從2003年到2007年，深圳新建商品房的均價從5360元/平方米攀升到15487元/平方米。上漲2倍所花的時間，香港用了13年，日本用了10年，深圳則不到5年。

　　幾乎所有深圳人都認同，這是一個被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產商等各路炒家至少占據深圳樓市的半壁江山。

　　數年狂奔后，今年6月深圳樓市終于有了掉頭向下的跡象。9月份以來，深圳二手房成交量急劇下降八成，一手房成交量跌至2000套以內，相對年中的6000套下挫近2/3，同時在售商品房個別樓盤的降幅達30%。專家稱，目前還無法判定深圳樓市是否到了轉折期，但短期內的大幅回落已是大勢所趨。

　　對中國樓市而言，深圳是個異類。在深圳有發達的經濟，富裕的人群，強大的港澳甚至來自世界各地的購買力，使其足以支撐數量龐大的高檔樓盤和一定高度的房價。

　　國務院總理溫家寶11月19日在新加坡訪問時說：“對于高檔住房，主要靠市場調節，但是也必須有國家的宏觀調控，防止利用房地產進行炒作造成市場混亂”。在此局面下，深圳樓價將繼續在市場中狂飆，還是被政策保障拉回掉頭？

　　9月，孫棟接到了五洲星苑中介的電話，這是一個地處福田區特區報業大廈旁的樓盤，靠近市中心。“現在房價優惠了，2.1萬元一平方米”。

　　他納悶，上個月2.3萬元，怎么突然降了2000元？到了10月，中介再報價為17800元/平方米”。他按捺不住了。

　　政策調整樓市“退燒”

　　開盤那天，到場的人不多，盡管當時的樓價已經降到了1.8萬元左右，還附帶送500元/平方米的裝修，現場敲定還送冰箱和洗衣機。孫棟還是決定撤離，“兩個月每平方米降5000元，深圳的房價怕是要降了，再等等看”。

　　有人說，樓市下降，銀行政策調整是最重要因素。6月下旬開始，深圳率先出現部分商業銀行停止二手房按揭貸款業務，其他銀行也進行了不同程度的收緊。

　　此外，深圳市政府五六月間接連出臺的“限制港澳臺及外籍人士買房”、“杜絕陰陽合同，按評估價征稅”等新政策，對投資者造成了明顯沖擊。

　　事實上，從6月到現在，選擇降價拋售的不僅是五洲星苑，不少開發商選擇跟進。降價最為“明目張膽”的是一個名為“左庭右院”的樓盤。十一前該樓盤在媒體上刊登廣告稱“購房送全套家私電器以及全屋裝修”。到了“十一”，開始變成“買3房送10萬，買2房送8萬。從9月28日到了10月1日，僅兩天時間，不少業主硬生生損失了十幾萬甚至更多。

　　住宅局曾悄然退出

　　經歷2005年、2006年連續兩年的房地產調控之后，各大城市高企的房價不僅沒有絲毫回落，反而在今年迎來新一輪上漲。深圳僅上半年，就暴漲了50%以上。

　　據深圳市政府公開的數據，今年5月商品房成交均價為每平方米14223元，而2006年底，這一數據為9384元／平方米，漲幅達51.57%。

　　而最近發生在深圳的一個個樓市神話多少證明了這一點。

　　6月底，深圳福田區歡樂谷附近一個叫“純水岸”的樓盤，一套單價7300多萬的別墅，每平方米價格高達14萬元。

　　到了8月，深圳關內房屋均價更是創紀錄地突破了2萬元/平方米，有的甚至高達5萬元/平方米。關外房價漲勢也很迅猛，一年前關外有的房子每平方米不到4000元，如今售價已經接近1萬元。

　　此前深圳的樓市是另一番光景。深圳市在1988年率先提出：依托深圳市住宅局代表政府建設微利房，以成本價向居民出售，住宅局可獲微利，以彌補建設福利房的虧損。它是一種成本房。1993年，這個城市曾自豪地宣稱，深圳市有戶籍人口的住房問題已經基本解決，該市住宅局因此于1992年獲得了聯合國人居榮譽獎。

　　但到2003年，深圳市住宅局黯然退出歷史舞臺，此后深圳的福利房和微利房建設陷入停頓，深圳人的住宅問題完全交給了市場。這為深圳房價上漲埋下的伏筆，那年一手房均價5360元/平方米。

　　滿城盡是炒房客

　　2003年各路炒家紛紛登場。有種說法：深圳是一個被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產商各自扮演著自己的角色，其中，炒房客最為顯眼。

　　今年樓市最為瘋狂的8月，曾流傳一個說法，“全深圳的炒家達200萬人”，盡管無法證實，但幾乎所有深圳人都相信，各路炒家至少占據深圳樓市的半壁江山。

　　在滿堂紅深圳福田區銷售總監卞超看來，寶安區是深圳炒家最為集中的地區之一。根據他的估算，投資者持有總供應面積的80%左右，總套數的65%左右房子。他估計，整個深圳樓市，炒家所占的份額在70%左右，其中香港炒家占三成。

　　據說深圳最頂級的炒家最多時曾擁有房子上千套。卞超卻認識不少同時擁有幾十套乃至上百套房子的炒家。

　　業內人士看來，深圳炒家最恐怖的玩法是“干炒”。“房子在短期內從一個炒家手中轉到另一個，投資客之間相互接貨”。有炒家放出香密湖一帶房子3萬以下全收，但下個月就加了20%，變成3.6萬。再下月又加20%，就變成了4萬多。

