匯豐與萬(wàn)事達(dá)卡國(guó)際就北京、上海及廣州富裕人群進(jìn)行合作研究并于近日發(fā)布報(bào)告稱，在上述3個(gè)城市中, 年收入逾2.5萬(wàn)美元的富裕家庭在2005年估計(jì)有113萬(wàn)戶, 預(yù)計(jì)2015年會(huì)增至超過(guò)390萬(wàn)戶。
研究結(jié)果表明，上海富戶將由2005年60.73萬(wàn)戶增至210萬(wàn)戶，消費(fèi)也將由2005年的37億美元升至294億美元。
業(yè)內(nèi)人士分析，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力增長(zhǎng)，匯豐與萬(wàn)事達(dá)的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，存在極大的實(shí)現(xiàn)可能。而隨著上海市民收入的進(jìn)一步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)支出也水漲船高，不但會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，更會(huì)影響上海樓市未來(lái)的消費(fèi)趨勢(shì)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
200萬(wàn)住宅或成主流
大部分行業(yè)人士認(rèn)為，匯豐與萬(wàn)事達(dá)的上述預(yù)測(cè)，將支撐本來(lái)就已經(jīng)很高的上海房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
易居地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)助理?xiàng)罴t旭認(rèn)為，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走高，是必然趨勢(shì)。其中，人均可支配收入的持續(xù)走稿及大批中產(chǎn)家庭的誕生是最主要的支撐因素。按目前的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)，每年的增幅應(yīng)該在5%左右，再根據(jù)8:1的房?jī)r(jià)收入比，即可以預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)。
目前的房產(chǎn)消費(fèi)主流是總價(jià)60-100萬(wàn)元價(jià)位段的住宅產(chǎn)品，而中環(huán)內(nèi)的新房?jī)r(jià)格都已經(jīng)接近或超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。假設(shè)房屋總價(jià)以年均5%幅度的漲幅，2015年的中環(huán)附近的房?jī)r(jià)至少將達(dá)到1.55萬(wàn)元/平方米。
如果以8：1的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，由于至2015年，上海年收入超過(guò)2.5萬(wàn)美元的戶數(shù)將達(dá)到210萬(wàn)戶，可以預(yù)計(jì)160萬(wàn)總價(jià)的住宅將成為上海房地產(chǎn)消費(fèi)主流。
而更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年的主流產(chǎn)品，應(yīng)該是總價(jià)200萬(wàn)左右的住宅。
中高端物業(yè)需求將釋放
“隨著上海市民未來(lái)消費(fèi)能力的進(jìn)一步提升，中高端物業(yè)的消費(fèi)需求將被釋放。”中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陳寧認(rèn)為，上海市民的住房消費(fèi)將面臨不斷改善的進(jìn)程。
陳寧表示，即便是目前的中低收入家庭，也有可能因?yàn)槭杖氲拇蠓嵘ぐl(fā)購(gòu)買高檔物業(yè)的需求。居民收入的不斷增加也會(huì)進(jìn)一步刺激租賃市場(chǎng)的房屋租賃需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)居住需求更為旺盛。
但他認(rèn)為，這個(gè)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，應(yīng)當(dāng)是逐步和緩慢的。并且，盡管市民對(duì)中高端物業(yè)的需求將逐漸旺盛，但是中低端物業(yè)市場(chǎng)仍然會(huì)存在。中低檔房屋市場(chǎng)，可能比目前略有減小，但絕對(duì)不會(huì)喪失。因?yàn)椋还茉谑裁磿r(shí)候都會(huì)有中低收入群體存在。
行業(yè)外人士不“看漲”
盡管業(yè)內(nèi)人士大多因?yàn)閰R豐和萬(wàn)事達(dá)的報(bào)告而“看漲”未來(lái)上海樓市。但上述觀點(diǎn)并不被行業(yè)外人群所認(rèn)同。
向來(lái)看空樓價(jià)的黃祖斌認(rèn)為，高收入人群早已經(jīng)購(gòu)買了房地產(chǎn)，沒(méi)有再購(gòu)房的剛性需求。同時(shí)，上海樓市也將逐步恢復(fù)理性，隨著未來(lái)房?jī)r(jià)的可能下調(diào)，人們將不會(huì)再迷信“購(gòu)房保值”的說(shuō)法。特別是目前租售比太過(guò)懸殊。投資客不是因?yàn)榉课莸淖馐郾群侠碣?gòu)房,而是因?yàn)轭A(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)大漲而買房。隨著這種預(yù)期破滅,房子的功能只能出租收取租金。
雖然，隨著市民收入的增長(zhǎng)，租金支付能力及房屋租賃的檔次、價(jià)格都將有所提升，但提升幅度不會(huì)很大。租售比因此短期內(nèi)仍然存在較大距離。
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調(diào)查：65%內(nèi)地富裕階層認(rèn)為房產(chǎn)投資最受歡迎
匯豐銀行與萬(wàn)事達(dá)卡國(guó)際日前發(fā)表了一份有關(guān)內(nèi)地富裕人士的調(diào)查表示，2005年北京、上海及廣州的年收入逾2.5萬(wàn)美元的富裕家庭達(dá)113萬(wàn)戶，預(yù)期到2015年將增至超過(guò)390萬(wàn)戶；而非生活必需的消費(fèi)額則由2005年的69億美元，急升至2015年的549億美元；受訪者全部已擁有個(gè)人房地產(chǎn)，并有65%及26%的分別擁有2項(xiàng)及3項(xiàng)房地產(chǎn)，其中有65%的受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)是最受歡迎的投資，認(rèn)為內(nèi)地股票及人民幣定期存款受歡迎的分別占35%及34%。(楊羚強(qiáng))
