策劃人語

　　中國消費者協會日前發布的“12城市商品住房消費者滿意度調查報告”令人回味。

　　在對北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門、深圳、杭州、武漢、成都、西安12個城市所作的樓市調查中，64.2%的消費者認為合理的房價水平應在2000-5000元/平方米之間。其中，上海、深圳等發達城市的普通消費者可承受的房價上限在8000元/平方米，而重慶、武漢等房地產二線城市，普通消費者可承受的房價上限在5000元/平方米。

　　這已經是普通百姓面對高房價的無奈妥協。然而，現實依舊殘酷。目前各大一線城市的房價早已遠遠超過普通購房者的心理預期值，動輒突破萬元大關。

　　房價“天花板”高高在上，老百姓得跳多高，才能觸得著那么一個切實的安居夢想？

　　“房價到頂了嗎？”這個問題從2001年開始發問，一直問到了今天。

　　憶往昔，上海市中心房價平均在4000元/平方米時，就有人睜圓了眼睛直呼：房價太過了，要降！那是2001年到2002年時，上海樓市自上一輪宏觀調控后熱潮啟動之際。此后，“頂風”殺入者成了今天的樓市“英雄”，當時的“膽小鬼”則也許經歷了最慘重的一次“悔不當初”。

　　相關報道顯示，接受了新一輪宏觀調控洗禮的2007年上半年樓市，上海市中心(內環線以內)一手商品住宅均價17900元/平方米；郊區(郊外環以外)一手商品住宅均價5612元/平方米，比去年同期又上漲14.84%。

　　與當年不同的是，上海的房價漲幅龍頭地位被緊隨而上的幾大城市屢屢刷新。數據顯示，北京6月新建普通住宅均價達10280元/平方米，廣州6月一手房均價破11000元/平方米，深圳上半年最后一周商品住宅均價更達14690元/平方米，與去年同期相比漲幅破50%。

　　房價的“天花板”就這樣在普通購房者目光所及之處越抬越高，或將有一天會遙不可及？

　　根據中消協的12城市商品住房消費者滿意度調查報告，64.2%的消費者認為合理的房價應在2000元-5000元/平方米之間，大部分消費者認為目前房價不合理，對房價的滿意度僅勉強達到“一般”級別。

　　“超常的高價位運行已經使樓市購買力大量透支，樓市高成交的支撐力開始大幅下降，未來樓市走入低迷的可能性非常大。”上海佑威房地產研究中心主任薛建雄在預期下半年上海樓市走勢時這樣大膽斷言。

　　此前一些對上海樓市持續“唱多”的專家近期的態度也有所轉變，稱“70-90結構調控”等政策的顯效時間逼近，下半年上海樓市或將面臨一場大調整，而這一調整也許會比2005年時的樓市低迷更持久和嚴重。

　　然而，就像股市暴風雨來臨前的無知一樣，我們今天看到的仍是樓市火爆的交易和失去了思考的樂觀。如經本報記者深入采訪，北京二手房市場租售倒掛現象嚴重，租售比高達1：300，遠高于1：200的風險警戒線，樓市泡沫明顯。

　　利益相關者則仍在高調宣傳樓市投資獲利路線圖。“‘十一五’期間，上海非住宅物業將有大發展，一鋪難求的現象仍會繼續。”某代理機構的分析報告稱。而另一邊，上海社科院某房地產專家憂心忡忡地向記者表示，未來商業地產的泡沫和風險可能遠大于住宅，成為樓市調整的又一難題。

　　總而言之，2007年上半年的中國樓市經歷了一場令人瞠目結舌的“反調控”上漲，此間雖有供求關系吃緊、資金流動性過剩、股市獲益推動等多種原因，但一個基本可以預見的趨勢是，這種暴漲絕對不是調控者可以“忍受”的范圍。

　　本周的新消息是，一場涉及10大城市土地出讓金和土地開發整理資金的專項審計調查工作已拉開帷幕。“如果未來的調控措施能令大量購房者轉變預期，回歸租房、觀望等非購買選擇，房價下降空間將會很大。換句話說，每一個細微的政策調整都可能成為壓倒樓市的最后一棵稻草。”分析人士指出。

　　稅收極限？貸額見頂？

　　根據中消協的調查報告，老百姓眼中的房價“天花板”顯然比實際情況要低很多，各大城市的房價漲勢依然難見消停，北京、深圳等地漲幅明顯，就連房價一度穩定的上海漲勢也再次探頭。如此現狀，不禁讓人疑惑，難道國家的調控力度還不夠強？

