日前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立在一個(gè)論壇上表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)可能出現(xiàn)在2008年。尹中立的依據(jù)是明年結(jié)婚人口將出現(xiàn)下降，導(dǎo)致需求減少。
對(duì)此，有廣州地產(chǎn)專家質(zhì)疑其理?yè)?jù)。不過(guò)不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果“廣七條”得到真正落實(shí)，再加上開(kāi)征物業(yè)稅等一系列因素，明年廣州樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性十分大。
“拐點(diǎn)”理?yè)?jù)惹爭(zhēng)議
尹中立說(shuō)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)的生育高峰在1965年前后，其中1978年的出生率是3.34%，但1978年之后的出生率下降到了2%以下。這意味著，到2008年之后，當(dāng)1978年出生的人口年齡超過(guò)30歲時(shí)，我國(guó)的人口高峰期出生的人口將結(jié)束他們買(mǎi)房、結(jié)婚的高峰期。2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降，這樣的人口變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能是巨大的。
尹中立說(shuō)，影響房?jī)r(jià)的最重要原因是邊際需求因素，當(dāng)邊際需求減少時(shí)，價(jià)格一般不可能大漲。從這個(gè)角度來(lái)看，2008年可能成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正拐點(diǎn)。據(jù)了解，目前我國(guó)城市人均建筑面積已逾26平方米，超過(guò)了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。
對(duì)這一理?yè)?jù)，華南理工大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王幼松博士并不贊同。他指出，目前結(jié)婚人口買(mǎi)房份額占整體市場(chǎng)的多少，并沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)。而且，結(jié)婚年齡真的是30歲嗎？這也不科學(xué)。再加上，判斷2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%，也多缺乏依據(jù)，僅僅靠1978年之后的出生率下降到了2%以下是不夠的。
寒桐(廣州)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同也認(rèn)為，尹中立是片面擴(kuò)大了人口因素對(duì)樓市的影響，就算總體結(jié)婚人口在減少，但隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口的增長(zhǎng)是不能忽略的。
下半年樓價(jià)仍有望回落
不過(guò)，也有專家認(rèn)為，從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，以廣州樓市為例，今年下半年一個(gè)“涵蓋政府保障型住房、政府調(diào)控型商品住房、其他商品住房”的全新住宅市場(chǎng)供應(yīng)格局將初步形成。這未嘗不能使樓市在明年迎來(lái)拐點(diǎn)。
據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部前不久統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年廣州10區(qū)商品和住宅的供應(yīng)量達(dá)到450萬(wàn)平方米以上(約4.3萬(wàn)套以上)，同比增加15%以上，環(huán)比今年上半年大增50%左右。其中，中心六區(qū)商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積有望達(dá)到350萬(wàn)平方米以上，供應(yīng)套數(shù)接近3.5萬(wàn)套(不含上半年已推的貨量)。
另一方面，廣州的金沙洲、同德圍兩個(gè)新社區(qū)將在今年下半年正式搖珠分房，首批雙特困戶將得償所愿。此外，首批“雙限雙競(jìng)”項(xiàng)目將有望下半年開(kāi)始上市，而中小戶型、中低層次的商品住宅供應(yīng)比例也將開(kāi)始增加。
廣東工業(yè)大學(xué)建筑研究所所長(zhǎng)朱雪梅有信心樓價(jià)出現(xiàn)回落。“供應(yīng)量的增加，將會(huì)使發(fā)展商明顯感覺(jué)到銷售的壓力，樓價(jià)自然就有可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。”
韓世同也認(rèn)為，今年3月份的“廣七條”如果在下半年能夠得到真正落實(shí)，樓價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)還是有可能的。而王幼松則認(rèn)為，如果要想樓價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，開(kāi)征物業(yè)稅是必不可少的。因?yàn)殚_(kāi)征物業(yè)稅是最能抑制需求的，再加上增加供應(yīng)量，“樓價(jià)不降才怪”。(蘇華俊)
