貫穿北京南北的地鐵5號線已于7月1日試運行，預(yù)計9月20日正式開通。這再次推動了5號線沿線房產(chǎn)市場的漲價潮，有的樓盤漲幅竟高達1倍。
“時間距離”拉動房價上漲
“如果能夠選擇的話，我寧可買在南四環(huán)，也不買在北二環(huán)”，在城區(qū)政府機關(guān)上班的翟先生告訴《市場報》記者，“北邊是上風(fēng)、上水帶，發(fā)展確實不錯，距離單位也近。可要是上班的話，無論是開車，還是擠公交都讓人著急，太堵了。”交通作為老百姓出行的一個重要環(huán)節(jié)，越來越多的人更傾向于選擇很少發(fā)生堵車狀況的公共交通出行，如軌道交通——地鐵。據(jù)21世紀不動產(chǎn)與新浪房產(chǎn)前不久所作的一項聯(lián)合調(diào)查顯示，75%以上的受訪者將交通作為購房和租房的首選因素。“由于普通購房者將交通視為購房的首選要素，所以，地鐵為其沿線的物業(yè)帶來了良好的溢價能力。”北京高力國際專業(yè)咨詢部高級經(jīng)理楊清對媒體表示。
數(shù)家房地產(chǎn)研究機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2003年地鐵5號線開工以來，其沿線房產(chǎn)的價格年平均上漲幅度近18%，超過了北京市房價年平均上漲速度。業(yè)主對于地鐵開通后房產(chǎn)的升值預(yù)期，是支撐沿線房價不斷攀升的主要因素，而購房需求對于軌道交通的追捧，也使此類房價居高不下。如5號線北端的佳運園，開盤時均價為3700元/平方米，目前的二手房價格已達7300元/平方米，漲幅幾乎達到100%。南端宋家莊周邊有3個在售新盤項目，均價在1.2萬元至1.38萬元/平方米之間。
中大恒基不動產(chǎn)營銷分析，5號線途經(jīng)各個節(jié)點的房地產(chǎn)項目對地鐵所帶來的升值依賴程度各有不同。昌平區(qū)立水橋以北的路段主要以別墅項目為主，駕車出行是主要交通方式，因此地鐵對于這類樓市的推動作用不夠明顯。但隨著5號線的開通運營，預(yù)計該區(qū)域?qū)⒓哟笃胀ㄗ≌拈_發(fā)。就目前的價格來看，南三環(huán)至南五環(huán)的房價，與同環(huán)線其他方位要低。城南城北普通住宅的房屋單價相差甚多，南三環(huán)附近的銷售業(yè)績不錯的樓盤，價格也不過在7000元／平方米左右，而北三環(huán)的項目大都在13000元／平方米左右。隨著地鐵5號線即將開通，線路中南城區(qū)域的房價還將有很大的升值空間。
自住型人群搶占先機
“我剛在南四環(huán)買了一套房子”，在國貿(mào)工作的梅女士向《市場報》記者坦言自己就是被地鐵5 號線打動的，“地鐵5號線很快就要通車了，出行會非常便捷。其實，原來想在東四環(huán)附近找房子的，但是太貴。后來我就把目標(biāo)瞄向南城，這里的房子品質(zhì)不差，更重要的是價格便宜。”像梅女士這樣“工作在市區(qū)，住在郊區(qū)”的白領(lǐng)一族在北京并不鮮見，他們是地鐵周邊樓盤的主要購買者，據(jù)統(tǒng)計這部分人群所占比例約為60%左右。
