深圳市國(guó)土房產(chǎn)局和國(guó)家外匯管理局深圳市分局日前聯(lián)合發(fā)文，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在深圳買房作出規(guī)范。在此之前不久，19家中資銀行和10家外資銀行因違規(guī)操作，讓境外投機(jī)性資金通過(guò)假外貿(mào)形式流入房產(chǎn)和股市，而受到了國(guó)家外匯管理局的處罰。以上的事實(shí)表明，大量境外資金正在規(guī)避2006年政府“171號(hào)文”(即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》)的規(guī)定，進(jìn)入內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
從政府的統(tǒng)計(jì)報(bào)表來(lái)看，2006年內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資達(dá)到394億元，盡管利用外資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重僅為1.46%，但其增幅則達(dá)到53%。2007年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量為12143億元，其中利用外資為222億元，同比增長(zhǎng)89.9%。也就是說(shuō)，從資金流入的正式渠道來(lái)看，盡管利用外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)的資金所占的比重一直處于較低水平上，但是其快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。這里既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的動(dòng)機(jī)，也有外國(guó)企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利的虎視眈眈。
同時(shí)，在外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正式的渠道之外，眾多實(shí)力雄厚的國(guó)外資金都在采取種種不同的方法，迂回進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。新加坡凱旗納投資中心資深投資分析師喬治·麥迪遜研究表明，摩根斯坦利、高盛等頂級(jí)跨國(guó)投資公司紛紛進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)此，相關(guān)的職能部門(mén)應(yīng)該保持足夠的警惕。
最近，內(nèi)地一些大城市(如深圳)的房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)快速飆升，這種飆升并非居民住房需求短期爆發(fā)所導(dǎo)致，而往往是外國(guó)投資者先行，內(nèi)地投資者隨后炒作之結(jié)果。有香港媒體報(bào)道，目前以港人為主的境外人士在深圳購(gòu)房比例已由去年的11%上升至25%，甚至在近期的成交量中，港人買房已經(jīng)占到一半以上。據(jù)報(bào)道，近年來(lái)香港人在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買住房280萬(wàn)套。這樣的數(shù)量對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可能算不了什么，但是如果這些購(gòu)買力大部分放在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購(gòu)房，要推高深圳的房?jī)r(jià)并不困難。
在這樣的背景下，有關(guān)部門(mén)才會(huì)聯(lián)合發(fā)文，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在深圳買房作出規(guī)范。深圳市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)新聞發(fā)言人也表示，港人在深購(gòu)房比例一直保持在8%上下。但實(shí)際上，在市場(chǎng)投機(jī)氣氛日漸濃重之時(shí)，想通過(guò)房地產(chǎn)的商業(yè)存在原則及外國(guó)居民的居住原則來(lái)進(jìn)行遏制，能夠起到的作用十分有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是由投資者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期決定的，在這種情況下，不要說(shuō)有7%的境外投資者進(jìn)入市場(chǎng)(他們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期比內(nèi)地投資者要高)，就是比這個(gè)比重還低，市場(chǎng)價(jià)格也完全可以因這些投資者對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)高預(yù)期而快速推高。
正如麥迪遜分析的那樣，無(wú)論是國(guó)外的頂級(jí)跨國(guó)投資公司，還是境外的個(gè)人投資者，他們進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其核心是謀求在短期內(nèi)(2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦前夕)能夠?qū)崿F(xiàn)高額的投資回報(bào)率。這是一種典型的投機(jī)心態(tài)，是把樓市當(dāng)股市來(lái)炒，這樣做可能導(dǎo)致的深層危機(jī)是：一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤(pán)也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內(nèi)地后來(lái)居上的房產(chǎn)價(jià)格飆升局面，更加不利于調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。此外，這些外國(guó)資金還會(huì)想方設(shè)法進(jìn)入中國(guó)的股市及匯市。這樣，外資不僅能夠通過(guò)樓市、股市、基金等便利牟取暴利，同時(shí)也希冀從人民幣升值過(guò)程中牟取巨額利潤(rùn)，一旦得手，就會(huì)從包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)內(nèi)迅速撤出，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大傷害。這就是1997年亞洲金融危機(jī)的真實(shí)寫(xiě)照！
因此，面對(duì)最近內(nèi)地不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升的態(tài)勢(shì)，僅僅通過(guò)外國(guó)投資者的商業(yè)存在原則和居住性原則來(lái)遏制已經(jīng)不夠了。政府應(yīng)該對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨給予明確的定位：內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是內(nèi)地居民住房消費(fèi)的市場(chǎng)而不是投資市場(chǎng)。其實(shí)，外管局的171號(hào)文件早就對(duì)境外投資者投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)已有詳細(xì)的規(guī)定，現(xiàn)在我們要做的就是嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定，遏制境外投機(jī)資金進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)和其他，以保障公民的基本權(quán)利，更要保障國(guó)家利益不受到侵犯。 (易憲容)
