90平方米以下的不是朝向不好就是頂樓，根本沒有好位置，戶型設計也不合理。據《經濟參考報》報道，由于各種各樣的原因，很多中小戶型無論從選址還是戶型上，都不能令人滿意，成了購房者眼中“食之無味棄之可惜”的“雞肋”。

　　第二次房市調控政策出臺時，中央明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”這一政策的出臺，是建立在我國實際住房需求基礎之上的。建設部日前公布的“2005年城鎮房屋概況統計公報”顯示，2005年，我國城鎮人均住宅建筑面積升至26.11平方米，戶均住宅建筑面積升至83.2平方米。

　　這說明，90平方米以下住房是市場的主流需求，將90平方米比例界定為70%與實際需求恰好遙相呼應。剩下的30%滿足高收入者的需求，又解決了市場的高端需求。這樣，就能使需求和供應保持平衡狀態，從而解決一直困擾著我們的住房結構性失衡問題。

　　但是，90平方米以下的中小戶型政策執行不力，未能發揮有效作用。這主要表現在兩個方面：

　　一是中小戶型住房供應不足。國家發改委7月31日發布的數據顯示，今年1-6月90平方米以下住房完成投資僅占住宅投資的19.5%，不足兩成的數字意味著住宅開發產品結構仍沒有改變。這一現象并非個別。今年1至8月，長春市在累計可售商品住宅中，90平方米以下中小戶型占總量的14%，90至144平方米中戶型占總量的49.6%，144平方米以上的大戶型占總量的36.4%。大戶型占據市場絕對主導地位的狀態幾乎沒有絲毫改變。

　　二是中小戶型成為低品質的象征，設計不合理、位置較偏， 成了大戶型住房的附屬品和陪襯。據介紹，之所以出現這種情況，是由于小戶型主要面對的是工薪階層，總價低、利潤比大戶型少。問題是，“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”的政策，難道是可以置之不理，隨意由開發商們選擇的嗎？

　　實際上，開發商們所說的情況并非真實原因，他們熱衷于建造大戶型住房的目的，很可能是繼續維持住房供應結構性失衡的狀況，導致大量需要購買中小戶型的消費者無法得到滿足。這些消費者游離于市場外，一方面，可以繼續造成供不應求的假象，增加人們的恐慌心理，助推房價上漲。同時，在中小戶型供應不足、品質低下，無法滿足實際需求的情況下，一部分原本計劃購買中小戶型的消費者，可能被迫轉而購買大戶型住房。另一方面，我國現在的建筑用地本身就比較緊張，如果用以建造大戶型，建成后的住房數量必然遠遠小于建造中小戶型的數量，這樣，就會使土地供應狀況持續保持緊張，進而推動房價上漲。總之，是以牟取最大暴利為出發點的。

　　如果任由市場選擇，90平方米以下的中小戶型將必然呈供應不足狀態，而中小戶型品質的降低，又間接加劇了供應不足的狀況。中小戶型并不意味著低品質，日本、韓國由于人多地少，中小戶型住房始終占據市場的主流，房子雖小，但由于設計獨具匠心，空間得到充分利用。這種能夠滿足不同家庭需求的高品質中小戶型，受到市場的熱烈歡迎，至今仍然暢銷。我國有關部門也曾經搞過中小戶型住房設計大賽，涌現出許多別具一格而又非常實用的經典設計。這說明，只要更新理念、精打細算，就能提高有限空間的利用率，設計出消費者滿意的中小套型住房。現在的關鍵問題是，相關市場主體打造經典而實用的中小戶型的動力嚴重不足。

　　中小戶型出精品，不是不能為而是沒有為。房地產市場對中小戶型的“歧視”，是對國家宏觀調控政策的誤讀甚至故意曲解，這容易強化“貪大求洋”的消費誤區，制約中小戶型政策對房市的影響力。面對現實問題，有關部門應該及時拿出對策，以確保中小戶型政策得到切實執行。當中小戶型真正成為市場的主流，我國房地產市場的許多問題就會變得非常容易解決。(呂青）