城鎮居民的人均住房水平究竟是26平米還是連住房小康標準的一半都不到？城鎮市民中究竟是8成以上都有了自己的住房，還是“無房戶”高達4成以上？

　　近日，在2007博鰲房地產論壇上，建設部原副部長楊慎直言并不同意時下“房奴”一說，他認為從1980年開始到2006年的26年間，蓋了88.6億平方米房子，解決了1.11億戶家庭的住房問題，中國“人均住房水平大大超越在一些國家的前面”。(見本報8月19日相關報道)按照官方說法，中國城鎮居民的人均住房面積已高達26平米，而且8成以上的市民都有了自己的住房。但是，中國城鎮居民的住房情況真的如此嗎？

　　人均住房面積是26平米還是17平米？

　　在建設部的官方網站上，人們可以看到的最早的全國“城鎮房屋概況統計公報”是2002年的。根據這份公報，“2002年底，全國城鎮房屋建筑面積131.78億平方米，其中住宅建筑面積81.85億平方米”。

　　而根據國家統計年鑒，從2003年到2005年(2006年還未公布)全國“城鎮新建住宅面積”共計17.8億平方米，加上2006年估算的7億平米，這4年全國城鎮新建的住宅面積共計為24.8億平方米(其中通過房地產市場銷售的商品住房約為16.8億平方米)。

　　除此之外，計算全國城鎮住房的“新增面積”，還有兩道“加減題”。一是在全國每年新增的1800-2000萬的城鎮人口中，約有不到500萬的農村人口是由于處在城鄉結合部，因城市規劃的擴充而使“農民變市民”的，他們每年“帶到”城市的新增住房面積最多也就1.5億平方米(人均30平方米的有效住宅)，4年估計為6億平方米。

　　其次，在城市大規模的“現代化改造”中，全國城鎮每年拆遷的住房面積至少占到住房總面積的3%以上(也有學者認為拆遷率高達4%-5%)。相當于全國城鎮每年因為拆遷而減少的面積在3億平方米左右。4年下來，全國城鎮因為拆遷而減少的住房面積約為12億平方米。這兩項相抵，全國城鎮每年“新增的住房面積”還要減少6億平方米。

　　這些數據表明，到2006年底，全國城鎮實際共有住房面積100.65億平方米(2002年的全國城鎮81.85億平方米住宅建筑面積+4年全國城鎮新建的24.8億平方米-減少的6億平方米)。而根據國家統計年報，到2006年底，全國共有城鎮人口5.77億。

　　這就表明：到2006年底，全國城鎮人均住房建筑面積為17.44平方米(城鎮實際共有住房面積100.65億平方米/城鎮人口5.77億)，比九年前“房改”開始時，人均住房面積減少了1.26平方米；按照建設部自己制定的到2020年城鎮居民人均35平方米的全面小康住房標準，連一半的面積也沒達到。

　　正是因為用國家統計局的數據計算出來的全國城鎮居民的人均住房面積，和建設部公布的數字有如此大的差異(兩者之間相差竟然高達9平方米左右)，所以，在統計年鑒中，國家統計局標上了“城市人均住宅建筑面積由建設部提供”的醒目字樣。

　　8成有房還是4成無房？

　　許多官員和學者斷言中國城鎮不存在住房問題的另一個主要依據，就是“現在城鎮住房80%以上都為私人所有，所以8成以上的市民都有自己的住房”。

　　實際上，他們在這里故意混淆了一個基本的概念，這就是住房上“私有率”和“自有率”有著本質的差別。住房私有率高只是表示住房的私有化程度，但和“居者有其屋”的住房自有率相比，兩者之間有著本質的不同。住房自有率才是衡量居民住房狀況的重要標準。

　　但恰恰就是這個極為重要的住房指標，有關部門從來就沒有在全國范圍內搞過統計和普查。倒是建設部官員自己有過估算。

　　2003年10月，當時的建設部副部長向外公布，我國“城鎮私有住房占住房總量的85%以上，城鎮居民住房自有率達到74%左右”。

　　這說明，官方認為我國城鎮居民住房的私有率和自有率兩者之間就已經相差11個百分點以上。而按照一般的估計，現在城鎮僅有60%左右的市民才擁有自己的住房。

　　這點從增加的城鎮人口購房能力上也可以計算出來。1998年末，全國城鎮人口為3.79億，通過“房改末班車”而分到住房的占了八成左右(3.12億人)；到2006年底，全國城鎮人口已經增加到5.77億。9年時間全國城鎮增加了1.98億人，其中買得起商品房等住房的約為20%(全國平均為30%左右)，就是有0.396億人買了房。由于原有市民中因拆遷失房和后來買了房的“老無房戶”大體相當，所以現在城鎮中買房者大約有3.5億人，正好占到現在城鎮人口的60.9%.這就意味著，全國城鎮現在大約有4成左右的市民是“無房戶”(主要是這9年增加的“新市民”)。

　　總之，對決策者來說，選擇什么樣的住房政策，一個最基本的決策根據，就是要厘清中國市民住房水平的“基本民情”。（沈曉杰 資深媒體人)