同時，由于商業(yè)核心的日趨明顯，像金融街、CBD以及亞北商圈這些寫字樓集中地區(qū)的就業(yè)人群中有相當(dāng)部分是“首次置業(yè)人群”。在房價普遍上漲的情況下，首次置業(yè)人群為“工作滿足居住”，會更多的選擇基礎(chǔ)價相對較低，配套設(shè)施日趨完善的南城或北城，而縮短“時距”的地鐵也緩解了“勞途奔波”的壓力，這類型購房者使得地鐵沿線的房價進一步攀升。例如，位于北五環(huán)外昌平區(qū)的樓盤“明天第一城”，其100平方米左右的二居室在地鐵未修建之前均價為5000元/平方米左右，隨著5號線的修建和即將開通，“明天第一城”相同面積的二居室戶型均價已達1萬元/平方米左右。而北五環(huán)以內(nèi)，5號線輻射地帶的亞奧核心居住型樓盤“嘉銘桐城”，在地鐵未修建之前的樓盤銷售均價為7000元/平方米左右，隨著地鐵5號線即將開通，相同面積的二居室戶型平均售價已經(jīng)漲到1.2萬元/平方米左右。
投資型人群看準商機
據(jù)北京房產(chǎn)中介“我愛我家”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在北京的購房人群中，投資性購房占總體購房的30%，也就是說每四個購房人中就有一個是投資性購房者。后現(xiàn)代城專案劉杉接受媒體采訪時表示，區(qū)域交通條件的改善對于加大客戶的投資信心非常重要，軌道交通通車對于站點周邊樓盤價格起到了強力拉動作用。例如，地鐵五號線途徑的馬家堡地區(qū)，在地鐵還沒有修建之前的均價大概在3000/平方米元左右，修建過程中的價格一路飆升，到2006年上半年，均價已漲到6000元/平方米，上漲幅度高到100%，目前這一帶地段均價已經(jīng)超過8500元/平方米。
《市場報》記者聯(lián)系了世邦魏理仕北京研究部主管覃曉梅，她認為：“地鐵拉動房價上漲，分別經(jīng)歷了一手商品房和二手房的‘兩級跳’。先是開發(fā)商在售房時將地鐵的溢價因素打入房價，而后業(yè)主再將這一溢價因素計入二手房價格。”5號線北新橋站的楊先生有一套三居室的二手房，2006年6月掛牌價只有7300元/平方米。今年6月，同一院落同一戶型的二手房掛牌價已達10800元/平方米，漲幅達48%。“5號線9月正式通車，到時估計價錢可以出得更高。”楊先生預(yù)計。業(yè)主敢于漲價的核心因素，即是5號線將于2007年9月通車。
理性對待“地鐵拉升房價”
21世紀不動產(chǎn)市場分析師孟奇認為，軌道交通的概念已經(jīng)被開發(fā)商和業(yè)主提前意識到了，個別項目有地鐵概念使用透支的現(xiàn)象，預(yù)計5號線的開通對于其沿線的某些樓盤價格推動作用不會太明顯，“等5號線真正通車后，預(yù)計還將助推房價進一步上揚，但漲幅會非常有限。”隨后，《市場報》記者聯(lián)系到戴德梁行董事王晨，他表示，對地鐵5號線的影響應(yīng)該區(qū)分對待，二、三環(huán)內(nèi)地鐵沿線物業(yè)，原本交通就較為便利，且這部分區(qū)域價格已處高位；相比之下，位置較偏遠的物業(yè)，由于居住環(huán)境優(yōu)越、價格適中，會更多受惠于地鐵的開通。因此，地鐵的開通會給地鐵5號線南北兩端的物業(yè)帶來更大的升值空間。
今明兩年是北京地鐵開通運行的高峰，繼2007年北京地鐵5號線開通后，2008年將會有地鐵10號線、8號線一期(原奧運支線)、機場線開通，4號線于2009年開通。地鐵無疑是北京新一輪房價上漲的重要推手。但是，交通條件畢竟只是物業(yè)定價的重要參考因素之一，而非唯一因素。因此，購房者在購買一手商品房和二手房時，還是要理性思考、全面衡量，不要因為“地鐵全面拉升房價上漲”的觀點而沖動購房。(王旭輝 李倩）
