房地產投資過熱是導致目前國內投資過熱、信貸過熱及流動性過剩的根源之一，在現行土地制度無法立即得到改變的情況下，此次出臺的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，將有可能會改變目前國內房地產投資者及房地產開發商的市場預期，并將會對中國宏觀經濟形勢變化產生重大影響。目前的關鍵問題是如何落實與執行好住房信貸新政策。

　　為了完善對國內房地產市場的宏觀調控政策，中國人民銀行和中國銀監會于9月27日發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱為927文件)。由于目前中國房地產市場中的兩大核心問題是土地與金融問題，在現行土地制度無法立即得到改變的情況下，此次房貸新政的出臺，將會對中國宏觀經濟形勢變化產生重大影響。

　　首先，與2003年出臺的121文件不同， 927文件不易為房地產開發商所要挾而失去政策效應。因為，這個文件的基本精神是建立在2006年37號文件及最近24號文件基礎上的，另從927文件內容來看，它不僅基本上堅持了121文件的全部內容，而且對目前國內房地產市場中出現的新問題提出了有針對性的對策與規定。

　　其次，927文件的新意在于對國內房地產市場中的消費與投資作了一個嚴格區分。因此，鼓勵個人自住性購房，在某種程度上要限制投資性購房，將是新住房消費信貸政策的一個基本要義。也就是說，新住房信貸政策要保護及鼓勵城市居民的住房消費，如仍采取較低的住房貸款按揭比例(如90平方米下的住房按揭比例為20%)，以及房貸利率仍實行優惠利率。但是，這類住房消費必須是自住性質的，而且是第一套住房消費貸款。

　　在該文件頒布之后，有一些言論認為，新的住房信貸政策會讓更多的中低收入民眾更加買不起房子，其實這是不值得一駁的，只要大家仔細看一下927文件，就可以認識到這一點。

　　至于對購買第二套住房或第二套以上住房的銀行信貸，新住房信貸政策不僅要求首付比例提高到40%以上，而且房貸利率也將是目前基準利率的1.1倍以上。也就是說，個人必須以市場利率進行房地產投資，并難以便利地利用銀行的金融杠桿了，這比購買第一套住房的房貸利率水平上漲了30%。試想投資者的炒房成本增加了30%以上，那么房地產投資者對房地產市場的風險判斷、價格預期仍會如以前那樣嗎？我想，這些投資者需要理解新住房信貸政策及重新判斷市場了，需要考慮其投資房地產的投資風險了。

　　中國有句老話，“水能載舟、水也能覆舟”。中國房地產市場的快速發展與繁榮，基本上是商業銀行的信貸及金融產品創新的支持結果。盡管目前國內房地產公司在大量上市后，又是圈錢又是圈地，但這只是影響房地產市場發展的一個因素，而影響房地產市場更為重要的因素則是看有沒有人參與房地產炒作。哪個城市的房地產炒作現象越嚴重，其房地產價格就越高，房地產市場也就越表面繁榮。就目前來看，銀行的住房消費信貸規模估計已上升到5萬億左右(今年二季度達4.3萬億)，加上住房公積金信貸5000億，共計約有5.5萬億貸款。也就是說，在一年多時間里，住房消費信貸增長了一倍以上，這段時間也正是國內各地房地產價格上漲最快的時期。

　　現在市場流行著一種觀點，就是說銀行的信貸新政策對有錢人沒有用，針對的只是錢不多的人，甚至有人說，在市場經濟下為什么不讓有錢人進入房地產市場進行投資呢？其實，這里有幾個問題需要加以澄清。

　　一是就目前政策來看，除了對外國人進入國內房地產市場進行購房有限制外，有錢人投資房產不需要借錢，所以他們也就不受信貸政策限制了。從根本上講，有錢人購房與新住房信貸政策相關性較弱。

　　二是凡是房地產市場投資者或炒作者，他們不會真的有那么多錢用來炒作房地產，肯定是利用了銀行的便利金融杠桿，否則他們就不會進入房地產市場炒作。另外，即使這些人有錢，他們也不會把自己的錢用來炒作高風險的房地產，肯定也會向銀行借錢。為什么要這樣做？他們是想把這種投資的高風險讓整個社會來承擔。基于這一原因，住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。

　　還有，927文件并非僅是針對房地產市場的需求一方，通過市場化工具來遏制過度的房地產市場投資。同時，針對房地產開發企業也有一些新的規定。比如，對項目自有資金的要求，對囤地或囤房的房地產開發企業不得對其發放貸款的要求，只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款等。這些政策都表明，房地產市場的信貸可能會全面收縮。盡管現在有不少房地產企業到股市上融資，但這部分融資仍相當有限。如果商業銀行的住房信貸一旦收緊，必然會對火爆的房地產市場產生較大的影響。

　　可以說，如果央行與銀監會能夠進一步細化927文件，制定出更為詳細的執行規則，那么就有可能會改變目前國內房地產投資者及房地產開發商的市場預期。

　　由于房地產投資過熱是導致目前國內投資過熱、信貸過熱及流動性過剩的根源之一，如果對國內房地產市場變化的預期能得到改變，那么中國的宏觀經濟形勢就會出現新的變化。目前的關鍵問題是如何落實與執行927文件。這還有待于進一步觀察。 (易憲容 作者系中國社科院金融研究所研究員)