開發商操縱房價只漲不跌

　　“現如今是晚賣一天，就能多賺錢。”一位北京地產業界的權威人士近日向記者透露，北京奧運村北部的某在售項目，便是在已經取得預售許可證的情況下，對個別樓棟“封樓禁售”。目前，該項目的售價已經高達18000元左右。據記者掌握的情況，這種情況在北京并不罕見。一位業內人士告訴記者，在當前的市場環境下，開發商的惜售更多的是對奧運會下賭注，“共同的預期是，房價還會繼續漲。所以，誰捂到最后，誰受益最多。”

　　“國家的行政調控手段看似嚴厲卻存在明顯漏洞。”有房地產開發商曾向記者坦言，新規定與此前樓盤定價方式相比并沒有根本性的變化，只是在定價的過程和手續上變得稍微繁瑣一點而已，在如何定價、如何調整浮動幅度上仍是開發商說了算。盡管不少開發商否認“囤房”，但事實上，開發商慣用“銷控”手段，有意無意之中制造出“房荒”假象。用他們自己的話說：“房子不賣不行，賣得快也不行，因為這樣就賣不出價了。”

　　此外，樓盤內部炒作的情況也已經出現。位于北京朝陽路的某新樓盤，就以“關系房”的方式通過內部炒作獲利，一位熟知內情的媒體同行告訴記者，項目開盤前由管理層首先選好房號，交納五萬元定金。待項目銷售三個月后，管理層必須交其所選房屋的首付款，但并不進行網上登記。及至銷售到達90%時，這些房號被放出銷售，溢價部分的利益由管理層自己享受。在這樣的內部炒作之下，該樓盤已經成為北京近期銷售單價上漲較快的樓盤之一。

　　北京原本4、5月份出現的供給高峰演變成可怕的“樓荒”。記者在采訪中了解到，在北京，5月份前后，商品住宅原本應該大面積放量，全年新增住宅供應量的漲幅可能高達50%。然而，原本5月份就該正式銷售的51個項目至今仍有近20個沒有開盤。開發商故意拖延辦理預售許可證，使得開盤時間一拖再拖。捂盤惜售是開發商最常用的抬高房價賺取更高利潤的手段。雖然為此要多承擔財務和金融成本，但只要日后收益大于風險成本，開發商就愿意承擔這種風險。

　　成交量疲軟狀態持續加強

　　“現在房價太高了，限價商品房即將入市，我還是等等吧。商品房實在太貴了，買不起。”來京工作三年多的楊先生面對持續高漲的房價無奈地說。和楊先生觀望的態度相同，接受記者采訪的多數消費者也都表示要觀望一段時間。在觀望態度的影響下，記者發現，京城樓市成交量呈現出持續疲軟狀態。

　　據北京房產中介“信一天不動產”統計顯示，今年以來北京商品房成交量驟降。1至5月份，商品住宅成交量較去年同期下降近一倍，每年交易量最活躍的4月份也比去年同期交易量下滑43.5%。其中，五一黃金周，期房網上住宅簽約為889套，比去年的1170套下降了24%。

　　與此同時，根據北京房地產交易管理網公布的統計數據顯示，5月北京住宅期房網上日均簽約量為309套，與上月相比減少45套，比去年同期更是大幅降低35%。這顯示出北京住宅銷售疲軟的狀態仍未緩解。

　　為何一向是“剛性”需求的京城商品房成交量會呈現出如此低迷的狀態呢？北京房產中介信一天市場部董學易接受記者采訪時說，不斷上揚的房價是阻擋樓市銷量的最大障礙。目前，從分環路住宅期房均價來看，四環以內，商品房均價已達到15121元/平方米，四環至五環路均價達到10616元/平方米。面對如此高的房價，很多購房者心有余而力不足，只能望房興+嘆了。

　　而開發商的捂盤惜售更使得成交量“雪上加霜”。董學易說，目前在商品房市場不景氣的情況下，很多開發商紛紛選擇捂盤惜售。其目的就是要在聚集了一定的人氣以后再開盤上市，總希望待到樓市的最高點再將房屋售出，達到利益最大化。開發商的這一舉動，也使得在4至5月份進入市場的樓盤急劇減少，進而影響到了商品房的交易數量。

