第二套房貸款首付提高已“塵埃落定”。然而，年末若出現(xiàn)提前還貸潮，房貸新政是否會出現(xiàn)變相“松綁”？首付比例和貸款利率是硬性規(guī)定，可對于第二套住房的認定，會不會有伸縮的空間？房貸新政的嚴格執(zhí)行，最怕“上有政策，下有對策”

　　“十一”節(jié)前，人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了房貸新政，第二套房貸款首付提高“塵埃落定”。此次新政對第二套房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)用房購房貸款等做出一系列新規(guī)定，無疑是近來調(diào)控樓市最大的一次動作。

　　通過信貸政策的調(diào)整來調(diào)控樓市，是近幾年采用過的做法。去年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控“國六條”規(guī)定，房貸首付提至30%；購買90平方米以下自住住房首付款仍為20%。此次調(diào)整在貸款成數(shù)和貸款利率上“雙管齊下”，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。另外，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　如此調(diào)整直接針對投資性購房的群體，使投資支出和貸款成本明顯增加。與按基準利率85%優(yōu)惠的首套房貸相比，第二套房貸不低于基準利率的1.1倍，在一定程度上讓投資性購房群體“望而生畏”。尤其在連續(xù)多次加息后，投資性購房群體的貸款成本增加，將不是一個小數(shù)字。

　　管理層的政策導(dǎo)向十分清晰，一方面“繼續(xù)支持中低收入家庭通過信貸解決住房問題，引導(dǎo)居民形成資源節(jié)約型的住房消費觀念，理性消費”；另一方面，“隨著借款人購房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進一步增大，抑制效果會更加明顯。”

　　這樣的政策安排，使多年來議論的房貸首付提高話題，有了一個較好的結(jié)果。去年5月就有媒體報道，央行醞釀推出新的按揭政策打壓房價，將首付比例從當時的20%提高至40%或50%。而今實施的新政沒有“一刀切”，不傷及自住購房者的正當需求。多套房貸門檻的提高，在一定程度上有利于商業(yè)銀行規(guī)避貸款風(fēng)險。就房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險而言，投資性的多套房貸最容易受到市場波動風(fēng)險的影響，一旦樓市預(yù)期改變，投資性購房的資金鏈將面臨“斷裂”的危險。

　　房貸新政對商用房貸的政策調(diào)整，更明確地針對投資性購房。新政明確指出，“商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營風(fēng)險較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時就承擔(dān)了較大的風(fēng)險。”按新規(guī)定，商業(yè)用房貸款的首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。較之2003年6月央行要求的“借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年”，新政策明顯抬高了貸款申請門檻。

　　此外，房貸新政對去年各銀行紛紛推出的住房抵押貸款業(yè)務(wù)給予了規(guī)范，規(guī)定“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。”而此前房屋抵押作為個人融資平臺，部分資金甚至流入了證券市場。“個人住房循環(huán)授信”等去年以來火爆的貸款新品，其信用額度隨房價的不斷攀升而增加，如果房價出現(xiàn)劇烈波動，貸款的信用風(fēng)險將顯著上升。

　　房貸新政的執(zhí)行，還將取決于各商業(yè)銀行。2003年6月，央行也提出“充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用”，對二套(含)以上住房提出一定的利率要求。但2005年上半年起房貸市場一度持續(xù)低迷，2006年春，部分銀行便逐步取消了第二套房貸維持基準利率的規(guī)定，改為享受第一套房的優(yōu)惠待遇。此次調(diào)整，建設(shè)銀行等銀行率先實施，商業(yè)銀行的配合度較高。但房貸新政仍有待考驗，年末若出現(xiàn)提前還貸潮，房貸新政是否會出現(xiàn)變相“松綁”？首付比例和貸款利率是硬性規(guī)定，可對于第二套住房的認定，會不會“上有政策，下有對策”？

　　在2003年，央行就要求“對購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當提高首付款比例”，但當時缺乏聯(lián)網(wǎng)的個人征信數(shù)據(jù)庫的支持。按照此次出臺的新政，判斷是否屬于“第二套房”，主要依賴于兩個方面，一是商業(yè)銀行在批準個人住房貸款申請后，將相關(guān)信息及時錄入央行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，以便查詢；二則是借款人按誠實守信原則，在貸款合同中，如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。這樣的規(guī)定，不是沒有漏洞可鉆，顯然還有待于相關(guān)細則的細化。(張煒）