讓外資進入住宅開發投資領域，并對他們的開發投資行為進行結構性引導與調節，但當所有外資盡數聚集于房地產物業銷售領域，大舉購買和持有境內物業囤積沽值的時候，我們則應予以彈壓。

　　蜂擁而至的境外資本紛紛叩啟中國樓市的大門，并且正以某種前所未有的速度向居于二線的廣大城市滲入，這使一些學者極力敦促政府采取強硬措施冷卻滾燙市場的建議再次泡湯。根據央行上海總部日前發布的報告，境外資金已經橫掃天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產業。國家統計局的最新數據則說，今年前5個月，全國房地產開發企業利用外資222億元，同比增長89.9%，高于去年同期的4.7%。

　　再也沒有什么比這些數據更能說明問題了。它們至少表明，政府過去多個關于嚴格規范境外資金進入市場的文件并沒有起到多少嚇阻作用，對于各方面頻繁釋放的警告信號，他們通常置若罔聞。這簡直使人越來越難以置信。

　　一國經濟潛力被看好的時候，資本總是擋也擋不住。但是，一些憂心忡忡的學者現在已經表現得很無奈。在外資四處攻伐的時候，他們害怕更多市場的控制權丟失。但這種顧慮是不必要的。完全可以相信，再多一些外資進來，也不可能產生這種棘手問題，因為政府始終保有著對于每一個城市市場的控制權和調節能力。

　　如果用心體察，完全可以得到更加明確的信息，除了早先對境外購房人的購買行為、數量和準入條件進行了具體的量化指標性約束外，我們基本看不到任何關于海外資本在境內房地產開發投資領域的限制性條文陳述。迄今為止，政府在所有文件中的表述都被冠以“規范”一詞，其中的態度不言自明，政府不排斥外資，首要考慮的問題并不在此，而是怎樣使他們更加有序地進入，又怎樣更加合理地布局。

　　粗線條地限制和杜絕外資從來不是政府要做的事情，如何計劃與利用外資，如何駕馭多種性質的資本，這才是政府迫切要做的事情，也是最大考驗。事實上，后者比前者更加難辦，也更富有技術含量和挑戰性。外資的涌入能訓練我們安排與調節資本的能力。更為重要的是，它還能彌補我們存在于住房市場當中的開發后勁不足、供應數量有限的缺陷。

　　據筆者考察，在相當一段時間內，包括供需數量、供需結構和供需關系在內的綜合性供需失衡態勢會保持下去。那么，我們首先需要解決如何擴大供給數量和如何消弭供需結構失衡的問題。目前，外資普遍存在于市場的銷售購買領域和開發投資領域，我們可以努力將銷售購買領域的境外資金驅退(因為那個領域匯集了太多境外投機性力量和因素)，而不必去打擊開發投資領域的外資，因為他們對我們擴大住房供給是有幫助的。

　　讓外資進入住宅開發投資領域，并對他們的開發投資行為進行結構性引導與調節，這并非不可能。中國目前對本土的開發企業實行了限制價位和限制面積的“雙限制”開發政策指引，在北京，甚至要求房地產項目里必須配建占有一定比例的雙限房和保障房，否則不允許以純商品房性質的項目建設。外資企業既然進入中國，必須遵守中國的政策大勢，順應市場的需要，在政府的號召下，審時度勢，在中低端市場站穩腳跟。

　　一切都不像傳言所指的那樣來得不可控，來得那樣壞。所以，外資不可怕。可怕的情形是，當所有外資盡數聚集于房地產物業銷售領域，大舉購買和持有境內物業囤積沽值的時候，一整個購買性市場將受到惡性沖擊，泡沫亦將進一步吹大。此時，我們應該予以彈壓。(章劍鋒 廈門大學不動產金融研究中心)