11月，上海房屋成交均價(jià)下降，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。10月以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，讓人們對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)有了些許不安。“拐點(diǎn)論”一時(shí)成為輿論焦點(diǎn)。

　　上海盤(pán)踞長(zhǎng)三角，其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)往往成為中國(guó)城市的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)尤其如此。“其他城市可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，但上海不會(huì)。”不止一位專(zhuān)家肯定地答復(fù)記者。“總之一句話(huà)，有錢(qián)人太多了，想來(lái)上海住的人太多了。現(xiàn)在還是供不應(yīng)求。”龐大的外來(lái)人口成為支撐上海房?jī)r(jià)的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)因素之一。

　　11月中旬，本報(bào)記者連續(xù)多日探訪上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，各方觀點(diǎn)紛紜。近日，政府頻頻出手調(diào)控房?jī)r(jià)，處于“政策消化期”的上海一片“價(jià)漲量跌”景象。

　　“房子成為結(jié)不結(jié)婚的條件，那不是很正常的事兒?jiǎn)幔俊?1月19日，徐家匯宛平南路的一間咖啡館里，中介小志反問(wèn)記者。才當(dāng)了大半年中介，小志說(shuō)自己已經(jīng)變得很現(xiàn)實(shí)。

　　他帶著客戶(hù)已經(jīng)看了不下百套房子，最喜歡的是一套2居、朝南、20樓、近公交車(chē)站、附近有網(wǎng)吧和肯德基，“可以看很遠(yuǎn)，是陽(yáng)光房，有大大的落地窗，我最喜歡的那種。”這套房子總價(jià)330萬(wàn)元左右，平均3.3萬(wàn)元/平方米，對(duì)于底薪不足千元的小志來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)很遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。近日關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的討論，對(duì)外來(lái)人口小志來(lái)說(shuō)，意味著什么？

　　一個(gè)小中介的沉浮

　　小志從西安來(lái)到上海，成為上海房產(chǎn)中介大軍中的一員。每天接打上百個(gè)電話(huà)，面對(duì)各種各樣的客戶(hù)，從早上9時(shí)到晚上9時(shí)很難有休息的時(shí)間。

　　“壓力大，但是機(jī)會(huì)多。我坐了3天火車(chē)，來(lái)上海干什么來(lái)了？”小志說(shuō)，他很難回家去過(guò)那種安逸的日子了，但將來(lái)他還是會(huì)回去。“上海的房子太貴了，幾百萬(wàn)元，我怎么買(mǎi)得起？不像西安，幾十萬(wàn)元就可以住到很好的房子了。”小志現(xiàn)在只能住在徐家匯一處老樓里，月租400元。

　　在中介圈子里，流傳著很多“一夜暴富”的神話(huà)。這些神話(huà)，也成為支撐小志奮斗下去的動(dòng)力。“一個(gè)小姑娘，才上班沒(méi)三天，就賣(mài)了一套780萬(wàn)元的別墅。光提成5%，就能掙幾十萬(wàn)元了。”

　　小志和房子天天打交道，聽(tīng)著業(yè)內(nèi)的神話(huà)，“現(xiàn)在，投機(jī)的少了，但是投資的人多。”

　　伴隨著上海房?jī)r(jià)一路高歌，房產(chǎn)中介之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。

　　“太慘烈了。”小志掐著手指數(shù)了數(shù)，100多米長(zhǎng)的街道上就有10家房產(chǎn)中介。一入行，小志就被要求在一周內(nèi)走遍附近100多個(gè)樓盤(pán)，記住地鐵、超市、便利店的位置。“要記住門(mén)牌號(hào)，幾梯幾房。”

　　他每天晚上都提前計(jì)劃好第二天的工作，最郁悶的是早上帶客戶(hù)看了房，約好下午簽字，結(jié)果人家中午就把房子賣(mài)了。“賣(mài)好房子的速度，和賣(mài)白菜差不多。”

　　買(mǎi)房“追漲不追跌”

　　“說(shuō)實(shí)話(huà)，我也看不懂。別的地方我不知道會(huì)不會(huì)跌，但這里肯定不會(huì)。”奮斗在徐家匯房地產(chǎn)交易戰(zhàn)場(chǎng)的小志充滿(mǎn)信心。