　　在各種調控措施所造成的樓市影響中，最容易“量化”的恐怕就數財稅、信貸政策了。回顧整體市場變化，這幾年來的房產交易稅收政策調整歷歷在目。2005年上半年，2年期5.55%的營業稅費橫空出世，把興奮中的短炒投資者殺了個措手不及，再配合宏觀調控“組合拳”，當年部分城市的樓市交易陷入沉淪。而2006年初始，樓市整體回暖，預料之中的第二次調控潮隨之而來，這一過程中，5.55%的營業稅費的免征年限也從2年以上延長至5年以上，另外還增加了20%個人所得稅。另外，上海還將從本月15日起對非普通住房轉讓開征0.5%土地增值稅，居住滿5年才能免征。

　　記者以上海中心城區某套次新房的交易為例，房源建筑面積為162平方米，顯然為非普通住宅。1年前房東購入價為291萬元，目前經中介建議，決定以350萬元脫手。那么正常交易的話，房東必須支付成交價3%契稅10.5萬元，成交價5.55%營業稅費19.425萬元，買賣差價20%個人所得稅11.8萬元，如再加上即將開征的0.5%土地增值稅1.75萬元，共約43.475萬元。這還不包括中介傭金、印花稅、手續費等其他支出，獲利空間在扣去稅費后一下子從原來的51萬元降至15.525萬元。

　　正是由于目前未滿5年的次新房轉讓的交易稅費要占到出售總價的8%以上，一段時間內投資者撤離的現象還是比較明顯的。可面對再度趨熱的樓市，雖然稅收成本已經讓消費者感覺“不堪重負”，但地方政府執行不力、稅收政策彈性較強，也成為樓市繼續“發燒”的原因之一。同時，部分城市由于自住需求強勁，開發商放緩新房供應，導致區域住宅市場供小于求，在這種情況下，房東紛紛轉嫁稅收成本給下家，導致區域內二手房和新房價格齊上揚。

　　另在消費者同樣十分關注的房貸市場，量價齊升的樓市也“突襲”了銀行信貸。如央行上海總部的數據顯示，6月份上海市中資商業銀行個人住房貸款大幅增加45.5億元，環比漲幅達429%。央行上海總部也曾提及，近期房貸市場擴大增量與上海樓市回暖、提前還貸需求減弱以及股市財富效應顯現等因素有關。

　　而在房貸與樓市同步升溫的同時，有關住房公積金貸款政策的利好聲音也此起彼伏。如北京、廣州等地紛紛宣布從本月起上調住房公積金貸款額度，北京最高額度調整為60萬元；廣州個人最高限額為40萬元，兩人以上申請購買同一住房合計最高額度為65萬元。

　　分析師認為，住房公積金貸款的“破頂”雖是件促進解決老百姓住房問題的好事，但在這些地方樓市供求關系吃緊的局面下，推動需求之舉亦有風險。“地方政府要想方設法增加當前市場供應量，不能總是推出刺激住房需求的措施。要從根本上解決住房產業諸多矛盾，目前還需依靠貨幣政策和財政政策，要加快銀行利率上浮，加快房地產稅制的改革，輕流通重保有。”

　　樓市“中暑”：

　　房價遠超購房者期望

　　一邊是天氣拉響高溫警報，一邊是樓市進入“中暑”狀態。

　　在中消協發布的12城市商品住房消費者滿意度調查報告中，選擇合理房價在2000-6000元/平方米之間的消費者占到74.7%。雖然由于地區差別，不同城市消費者對合理住房價格的判斷差別很大，但總體來看，絕大多數遠低于該城市住房實際價格水平。

　　如北京，有79.2%的消費者認為房價在2000-6000元/平方米比較合理，但在統計期間，北京的商品住宅銷售均價已達到7310元/平方米。而今年以來，在國家發改委每月公布的全國70個大中城市房價報告中，北京新建商品住房銷售價格的同比漲幅就沒跳出過全國前四名，1至5月份的平均漲幅達10.1%。

　　又如上海，有68.1%的消費者認為房價在4000-8000元/平方米比較合理，但在統計期間，上海的商品住宅銷售均價已達到9657元/平方米。另據中房上海指數辦公室的最新月度報告，今年6月中房上海住宅價格指數同比增幅為6.6%，并且在178個、總規模1323.2萬平方米的樣本樓盤中，沒有一個樓盤出現降價。

　　再如深圳，有69.5%的消費者認為房價在4000-8000元/平方米比較合理，但在統計期間，深圳的商品住宅銷售均價已達到9990元/平方米。而中國指數研究院華南分院的最新統計數據顯示，今年上半年最后一周，深圳商品住宅成交均價高達14690元/平方米。

　　另如重慶，有75.4%的消費者認為房價在3000元/平方米以下比較合理，雖然在統計期間，重慶的商品住宅銷售均價為2722元/平方米，屬于合理范圍，但數據顯示，就在今年6月17日至30日的近半個月里，重慶主城區共成交商品住宅8374套，成交均價則比6月上半月漲了7.8%；而其中，在6月17日至25日短短9天時間里，重慶主城區的商品住宅成交均價同比漲幅就達7.6%。（柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕）