●房地產(chǎn)市場(chǎng)要抑制投機(jī)需求

　　●自住需求和炒房需求難界定

　　●判斷第二套購(gòu)房應(yīng)明確標(biāo)準(zhǔn)

　　●治理房?jī)r(jià)虛高還應(yīng)多管齊下

　　近期，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策可謂緊鑼密鼓、頻繁出臺(tái)。不久前，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定銀行對(duì)第二套住房貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。隨后，國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，即開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。

　　政策的頻繁出臺(tái)與我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲是密切相關(guān)的。同普通商品價(jià)格上漲一樣，房?jī)r(jià)的上漲自然也是由于供求缺口所致，不過(guò)對(duì)于我國(guó)的購(gòu)房需求卻需具體分析。在我國(guó)目前龐大的購(gòu)房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投資(投機(jī))型需求。而房?jī)r(jià)的持續(xù)走高既有住房市場(chǎng)供求不平衡的因素，也有流動(dòng)性過(guò)剩背景下的住房投機(jī)需求高漲的影響。

　　這意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性。由于我國(guó)利率正處于上升通道，一旦部分購(gòu)房人的還貸能力出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng)，使得大量炒房客對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，并誘發(fā)大量投機(jī)性?huà)伇P(pán)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在大漲之后發(fā)生大跌。

　　這說(shuō)明，政府及有關(guān)部門(mén)必須采取保護(hù)自住房需求、抑制投機(jī)需求的方式來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。當(dāng)然，實(shí)踐中判斷到底誰(shuí)是自住性需求，誰(shuí)是投資或者炒房需求，的確也很難界定。比如，有人說(shuō)我家里人多，一套房子不夠住，北京有很多人老家都在外地，再買(mǎi)一套房子把父母接來(lái)住，這能算是投資性需求嗎？因此，國(guó)家政策固然不能“一刀切”，但在特定的市場(chǎng)環(huán)境下，也只能“切一刀”了。因?yàn)槌�此之外，我們還找不到更好的辦法來(lái)區(qū)分自住房需求和投資性需求。

　　政策出臺(tái)之后，在具體的執(zhí)行上，又碰到一些“難界定”。比如，判斷第二套住房到底是以個(gè)人為單位還是以家庭(夫妻)為單位，目前各家銀行莫衷一是、尺度不一。在此狀況下，央行、銀監(jiān)會(huì)的確有必要盡快給出具體標(biāo)準(zhǔn)，以防銀行操作中出現(xiàn)混亂。

　　對(duì)界定第二套住房的問(wèn)題，央行的個(gè)人信用征信系統(tǒng)將會(huì)成為各家銀行獲取信息的主要渠道，由于該系統(tǒng)經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)已實(shí)現(xiàn)了各銀行的互通互聯(lián)，因此從技術(shù)支持上是沒(méi)有問(wèn)題的。不過(guò)筆者較為擔(dān)心的是該系統(tǒng)前期的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集問(wèn)題。當(dāng)年在上海試點(diǎn)時(shí)，不少銀行出于商業(yè)目的、以保護(hù)客戶(hù)隱私的名義不愿意向其提供數(shù)據(jù)。同樣，在近幾年運(yùn)行中，各家銀行向其提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)樣本也未必統(tǒng)一化和標(biāo)準(zhǔn)化。比如，對(duì)個(gè)人房貸，有的銀行可能會(huì)提供全套材料，也可能有的銀行只提供貸款者本人情況而沒(méi)有家庭配偶情況。這樣，就會(huì)給目前的具體操作帶來(lái)一些困難。

　　其實(shí)，此處筆者想表達(dá)的是，如果目前央行征信數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)資料很完整的話(huà)，以家庭為單位來(lái)判斷第二套購(gòu)房是未嘗不可的。因?yàn)檠胄泻豌y監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策的初衷，就是要向房地產(chǎn)市場(chǎng)各方傳遞了一個(gè)清晰的信號(hào)，顯示政府“保障住房、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)”的決心。為了使得政策效果更為顯著，顯然以家庭為單位來(lái)進(jìn)行判斷效果更好。當(dāng)然，有人擔(dān)心這會(huì)否導(dǎo)致社會(huì)離婚率上升，我想這已經(jīng)超出經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇本身了。

　　盡管二套房新政會(huì)對(duì)平抑房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)起到很大作用，但還不能冀望畢其功于一役，因?yàn)椋�房地產(chǎn)需求和供給還取決于其它方面的因素，包括土地供給、開(kāi)發(fā)商行為等方面。

　　因此，國(guó)土資源部的39號(hào)令也是正當(dāng)其時(shí)的。由于目前很多開(kāi)發(fā)商都是以高杠桿融資的方式來(lái)進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商出于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期捂盤(pán)的情況很普遍。之所以敢捂盤(pán)主要還在于其現(xiàn)金流仍然比較充裕、能扛得住。現(xiàn)在規(guī)定，拿地的時(shí)候要一次性把土地出讓金繳清，就可能會(huì)使很大一批開(kāi)發(fā)商不得不把前期的房子賣(mài)出，就不能再捂盤(pán)了。這種效應(yīng)無(wú)疑會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的抑制作用也會(huì)相當(dāng)可觀。

　　(作者郭田勇 為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任)