　　他告訴記者，5月份預計將有51個項目入市，其中純新盤項目入市22個，占5月開盤總數的43.1%，其余為老項目后期。而實際上，5月份開盤上市的只有21個項目，其中實際開盤項目只有七個，占開盤總數的30%。

　　對此，中大恒基不動產營銷中心總經理趙晨明認為，在國家重調的背景下，房價是否完全由供需來掌握已經要打上問號了。決定房價因素的不僅有市場的實際供需，還有國家政策的引導，更有開發商與政策的博弈、購房群體在過程中的思想斗爭后的選擇等等，多種因素都在決定著房價的走向。

　　趙晨明說，2007年對北京來說是個最特殊的時期，調控步步緊逼，奧運會也日益臨近，不管是開發商，還是購房者，從心理上對北京今年甚至明年的房產市場走向都極為看好。但因去年“9070”政策的影響，今年以來的供給持續不足，加劇了供需矛盾，造成了房價高漲的事實。而過高的房價超出了普通購房人的消費能力造成了觀望，資本市場的走熱分流了大量游資，部分投資、投機型客戶將資金暫時抽離了樓市，使得今年以來出現連續幾個月銷售持續下降的現象。

　　銷量下滑難抑房價上漲

　　盡管京城樓市的成交量在大幅萎縮，但房價卻沒有受到影響，仍然一路高歌猛進。如今，北京的樓市正在呈現出一種前所未有的局面，以往同向增長的銷量和價格兩項指標如今反向而行。

　　根據國家發展和改革委員會、國家統計局近日公布的調查顯示，今年一季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.0%，其中北京以9.8%的漲幅位居前列。延續了一季度上漲趨勢，4、5月份北京房價繼續以兩位數的上漲幅度領跑，漲幅分別高達10.7%、10.3%。

　　為何銷量下滑還難抑房價上漲呢？究竟是哪些因素在支撐北京房價持續上漲？北京房產中介鏈家地產副總經理金育松認為，一方面，2006年北京的經濟運行良好，經濟增長勢頭強勁，2007年將繼續保持較快的經濟增長，在此良好基本面的支持下，消費者的住房需求依然旺盛，這對于房價的上漲是有力的支撐；另一方面，2007年北京的住宅供應在2000萬平方米左右，與2006年的供應基本持平甚至會略有下降，而住房的剛性需求和潛在需求依然旺盛，供不應求的緊張局面并不可能根本扭轉，這樣，房價必然會繼續上漲。

　　此外，奧運效應在2007年更加明顯。借助奧運概念所產生的巨大經濟效應在2007年必然會得到最為有效的體現，也是許多人進入北京，尋求更好奧運經濟效益的最后一年，這樣就會派生出大量的住房需求，而這對于房價的提升又具有極大的推動作用。

　　對于這種說法，一位不愿透露姓名的房地產開發商表示贊同。他說，近年來北京購房需求持續增長，這包括每年進京人才數十萬；北京正在積極推進舊城改造，涉及的人群需要有新的房產保障居住；全國各地的有錢人以及外國人來京置辦房產；北京市民的住房消費水平、消費結構也在升級。“正是基于這些強大的住房需求，必然帶動未來的房價繼續上漲。”這位房地產開發商說。

　　與此同時，房地產開發商的捂盤惜售行為也是抬高房價的一個重要原因。

　　有專家認為，之所以現在房價依然沒有降下來，部分地區反而繼續上漲，主要是以下幾方面的原因造成的。首先，缺乏成熟的市場經濟調控經驗。我國實行市場經濟到現在才十幾年，房地產作為新的行業，嚴格來說我們沒有調控經驗，由于采取措施不對路，達不到預期效果；其次，我們的住房社會保障制度尚不完善、不健全。盡管政府加大了經濟適用房、限價商品房等的供給力度，但相對于過多的需求而言仍是“杯水車薪”；再次，房地產統計數據和口徑不夠準確，透明度有待進一步提高。(洛濤 李佳鵬)