　　位于上海楊浦區(qū)合富置業(yè)的小蔚和小志一樣。雖然地理位置上屬于市區(qū)邊緣，但現(xiàn)在被稱(chēng)為“第二個(gè)徐家匯”，布滿(mǎn)了上百個(gè)樓盤(pán)，老樓新樓交錯(cuò)、上百家中介盤(pán)踞。“好點(diǎn)的樓盤(pán)也都要2萬(wàn)元了。新開(kāi)盤(pán)的都要2.2萬(wàn)元了。”

　　為了找一套150萬(wàn)元左右的2居，小蔚連續(xù)打了十幾個(gè)電話(huà)，非常耐心。其中，七八個(gè)備選房源都已經(jīng)賣(mài)出。有不少都是來(lái)自溫州的業(yè)主遠(yuǎn)在外地遙控指揮。一套2居，9月份的價(jià)格是120萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了135萬(wàn)元。其漲幅之快讓人瞠目。“這里從5月底開(kāi)始漲得厲害，去年年底還是100萬(wàn)元左右的房子，現(xiàn)在要200多萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)猶豫沒(méi)買(mǎi)的人現(xiàn)在后悔死了。”這種“瘋漲”，小蔚和同事也都說(shuō)他們看不懂，但對(duì)將來(lái)，他們還是有著很好的預(yù)期。

　　“其實(shí)，房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，買(mǎi)的人反而少，人們都在等跌。價(jià)格漲時(shí)反而大家都要搶著買(mǎi)，怕再漲。”

　　外來(lái)資本促后市看漲

　　小志只是眾多長(zhǎng)住上海的外來(lái)人口之一，與外籍人士、港澳臺(tái)地區(qū)涌來(lái)的人潮相比，他們對(duì)上海房?jī)r(jià)的影響微乎其微。

　　2003年，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志曾經(jīng)將上海評(píng)為中國(guó)最適合外籍人士居住的城市，那時(shí)上海房?jī)r(jià)只有香港的六分之一，這對(duì)外來(lái)投資者產(chǎn)生了巨大的吸引力。當(dāng)時(shí)在上海生活的外國(guó)人約有10萬(wàn)之眾，來(lái)自港澳臺(tái)地區(qū)的人士至少50萬(wàn)。上海每平方米1萬(wàn)元左右的高價(jià)樓盤(pán)的買(mǎi)主，一半以上是“外來(lái)軍團(tuán)”。在該市房產(chǎn)業(yè)稅收中，來(lái)自浦東的稅收達(dá)22.73億元，占該市房產(chǎn)業(yè)稅收總量的四分之一強(qiáng)。

　　根據(jù)上海社科院等相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2000年以來(lái)，以年輕人為絕對(duì)主體的外來(lái)人口遷入規(guī)模由年均五六萬(wàn)人增加到10萬(wàn)人以上。2006年常住外來(lái)人口約占上海人口總量的26%。僅目前在上海租房的就已超過(guò)150萬(wàn)人。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，目前有20萬(wàn)臺(tái)灣人在上海工作或?qū)W習(xí)，定居人數(shù)超過(guò)2萬(wàn)人。僅港臺(tái)人士在滬購(gòu)房總量就已超過(guò)200萬(wàn)平方米，購(gòu)房余額逾百億元，外來(lái)人口購(gòu)房占上海商品房銷(xiāo)售總量的53%。由于看好上海未來(lái)的發(fā)展前景，許多實(shí)力雄厚的境外地產(chǎn)公司攜巨資來(lái)上海投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

　　同時(shí)，境外資金大量涌入更助推了上海房?jī)r(jià)上漲。“買(mǎi)房的以本地人為主，省外和境外的人占約1/4。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍告訴記者。

　　外來(lái)資本對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的追逐，在其他地方也有所見(jiàn)。在武漢，2005年時(shí)，外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)房屋比例不到30%，而到2006年下半年，比例就超過(guò)50%。

