整整3年了，人們眼見政府出臺一系列抑制房價快速上漲的政策，可房價不僅沒有如大多數人預想的那樣下跌，反而還有不小的升幅。可否換換腦子，試著借助資本市場推個創新金融產品，以實現穩定房價的目的呢？我在本欄提個“開放式房地產基金”的構想。

　　別誤會，“開放式房地產基金”不是香港的領匯基金。前者

　　是可申購可贖回的開放式基金，后者則是享受固定房地產租金收益的信托產品。所謂可申購，就是開發商可以用已經建成的房地產來申購基金份額，經基金管理公司按照公開標準來評估之后，折算成相當于昨天基金收盤價的一定數量的基金份額。申購過程要打一定折扣，并將之納入基金管理公司的收入。開發商獲得這些份額之后，就可以在公開市場上拋售，獲利了結。所謂可贖回是指投資人在購買了該基金的份額之后，也可以向基金公司申請贖回相當于昨天收盤價的實物房產。基金公司事先將已經持有的房地產物業的明細公布于眾，就如同股票型基金定期公布持倉明細一樣。贖回也要接受一個折扣，同樣計入基金管理公司的收入。

　　基金管理公司負責維護這些物業，聘請專業機構評估、出租和維護。在這里，基金公司事實上就是房地產做市商。我以為，創設這樣的基金，好處有很多：

　　首先，房地產開發企業可以獲得融資，在建工程達到預售條件之后，就可以掛牌創設基金的認購權證，允許購買的投資人在一定期限之后購買房產。出售權證的收入可以用來給企業融資。開發商還可以避免了由于預售價格低而造成的損失，可以回購注銷權證。與此同時，開發商和銀行的風險都降低了，他們可以通過創設權證來對再建工程套期保值。銀行可以根據該基金認沽權證的當前價格來確定發放房地產開放貸款的利率。銀行可以根據市場決定貸款利率，不僅銀行獲得了高收益，還壓縮了開發商的利潤空間。銀行還可以購買認沽權證來對沖自己手中的房地產開發貸款的風險。

　　其次，普通投資人可以分享房地產價格上漲的收益。許多人現在買不起整套的房子，但是他們可以通過購買基金而獲取房價上漲的收益，一定程度上彌補了沒有買房的損失。對于那些持有寫字樓基金的投資人，還可以享受定期的租金收益。而且，該基金可以隨時贖回實物，房產畢竟是實在的。

　　其三，基金公司可以根據物業的不同性質，發起設立各種房地產基金：寫字樓、高檔住宅、中低價住宅，以便開發商用相應等級的房產來申購基金。每套公寓都對應固定的基金份額，空置樓房的物業管理費用由基金公司支付。炒基金的投資人不再需要關心物業管理和出租收益的問題。

　　其四，開放式的設計使得游資無從炒作，因為抬高價格的結果是更多開發商會用實物來申購基金，幾乎比現在的券商創設認沽權證還要容易。只要在資本市場上，有比該基金收益率更高，分紅率更好的投資品種，房產基金就不會大幅度上漲。同時，房產基金的在證券交易所的公開交易也給本地區的房產商和購房者提供了指標性的參照價格。使得那些職業炒樓的游資無法大幅度偏離這個基金的價格去抬高某處房產。

　　當然，現在發起這樣的基金現在還有許多障礙，還只能停留在我的“暢想”之中。這些障礙包括：個人炒股免征所得稅，而炒房需要繳稅。而且，炒房可以按揭貸款，而現在股票和基金尚未允許融資。如果能夠豁免炒房產基金的資本利得稅，同時允許券商向炒作房產基金的投資人提供相當于按揭貸款比例的融資，這些主要障礙可以消除。除此之外，啟動基金所需要的房產規模，申購基金的新房如何評估，也是必須解決的技術問題。

　　不過，創新從來就是資本市場發展的源動力，創新這樣一個新品種，樓市和股市從此在資本市場上合而為一，不僅可以解決各方關切的現實問題，還能為當前火爆的資本市場增加優質資產證券化的供應量。從這樣的大思路出發，對這些技術難題，我們可以找到化解之道。 (周洛華)