訪談對象

　　易憲容　中國社科院金融研究所研究員

　　李開發(fā)　中國經(jīng)濟(jì)名家講壇副理事長

　　提高房貸門檻不會(huì)抑制住房市場供應(yīng)

　　背景：2003年1月21日，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(通稱121文件)。隨后，相關(guān)部委陸續(xù)出臺(tái)了緊縮信貸、運(yùn)用市場化方式加息、提高住房信貸利率的政策，直到2005年7月，商品房供應(yīng)增長大幅回落，但商品房價(jià)格仍然持續(xù)上升。“9•27房貸新政”正式出臺(tái)前夕，全國一線城市的房產(chǎn)開發(fā)商已紛紛對新政表示“嚴(yán)重關(guān)切”。

　　新京報(bào)：從2003年央行下發(fā)121文件以來，政府幾乎每年都有調(diào)控房地產(chǎn)市場的重大政策出臺(tái)。與以往的調(diào)控政策相比，927文件一個(gè)引人注目的亮點(diǎn)是，明確要求各商業(yè)銀行不得向具有囤積土地和房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，而且不得接受空置3年以上的商品房作為貸款的抵押物。我們是否可以做如是理解，政府的立場已經(jīng)更加明確，要借助信貸杠桿，擠出被捂住的房源和引導(dǎo)資金真正投向住房建設(shè)，從而擴(kuò)大住房的市場的供應(yīng)？

　　李開發(fā)：的確如此。根據(jù)我的調(diào)查，目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商扮演著明暗兩個(gè)角色，公開的身份是房地產(chǎn)開發(fā)商，另一個(gè)不公開的身份是炒房的幕后策劃人，而且炒房的利潤甚至有時(shí)候比規(guī)規(guī)矩矩賣房還要高，因而他們更愿意利用從銀行套來的資金進(jìn)行房市炒作。我國最近幾年的住房價(jià)格之所以會(huì)甩開住房價(jià)格與家庭年收入之間的合理比例(聯(lián)合國1990年設(shè)定的住房價(jià)格與家庭年收入之比為3比1，我國1998年國務(wù)院文件規(guī)定房價(jià)超過居民家庭年收入4倍的要進(jìn)行補(bǔ)貼)一路狂奔，與房地產(chǎn)開發(fā)商囤房囤地、熱衷炒房不無關(guān)系。

　　易憲容：央行及銀監(jiān)會(huì)希望出臺(tái)新信貸政策來打擊目前普遍存在的開發(fā)商囤地、囤房的投機(jī)行為，當(dāng)然這能夠起到一定的作用。但開發(fā)商囤地、囤房僅是表象。根本的問題在于房價(jià)上漲過快及房價(jià)過快上漲的市場預(yù)期，在于存在嚴(yán)重缺陷的住房預(yù)售制度。對于前者，如果央行及銀監(jiān)會(huì)能夠讓上述兩政策得到落實(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場對價(jià)格上漲的預(yù)期自然會(huì)改變，而對于住房預(yù)售制度，政府應(yīng)該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預(yù)售制度。

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