　　《樓市生活》執(zhí)行主編韓建君分析，當(dāng)上海是一個(gè)工業(yè)化城市時(shí)，它需要大量的外來(lái)人口，而外來(lái)人口也推動(dòng)了房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。當(dāng)上海這個(gè)城市以服務(wù)業(yè)為主的時(shí)候，對(duì)外來(lái)人口的需求減少時(shí)，上海的房?jī)r(jià)會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行徘徊，逐漸走向理性?xún)r(jià)格，這需要一個(gè)回調(diào)的過(guò)程。

　　正處于“政策消化期”

　　近日，政府頻頻出手調(diào)控房?jī)r(jià)，各項(xiàng)政策效應(yīng)初顯，樓市需求將被分流。上海炒房者正經(jīng)受著政策考驗(yàn)。

　　中國(guó)人民銀行年內(nèi)連續(xù)加息五次，五年期以上的商業(yè)住房貸款利率從去年的6.84%上調(diào)至7.83%，上調(diào)近一個(gè)百分點(diǎn)。

　　利息在漲，地價(jià)在漲，房?jī)r(jià)在漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的角力正步入關(guān)鍵階段。“影響比較大的應(yīng)該是關(guān)于第二套房貸款的政策。”上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究咨詢(xún)部總監(jiān)陳寧說(shuō)。

　　9月14日，中國(guó)人民銀行決定，自2007年9月15日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。9月27日，發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。

　　然而，后一政策細(xì)則一直未出。政策不明朗，央行貸款政策收緊，加上加息預(yù)期，買(mǎi)方觀望情緒濃厚。目前，市場(chǎng)成交量下跌是各項(xiàng)政策綜合作用的結(jié)果。上海需求動(dòng)力強(qiáng)，過(guò)了這段政策消化期就好了。

　　“現(xiàn)在上海房產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)方中，改善需求占了50%~60%，剛性需求并不是主要購(gòu)買(mǎi)方。另外，還有10%是出于投資需求。第二套房貸政策影響最大的就是那批可買(mǎi)可不買(mǎi)的、購(gòu)買(mǎi)力又不夠強(qiáng)的人們。”陳寧說(shuō)。

　　而上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍則對(duì)相關(guān)政策能否有效實(shí)施表示擔(dān)心，他說(shuō)，許多政策比如第二套房貸等在之前就已經(jīng)提出過(guò)，但具體到各地不同的情況，政策執(zhí)行有難度。

　　“目前根本不存在拐點(diǎn)”

　　“上海樓市提前入冬”、“成交慘淡觀望氣氛濃厚”……等字眼讓想買(mǎi)房的人不禁心里一顫：房?jī)r(jià)要跌了？

　　上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月上海新房住宅成交量總量為231.68萬(wàn)平方米，比9月份的309.73萬(wàn)平方米下降25.2%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均價(jià)比9月10383元/平方米上漲了13.06%。10月上海樓市“價(jià)漲量跌”。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)接近飽和的表現(xiàn)之一，市場(chǎng)承受能力接近極限。

　　“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前根本不存在拐點(diǎn)。房地產(chǎn)主管部門(mén)也從來(lái)沒(méi)表示過(guò)類(lèi)似的觀點(diǎn)。”李戰(zhàn)軍在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　對(duì)于上海樓市“價(jià)漲量跌”的現(xiàn)實(shí)，李戰(zhàn)軍解釋說(shuō)：“供應(yīng)量嚴(yán)重不足，自然銷(xiāo)售量會(huì)下降。另外，國(guó)家宏觀調(diào)控和媒體輿論引導(dǎo)也是重要原因，有一部分人持幣觀望。我不認(rèn)為現(xiàn)在出現(xiàn)了多大問(wèn)題和毛病，中短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)。”

　　事實(shí)上，上海10月份新房住宅成交量低于今年樓市的起點(diǎn)——5月份的265.6萬(wàn)平方米。目前，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的住宅可售面積已從年初的1000余萬(wàn)平方米迅速下降到500多萬(wàn)平方米，按照當(dāng)前上海月成交量計(jì)算，這甚至不夠兩個(gè)月的消耗。(李穎)