　　過去這一年時間的“干炒”，讓深圳樓價已很大程度上透支了未來的價值空間。

　　當批判的矛頭對準炒房客時，他們覺得委屈，“開發商才是最大的炒家”。

　　開發商捂盤有“五大利器”

　　孫棟很早就相中了五洲星苑的房子，“地段好，戶型好，流動性強，升值潛力大”。這個2004年9月開盤的樓盤至今還有100多套一手樓在開發商手中“睡大覺”。那時出奇便宜， 只賣6800元/平方米。

　　孫棟罵開發商是孫子，捂盤3年多賺3倍。但聽說了開發商捂盤的五種武器后，他說：“再牛的炒客也不是開發商的對手。”

　　孫棟說的五種武器，一是分批次取得商品房預售證明。一個僅50萬平方米的樓盤，開發商能劃分為三期甚至四至五期，根據每期市場反映情況抬升房價。二是瞞報數量，欺騙購房者。銷售員老是說好戶型所剩無幾，通過制造稀缺假象，來抬高房價。

　　三是變“售”為“租”。開發商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來制造“銷售告罄”的假象。實際上把其出租，用租金償還銀行利息，等時機成熟再直接銷售。四是暗渡陳倉，部分樓盤在尚未拿到商品房預售證明時，就與一些政府部門、企事業單位達成了“折扣購買”的意向，確保能夠收回樓盤開發的成本。余下的樓盤中拿出1/3進行銷售，1/3進行囤積抬升房價，開發商能夠從同一個樓盤中獲得100%至200%的巨額利潤。

　　最后一種“新式武器”是先“抵押”后“贖回”，風險為零，利潤翻番。在各種調控手段頻頻出臺的情況下，不少開發商采用與銀行聯手，在獲得樓盤預售許可證后，立即將1/3左右的樓盤抵押給銀行，獲取貸款滾動開發，購房者買房后，開發商又迅速從銀行手中將房子贖回。

　　中介也瘋狂

　　坐地生財的地產中介也不是傻子。

　　如今，深圳的地產中介炒樓不算什么新鮮事。只是到全國的中介100強——深圳中天置業因炒樓失敗倒閉后，中介炒樓的秘密才浮出水面。

　　11月13日，深圳中天置業總裁蔣飛涉嫌卷巨款2600萬逃跑。就在幾個月前，該公司獲得“25年中國最具價值的深圳中介品牌”等稱號。事后調查得知，該公司倒閉的原因是，深圳樓市降溫，成交量下降，而炒樓導致該公司資金鏈斷裂。

　　據了解，中天置業崩塌，主要原因是蔣飛挪用客戶資金炒房，并以他人名義向銀行申請按揭貸款。下半年，深圳樓市有價無市，房子無法脫手，導致其資金鏈條崩潰。

　　蔣飛以各種方式從銀行申請的貸款，以及被中天置業控制的客戶貸款總額大約在2~3億元左右。

　　據介紹，中介炒房的方式主要有四種：一是認購，因與發展商熟悉，先拿房源再轉手。二是從二手市場上吸收便宜的房源，轉手獲利。三是為發展商包銷整棟或整層或一些尾盤。四是對于一些國企資產整批拿進再分賣出去從而獲利。

　　有業內人士透露，有些大地產中介，每天會有高達2億元的買房定金從公司過手，小的也有幾十萬到幾百萬元。

　　下降是對瘋漲的報復

　　有專家認為，一般情況下，房價增長速度不應超過GDP增長速度。因此房價和GDP增速對比的指標值，合理范圍應該在1以內。如果指標值在2以上，則表示房價虛漲泡沫顯現。今年6月，中原地產公布分析數據稱：當前深圳房價的增長率與GDP增長率之比已經達到2.68。

　　不過，深圳市綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，樓市有泡沫，并不代表樓價必然暴跌。“土地資源緊缺，注定深圳住房的強烈剛性需求。從當前的經濟大環境看，深圳相對富裕的民間資本并沒有太多的投資渠道，必然大量擠入股市和樓市。”

　　更大憂慮是，深圳樓價在飆升，人均可支配收入卻在下滑。據統計，2004年深圳人均可支配收入為27596元；2006僅為22567元。兩年間下降了5029元，降幅達18%。“如果保持上半年漲勢，明年關內樓價會與香港郊區持平。但2006年，香港人均GDP為38127美元，深圳僅8619美元，是香港的22.6%。”

　　在宋丁看來，樓市短期內下降是必然的，“現在的下降是對上半年瘋漲的一種報復”。他預言，下降必須達到三成才能解決問題，而卞超則認為，按目前的狀況樓市應該下降五成！

　　政府開始作為

　　深圳最新的消息顯示，政府在這個狂飆的市場中并非毫無作為。

　　近日，深圳市首次推出兩宗“限價房”用地，并將于12月30日公開拍賣開發權。轉讓后將開發建設1500套90平方米的限價商品住宅,最高售價分別限定在9840元和8400元/平方米。符合條件的居民每人限購一套，并規定5年內不得出售。

　　事實上，這只是深圳市在樓市上進行調控的措施之一。不少人認為，此措施的推出代表了政府重視民生的態度，顯示出政府開始作為；不過如果就此認為這個樓市高溫地段已經依靠政府保障性政策拉動“掉頭”，似乎又為時過早。(廖杰華)