專家學者　觀點碰撞

　　世界著名經濟學家郎咸平：供給和需求都有問題

　　對于今年以來特別顯著的房價、股價暴漲現象，專家學者眾說不一，有人認為是“流動性過剩”，有人認為是“人民幣加速升值”造成的。郎咸平則不同意這些觀點。他認為流動性過剩可以通過宏觀調控來解決，但現實卻是越調控樓價越漲。那么是什么導致樓價的一路高漲？郎咸平一語道破其中的“天機”：供給面市場化嚴重不足和需求面市場化嚴重過度同時存在，就像兩個怪獸扭曲在一起，導致房價一路高漲，真正想買房的百姓卻越來越買不起房子。

　　關于供給面市場化嚴重不足，郎咸平提出了值得關注的三大因素。一是地產特有的兩大核心資源，即地產開發權和銀行信貸權，都掌控在地方政府手中，存在著“尋租”的可能；其次，地產特有的長流政管理，大大小小的環節造成很大的“尋租”空間，拉升產業成本；另外，再加上個別地方政府熱衷于透過競價實現高價賣地，地價飛漲。在這些因素的作用下，房價的上漲不足為奇。

　　而在需求面上，則是“標準的市場化嚴重過度”。根據所做研究，郎咸平將購買地產的資金按重要性分成四類。第一類最重要的資金是由于近兩年來投資營商環境的急速惡化，很多企業家把本該繼續投資的錢擠壓出來打入樓市；第二類是黑色收入；第三類是國際熱錢；第四類才是百姓的儲蓄款。這四類資金匯集成的“虛擬資金”，具有不可監管、不可控制、不可預測的特點，一旦大量涌入樓市，房價就會立刻失控、迅速攀升。到處流竄的“虛擬資金”就是推高房價的主要因素，也是如此高房價之下卻還有人買房的原因。

　　美國馬里蘭大學城市研究與規劃系丁成日：預售制是房價上漲之首因

　　中國房價為什么上升？丁成日教授說：解釋中國城市房屋價格持續上升有三大學派。第一派是土地供給學派，認為政府供地少導致房屋供給不足，進而導致房價上升。第二派是需求學派，認為城市化和經濟發展帶來了住房需求，因而房屋價格上升。第三派是我的學派，預售制是罪魁禍首。預售制是中國許多城市房屋價格持續上升最主要的原因。

　　為什么這樣說呢？丁成日認為：第一，國際上的理論和經驗表明土地供給與住房價格的關系非常復雜，土地供給與房屋價格不是簡單的線性關系；第二，城市化帶來的有效需求與現階段許多城市的高房價是不相匹配的；第三，中國城市(以北京為例)房屋價格與土地價格的空間變化規律與理論預測(房屋價格決定土地價格時)的模式一致，因而，土地價格導致房屋價格的結論是缺少理論和實證依據的。

　　丁成日教授說，中國城市房屋價格不斷上升是開發商的融資動力與廣大購房者預期兩者之間互動的結果。房屋價格問題需要從這兩個方面入手才能得到根本性的解決。

　　中國社科院金融所研究員易憲容：金融支持導致房價飆升

　　面對近期各地房價快速飚升，有人認為這是由于整個經濟快速發展、城市化加快，市場“剛性需求”推動房價的上漲；也有人認為股市的繁榮及財富效應帶動了樓市價格的上漲等；也有人認為不少地方的房價快速上漲是由于外國投資者大量涌入的結果。比如深圳等地。

　　對于上述原因的分析，當然是目前房價上漲的一些方面，特別是住房作為一種特殊的商品，它的價格形成比其他商品更為復雜，每一個人總是能夠從某一個方面來討論房價上漲之原因，但其實都沒有指出最近房價上漲根本原因所在。

　　從各國房地產市場的發展情況來看，房價上漲基本上是與銀行的金融支持密切相關的，特別是房價短期內快速飚升，基本上都是銀行金融支持的結果。而就目前國內的情況來說，房地產市場快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴張，讓大量資金涌入房地產市場。

