美國次級貸危機給中國房地產金融也敲響了警鐘。9月末，央行、銀監局頒布的關于提高第二套房貸首付比例和利率的房貸新政，令各地樓市不僅“銀十”銷售遇冷，而且讓各大商業銀行進一步緊縮銀根規避金融風險。

　　“房貸新政的出臺在一定程度上抑制了購房者的消費熱情，市場交易量相對有所減少，但這是每次房地產新政出臺后的正常市場反映，不會造成房價下跌。”北京南城一位地產商告訴中國經濟時報記者，此次新政進一步打擊了以量取勝的投資客，但對于真正以自住為目的購房者影響并不大。

　　首付款“水漲船高”消費者觀望

　　新政出臺一個星期后，本報記者隨即采訪了北京一些樓盤銷售人員后發現，由于此次新政主要針對第二套住房，所以對于那些購買第一套住房的消費者沒有太多影響。位于朝青板塊一個樓盤項目的銷售人員告訴記者，房貸新政后該項目接待的客戶中以購買第一套住宅的人數較多。“這些客戶中有一些人前期看過房后一直猶豫不決，反而是新政促使他們成為準客戶。”該項目銷售人員表示，一些客戶感覺房地產政策越來越嚴，所以盡快下單以免未來政策對自身購房也會有所限制。

　　與此同時，南城一個以中小戶型為主的項目銷售人員在電話中告訴記者，他們原來的定位就以第一套自住客戶為主，所以房貸新政對其銷售影響不大。

　　但與此相反的是，一些中高檔項目的銷量在房貸新政后下滑較為明顯。東四環附近一個中高檔樓盤銷售人員表示，新政前每天最少有十來撥兒客戶來看房，但新政之后，每天就五、六個客戶看房，成交量也下降了。這種現象在北京一些中高檔項目中比較普遍。

　　“此次房貸新政將部分以投資為主的客戶擠出了市場。”北京開太物業交易保證有限公司總經理白鈞在接受本報記者采訪時表示，隨著第二套首付比例以及利率的提高，房屋的投資回報空間再次被降低，部分投資者會選擇退市。

　　白鈞給記者舉了一個例子，他們公司有一位姓何的客戶原本已經有一套房子，現在打算再投資購買一套85平米，房屋總價100萬元的二手房，以前他只需要首付20萬元，貸款80萬元，按照等額本息方式還款，房貸月供6038元，20年利息總計約65萬。

　　但是，房貸新政出臺后，首付相當于翻了一番，由20萬變成40萬，貸款60萬，按照等額本息方式，每月還款5250元，20年利息總計約66萬。雖然房貸月供每月少了近800元，可是前期投入一下子增加了20萬，短期內，要湊夠20萬可不是件容易的事。并且，更讓何先生覺得不值的是，比以前少貸款20萬，可20年利息總額反而多了1萬。他覺得很不劃算，所以暫時放棄購買。

　　有關專家表示，此次房貸首付比例提高至四成以及利率提高，可以看出銀行正著手多角度擠壓房產泡沫。雖然還不能完全杜絕投資客，但至少可以打擊很大一部分以租養房的中小投資者和一大部分只付首付款以量取勝的投機者。

　　政策力度不夠 房價難下跌

　　在此次房貸新政出臺后，很多消費者寄希望于新政能拉低房價。業內人士指出，事實上，政策的初衷是想控制炒房，抑制房價，通過金融手段調控房地產市場投資過熱的現狀。

　　“但是，期望這一政策降低房價可能效果不太明顯。”白鈞表示，以北京為例，目前剛性需求仍然較大，而市場供小于求的局面并未改變，以自住為主的需求者就已經消化了很多房源。所以，房價下跌短期內很難看到。

　　成都金房集團董事長王曉白表示，房貸新政可能會使房價的上漲幅度降低，但上漲幅度降低也并非意味著房價下調，只能說在一定時期內上漲速度放緩而已。

　　縱觀全國房市，好像已經形成全國價格同盟，不斷上漲的房價更加刺激了投資者的欲望，買漲不買跌，再不買還要漲已經成為一種普遍的買房心理了。對于開發商的價格壟斷經營行為，國家并無相應的法律法規來約束。

　　而在新政頒布的第二天，著名經濟學家郎咸平在接受媒體采訪時更是表示，房貸首付比例提高至四成，房價照漲。

　　有開發商表示，房貸首付比例提高的這部分也屬于房價的一部分，是“自己必須買單”的內容，只不過早晚問題，因此對買家影響不大。

　　“事實上，現在主要的問題是第二套房貸申請比過去困難很多。”白鈞告訴記者，在央行房貸新政出臺后，各個商業銀行隨即開始嚴格執行。據了解，建設銀行目前二手房貸款幾乎停止。而此前房貸業務做得較多的工商銀行也在收緊房貸業務，對貸款人的資質審查更加嚴格，申請難度進一步加大。

　　業內分析人士表示，受美國次貸危機和森豪騙貸案啟示，銀行發放住房貸款風險加大，適當緊縮銀根，加強審核力度，不僅可以降低銀行放貸風險，同時對于擠壓房產泡沫、抑制惡意房產投機都有著不可估量的作用。(王小霞)