，價(jià)錢高得80%的人都望車興嘆。于是，一些小廠商制造拖拉機(jī)、一些家庭工廠制造三輪車、一些農(nóng)戶自制人力車或馬車。可是，有一群人鼓動(dòng)政府作出了一個(gè)有戰(zhàn)略意義的決策：制造拖拉機(jī)、三輪車、人力車、馬車統(tǒng)統(tǒng)非法，運(yùn)輸和交通只能用汽車。于是，汽車就身價(jià)百倍，價(jià)格只漲不跌。汽車不僅具有金子一樣的保值功能，還有增值套利的功能。于是，汽車就不做運(yùn)輸了，有錢人買汽車放著，等著漲價(jià)套利，或出租收租。這可苦了農(nóng)民、市民和從事運(yùn)輸?shù)娜恕＿@就是中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)。

　　其實(shí)，中國的房市和非法傳銷市場更相似。市場機(jī)制在傳銷市場上是失靈的，因?yàn)閭麂N銷售的已經(jīng)不是一般商品，而是“人頭”這種特殊商品。傳銷市場上沒有勢均力敵、權(quán)利平等的兩大對立陣營，而是進(jìn)入這個(gè)市場的人，齊心協(xié)力騙入“人頭”，新騙來的人頭必須參與騙入“更新的人頭”，如此維持市場的存在。非法傳銷市場不是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的市場，市場機(jī)制無法調(diào)節(jié)。最終的結(jié)果只有一個(gè)：當(dāng)騙入的“人頭”增加變緩，新增資金不足以維持市場的“食物鏈”時(shí)，市場就會(huì)崩潰。最近十多年來，政府從來沒有停止打擊非法傳銷，可非法傳銷卻越打越旺，因?yàn)檎�府的調(diào)控?zé)o法透過市場機(jī)制起作用，并且所有在市場里的人都不想主動(dòng)退出市場。在傳銷市場的“食物鏈”斷裂的時(shí)候，政府就會(huì)派出國家機(jī)器將傳銷團(tuán)伙鎮(zhèn)壓和遣散了事。中國的房市有向非法傳銷市場轉(zhuǎn)變的趨勢，所不同的是，中國怪胎式的房市是合法的，一旦資金鏈斷裂，政府恐怕不能鎮(zhèn)壓和遣散了事。

　　非法傳銷市場是危險(xiǎn)的，中國房市也許更危險(xiǎn)。

　　沒有上述假設(shè)的存在，這些市場的或非市場的調(diào)控措施都是沒有用的。這些前提(假設(shè))如果不存在，所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)“規(guī)律”、“定律”在房市上的運(yùn)用和解釋都是扯淡。建立上述前提(假設(shè))，是有形之手和無形之手解決房市“危機(jī)”的當(dāng)務(wù)之急。

　　在當(dāng)前的中國，如何盡快建立房地產(chǎn)市場的前提呢？第一，在今后相當(dāng)長的一個(gè)階段，要優(yōu)先發(fā)展“小產(chǎn)權(quán)房”。因?yàn)椋�“小產(chǎn)權(quán)房”不是用來炒的，是用來住的(建議小產(chǎn)權(quán)房滿10或15年可以入市交易)。只有這樣，房地產(chǎn)的價(jià)格才會(huì)回歸價(jià)值，房子才能回歸住房的商品屬性。毫無疑問，當(dāng)前要優(yōu)先發(fā)展“小產(chǎn)權(quán)房”，而不是禁止發(fā)展。第二，政府要鼓勵(lì)和扶持自主建房和合作建房。因?yàn)橹挥羞@樣，房地產(chǎn)的供給陣營內(nèi)部才能恢復(fù)競爭，房地產(chǎn)市場才會(huì)是一個(gè)真正競爭的市場。市場的需求陣營才會(huì)逐步回到市場，才能逐步形成市場中的供給和購買兩大勢均力敵、權(quán)利對等的對立陣營，逐步恢復(fù)市場均衡狀態(tài)。

　　無論是“小產(chǎn)權(quán)房”，還是“自主建房”、“合作建房”，都是符合市場經(jīng)濟(jì)“所有制多元、主體平等”的基本原則的，也是《憲法》保護(hù)的。上述這兩條，假如政府和 “主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家”都不同意，這就不是經(jīng)濟(jì)問題了，也不是法律問題，而是人權(quán)問題，是最基本的政治問題。而政治問題就不是經(jīng)濟(jì)手段、甚至法律手段可以解決的了。

　　我判斷：房市有大憂。如此下去，有兩個(gè)方面的嚴(yán)重后果：一是將有更多的人在城鄉(xiāng)之間流動(dòng)，不出10年，至少有4億人會(huì)以城市的地下室、公園和交通林帶為家；二是房市將會(huì)淪為下一個(gè)非法傳銷市場。但是，如果政府優(yōu)先發(fā)展“小產(chǎn)權(quán)房”和扶持窮人“自主建房”或“合作建房”，5年之內(nèi)，中國將有5億農(nóng)村人在城鎮(zhèn)安居樂業(yè)；中國的房市也會(huì)回歸均衡市場的發(fā)展軌道。(李昌平 河北大學(xué)中國鄉(xiāng)村建設(shè)研究中心學(xué)者)