　　除此之外，國內房地產發展模式界定不清，把國內住房市場看作既是投資也是消費的市場。當房地產市場完全是一個投資品市場時，加上這個市場的價格有政府的隱性擔保，那么這個房地產市場的價格肯定是只漲不跌的。在這樣的情況下，由于進入房地產市場的投資風險為零，必然會促使投資者大量涌入。在房地產企業、銀行及投資者一起合力下，國內房地產市場的價格推高也就十分容易了。

　　建設部政策研究中心主任陳淮：社會的經濟預期決定房價

　　現在社會上對房地產業的議論很多，其中有兩種說法。一是投資性住房需求導致了房地產“泡沫”，所以應當抑制；二是目前很多房價偏離其成本，開發商追求暴利導致了房價“虛高”。

　　對此，陳淮卻認為，投資性住房需求對社會有益無害。投資性住房需求是市場經濟下的一種良性需求。居民投資住房并非是對市場利益的非法掠奪，而且更多、更大量資金投資住房是租賃市場發育的前提條件。

　　對于“目前很多房價偏離其成本，開發商追求暴利導致了房價虛高”的說法，陳淮表示，一些賣不出去的房子還以高價撐著，這的確是“虛高”。但是，簡單地按照成本或者供求關系來認識房價并不符合客觀規律。

　　陳淮說，同樣建筑成本的兩棟房子，建在不同地區，其價格可能有非常大的差別，因為有級差地租的存在。級差地租的存在可以使房價遠遠脫離其成本。這很合理，因為這符合經濟學的稀缺性原理。級差地租和成本無關，它只有在反復大量的交易過程中才能形成。簡單地從成本利潤測算出發來指責房價“虛高”是不符合市場經濟規律的。

　　陳淮認為，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。

　　有此一說

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉：當前我國房地產市場中的核心問題，是住房價格上漲過快。這既有房地產市場內部的原因，如供應結構不合理、供給者行為不規范等導致的有效供給不足，投機和投資性購房比例較大、住房超前消費行為導致的住房需求過旺，二手房市場不發達使住房供應嚴重依賴新建商品住宅市場。也有房地產市場外部的原因，如經濟持續高速增長、加速城市化、勞動力和資本向大城市單向流動、流動性過剩、公共住房制度不完善等。

　　建設部政策研究中心主任陳淮：拐點是指增長速度變緩，而不是趨勢的根本改變。中國房地產業發展靠的是城市化、產業結構調整和趕超世界先進水平，而不僅僅是人口和市場的投資需求。中國是世界第四大汽車制造國，汽車銷量排世界第三，但是中國的人均汽車保有量卻非常之低。美國只有3億人就賣掉了1300萬輛車，而中國13億人卻只賣掉了780萬輛車。這說明中國人的消費結構還在升級和變化之中，這足以推動住房建設和房地產市場的長期發展趨勢。除此之外中國也正在步入世界大國的行列，人們擁有住房的過程實際上也是私人財富累積過程和資產信用提高的過程。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強：目前，實際需求依然強勁上漲，這必然導致價格的不斷上漲。當前并不是缺少政策，而是缺少執行力度和實施決心，怎么樣來真正地執行和落實既有政策才是問題的關鍵。目前國家出臺的很多政策初衷都是好的，但是在具體的落實中卻受到很多因素的影響，政策效果并沒有達到預期的目標。比如最近出臺的房貸新政，由于各家銀行對政策的實施有不同的理解并采取了不同的執行方式，這實際上抵消了政策的實際效果。

　　實際上，現在針對房地產市場的調控政策是多管齊下的，并形成了一個政策體系，但在實際執行過程中每一個單一政策都會遇到市場實施環境的消化或者抵消，這是這幾年經常遇到的情況，這必然導致好多政策很難發揮其應有的作用。

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