從美國次級房貸危機的教訓來看，我們不能把個人住房按揭貸款一味看做優(yōu)質資產，而應當視為一種風險較高的貸款，只不過這種貸款的風險具有周期性、滯后性等特征而已。

　　目前我國房地產市場的火爆是有目共睹的。近年來，房貸一直被各商業(yè)銀行視為優(yōu)質貸款項目來極力拓展，導致房貸規(guī)模成倍擴大。在央行不斷提高利率、房價上漲持續(xù)超過購房者的承受能力時，違約現象就容易發(fā)生。到時，最先受到沖擊的就是發(fā)放房貸的銀行。美國次級債危機和英國北巖銀行擠兌風波的前車之鑒，值得我國商業(yè)銀行重新審視房貸的風險問題。

　　房貸還能充當多久的優(yōu)質資產？

　　商業(yè)銀行普遍把個人住房貸款當作優(yōu)質資產來對待，但實際上，美國的次貸危機已經充分說明住房按揭貸款存在潛在的巨大風險。我們必須認識到：房貸資產的優(yōu)質性是有時限的，特別是在利率上升通道時期。

　　以美國為例，從2004年6月到2006年7月，美國聯(lián)邦基金利率從1%上升至5.25%，最優(yōu)惠貸款利率從4%上升至8.25%，逐漸導致低收入次級房貸者由于利率提升而違約不斷，次級抵押貸款危機開始蔓延。

　　我國房地產市場的發(fā)展還不到十年，但個人住房按揭貸款余額已達2.6萬多億元，加上4000多億元的公積金住房貸款，房貸規(guī)模超過3萬億元。目前，5年期以上貸款的基準利率較2004年10月之前增加了1.71個百分點，雖難以同美聯(lián)儲兩年連續(xù)升息17次相比，但也足以引起商業(yè)銀行警惕。2004年10月29日以來9次上調利率，以總額40萬元、期限為20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬元；對于24年限的貸款來說，利息更是首次超過了本金。

　　加息給予貸款者的壓力不容低估。近年來我國個人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢。數據顯示，工、中、建三大行個人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。應該看到，在連續(xù)多次加息的情況下，房貸違約風險正在逐步增加。

　　連“次級”信用也沒有？

　　據有關統(tǒng)計，國內銀行的房貸不良貸款，約有80%是因虛假按揭引起的，這反映出我國商業(yè)銀行風險控制薄弱，也是房貸風險最根本的關鍵所在。由于我國沒有建立起完善的個人信用檔案，從銀行獲得房貸相對來說是比較容易的，幾乎是能開出工資收入證明，就能從銀行獲得住房按揭貸款。換言之，目前在我國，住房按揭貸款基本沒有信用等級可以劃分。而當銀行遭遇房貸違約行為時尷尬的是：即使法院判了違約者敗訴，但最終也不一定能執(zhí)行到位。我國雖然沒有次級抵押貸款市場，但相當一部分貸款買房人可以說是連“次級信用”都沒有，風險不可小視。

　　近幾年的個人房貸現場檢查也表明，利用虛假收入證明等到銀行進行虛假按揭、套貸、騙貸的現象普遍存在。同時，商業(yè)銀行為了短期效益，往往對住房按揭進行盲目擴張。一些銀行不僅放寬貸款條件，不遵守相關央行規(guī)定和銀監(jiān)會指引，而且還采取各種方式回避相關規(guī)定和指引。一些商業(yè)銀行更以金融創(chuàng)新為名，使按揭貸款無限放大，如“房貸通”、“循環(huán)貸”、“氣球貸”等。

　　盡管目前國內不少個人住房貸款者存在信用問題，但在房地產價格一直上漲時，沒有信用和負信用的貸款者一時還不會顯示出其危害性——過高的房價把這些風險掩蓋了起來。但是，如果房地產市場價格出現逆轉，其潛在風險必然會暴露出來，甚至會爆發(fā)危機。

　　銀行地產“唇亡齒寒”？

　　我國住房貸款的證券化程度很低，因此其風險基本聚集在銀行體系之內，結果銀行業(yè)與房地產業(yè)形成了一種“唇亡齒寒”的關系。在間接融資模式占主導的格局下，80%左右的土地購置和房地產開發(fā)資金，直接或間接地來自銀行貸款；通過貸款買房的個人，則占全部購房人總數的90%。

　　在這種“唇亡齒寒”的關系格局下，銀行對房地產市場的供求關系和價格走向起著推波助瀾的作用。一旦房地產市場出現問題，銀行業(yè)所受的影響也將遠比美國次貸危機嚴重。在房價快速上漲的情況下，銀行以房地產為標的的抵押資產價值持續(xù)攀升，但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預期等國內外因素出現拐點，房價出現大幅下調，銀行的信貸資產質量就會惡化。目前社會各界包括商業(yè)銀行在內，普遍形成了對房價持續(xù)、長久上漲的預期，不少銀行認為個人住房貸款幾乎沒有風險，即使貸款者無力歸還貸款本息，銀行也可以收回房子進行拍賣。但正如美國的類似預期已經破滅、樓市大幅跳水導致房價不能抵償貸款本息一樣，我們也不能保證中國的房價就會持續(xù)上漲，這一點必須引起高度重視。此外，在目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投機型需求。這意味著房地產市場存在著內在不穩(wěn)定性，一旦部分購房人的還貸能力出現問題，極有可能發(fā)生連鎖反應，誘發(fā)大量投機性拋盤，使得房價在大漲之后出現大跌。

　　調控將加劇市場波動？

　　業(yè)內人士普遍認為，目前政府對房地產市場的調控意圖十分明顯，將對房地產市場遠期產生深刻影響。前幾年，國家陸續(xù)出臺了一系列房地產調控措施，但其中相當一部分未能得到有效落實。如果這種“調而不控”的情況長期存在，房價仍然快速上漲，最終也有可能出現崩盤情況(例如上世紀90年代的日本和亞洲金融危機爆發(fā)后的香港。)

　　因此，可以預見，今后有關部門將會出臺更加綜合化、具體化、細則化的措施來控制房價漲速、壓制炒房活動。在這種預期下，房地產市場很有可能進入震蕩整理時期。

　　目前，我國已經進入持續(xù)加息周期，經濟從2003年開始就出現了過熱現象，特別是今年以來物價指數(CPI)持續(xù)上揚,面臨通貨膨脹的威脅，今后一段時期內宏觀調控的力度將繼續(xù)加大。近日央行和銀監(jiān)會就聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。業(yè)內人士認為，在當下樓市供求關系緊張、房價進入上升通道的情勢下，緊縮房貸身兼二任：長期可控制銀行房貸風險，短期可擠壓部分需求泡沫；但樓市既有格局難以因此徹底改變。如果商業(yè)銀行出于經濟利益的考慮而忽然收緊貸款，則會更加惡化貸款客戶的資金狀況，加劇市場波動。

　　事實上，與美國次貸風波類似的情形已開始在中國有所顯現。在房價半年上漲50%的深圳，不斷飆升的房價、不斷提高的利率已經引起了銀行的警惕。近期，深圳各家銀行在央行和銀監(jiān)會9月27日聯(lián)合出臺信貸調控措施之前，就幾乎同時停止了二手房貸款的發(fā)放，并且提高了新房貸款的首付比例。對于一貫視房貸為優(yōu)質資產的商業(yè)銀行而言，這樣的政策變化，足以表明他們對于當下高昂的房價能否支撐下去的擔憂。商業(yè)銀行因擔憂風險來臨而采取自保行動，透露出的信號是房地產市場價格趨勢的變化正悄然臨近。(夏志瓊)