位于四環邊1.5萬平方米的地塊，在開發商的競價聲中從4.1億元漲到6.6億元，樓面地價接近1.2萬元/平方米……在近期的土地市場上，開發商瘋狂爭地的勁頭不見減小，地價仍屢創新高。90平方米占7成的調控政策似乎從土地市場這一源頭，就面臨失效的詬病。限戶型的調控政策究竟能否拯救失控的地價和房價，且看專家如何評述。

　　實踐證明，在土地資源的配置上，市場機制并不能保證低收入群體獲得住房用地。從這個角度上看，土地政策的失誤是2004年以來房價飛漲的一個主要原因。

　　大戶型、豪華型住宅的利潤要大大超過小戶型住宅。房地產企業要追求利潤最大化，因此熱衷于修建大戶型住宅。對他們來說，拿到土地才有利潤來源，任何一個獲取土地的機會都不能放棄。如果不加任何約束地拍賣土地，房地產商的你爭我搶只會讓地價越來越高。最近，在大都市中新蓋的住宅幾乎清一色是豪華型住宅，一般老百姓根本無法問津。在土地招拍掛的過程中，房地產商早在心中盤算好了房價。對應于高地價的只能是高房價、豪華型住宅。房地產商很清楚，在這些大城市中并不短缺對豪華型住宅的需求。

　　沒有任何約束的土地拍賣似乎是公平的，價高者先得，但實際上卻剝奪了中、低收入家庭選擇住房的權利。土地政策應該考慮大多數人的利益。由于中低收入家庭占了人口的大多數，因此新建住宅中小戶型住宅理應多占些比例。政府應對土地市場進行有效區隔，讓房地產企業在不同的市場中公平競爭——按高、中、低不同收入人群的需求，蓋不同規格檔次的住宅。

　　倘若規定某塊地只能蓋每套50平方米(或稍大些)的住宅，公共面積和使用面積之比壓縮到最低，然后“招拍掛”，告知房地產商拿地后如違反規定將被重罰。那么，房地產商估計不會再不顧一切地競拍。因為購買這樣戶型的必然是中、低收入家庭，不可能支付高檔住宅的價格。開發商只能根據購買力估計房價上限，定出可以承受的地價。

　　這樣一來，不用限定房價，只在規定產品戶型后按市場規律“招拍掛”，地價就不會失控。按照現有政策，如果能保證70%的新建住宅是小戶型，即使單位面積價格依然上升，但平均房價必然大幅下降。

　　當然，限戶型策略在細節上還需要推敲。以“90平方米”為標準的依據尚待明確。當前人均住房面積約25平方米，戶均2.8人，按此計算，戶均面積是70多平方米。如果將90平方米作為分界，應收集數據求解出這個界限下覆蓋人數的百分比。建筑面積的比例應當和人口比例基本相符或者有一定關系。顯然，各地情況不同，這個標準不能一刀切。“90平方米占七成”的規定還會隨著經濟發展和生活水平提高而調整。總之，雖然限戶型的具體面積標準還應該繼續調整，但這種做法對于根治土地市場調控失靈相當有效，必須堅持下去。(徐滇慶 北京大學中國經濟研究中心教授)