“北京樓市成交量下降是因為供應量也在減少。”這是目前業界比較流行的一種說法。但5月8日，北京市建委公布的數據說明，今年五一期間，北京樓市成交量暴跌是建立在供應量增長的基礎上的：

　　今年4月份北京市商品房預售登記套數為12894套，比3月份上升18.2%；登記面積為172萬平方米，比3月份上升20.7%。其中商品住宅預售套數為10346套，登記面積為132萬平方米，也比3月份大幅上升。在個盤預售許可的數量上，4月份達47個項目，也比3月份增加27個，上升74.1%。

　　而北京價位偏高的現房成交量卻跌至低谷，約100套左右，是2001年以來五一期間最低的。建立在供應量增長基礎上的如此低量成交不禁使人們產生了對高燒不退的北京房價下降的期待——北京房價是否將出現拐點？近日，中國經濟時報記者為此采訪了北京合作建房的倡導者于凌罡。

　　2008年末北京房價現拐點？

　　中國經濟時報：我們想知道，作為一個合作建房的著名倡導者，你對北京房價的預測分析是怎樣的？你認為北京房價何時出現拐點？

　　于凌罡：北京的房價漲瘋了。2007年一季度，朝陽區期房均價每平米14564元。而北京住房的空置成災，僅朝陽區就空置88.2萬平米，這還是公開的數字。北京樓市的泡沫要破了！連五一前夕發表的中國社科院《2007年房地產藍皮書》都承認房價房租比超過270。2007年北京商品房銷售將呈現“明顯虛漲”，即價格快漲，成交銳減！

　　大家都知道，2008年末，北京必將經歷房價拐點，只是信不信而已。北京房價回落，必然在2010年前后的兩年內開始并完成。

　　北京房價預計應為(已考慮通貨膨脹因素)：

　　2007年：均價10000上下浮動 3%，但有價無市，市場出現僵持局面。

　　2008年：均價9300上下浮動3%，開始明顯回落，出現二手房增量。

　　2009年：均價8300上下浮動3%，郊居化比例增加，拉低平均價格。

　　2010年：均價7500上下浮動3%，郊居化達到拐點，超過50%，房價明顯回落。

　　2011年：均價6800，上下浮動3%，郊居化和新城效應體現，房價回歸理性。

　　北京實際樓面成本每平米不到5390元

　　中國經濟時報：你做出上述預測依據的是什么？

　　于凌罡：其中重要的一條是，房地產行業的成本，還完全有下降的空間和可能。住房雖是特殊商品，卻離不開商品的一般規律：成本、供需、革新。決定房子價值的，絕對不永遠僅僅是地段。

　　先談談我對房地產開發成本的分析：

　　一個房地產開發項目，其成本基本歸為以下五大類：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費成本。

　　在分析這些成本之前，要說一下什么叫“樓面成本”。樓面，是指新開發項目地面以上準建面積的單位成本。無論項目蓋幾層，都不能再降低或增加這個成本。

　　土地成本由兩部分組成：

　　⒈土地出讓金：2006年北京平均樓面出讓成本僅903.8元。

　　⒉拆遷成本：2006年北京平均樓面拆遷成本僅1970元。

　　建安成本由三部分組成：

　　⒈市政成本：正常情況下，樓面市政成本不超過250元。

　　⒉建安成本：按照總建筑面積估算，達到毛坯房標準的高層建筑平均成本，不超過每平米1300元，但由于有大約17%的建筑面積在地下，即總建筑面積1萬平米的項目，建安成本應不到1300萬元，但只有8000平米在地面以上，樓面成本＝1300萬÷８300平米＝1566.2元。如果是無地下室的六層無電梯板樓，則毛坯樓面成本不到1200元。

　　⒊節能成本：即便按照節能80%的德國2002年標準，全面采用“太陽能、中央新風、地板換能、地源熱泵和先進保溫隔音技術”，樓面成本也可以控制在300元以內。而由于建成以后，每年可以節約采暖費、空調費、熱水費約每平米50元，且可以獲得國家政策支持，所以，事實上，節能成本在全壽命范疇完全可以忽略不計。

　　管理成本：由企業直接成本和外聘機構成本組成。目前的趨勢是，企業直接成本逐漸降低，外包和外聘的現象越來越普遍，從項目的策劃、銷售、宣傳到管理，都將以外包為主，管理成本通常占項目總成本的5%，每平米250元以內。

　　利息成本：由于開發企業自身的資金有限，所以，通過貸款等融資渠道得到資金，是一種必然。由于國家規定自有資金比例最少達到35%，實際操作中，北京甚至不能低于50%。所以，按照兩年估算，項目利息總成本不應超過項目總投資的7%，也就是通常不超過350元。

　　稅費成本：房地產企業偷逃稅款犯罪，是一種全面和普遍的現象。但營業稅等基本稅種由于與客戶合同、按揭有關，所以很難規避；只是個人所得稅、企業所得稅和土地增值稅，容易被偷逃。在企業所得稅除外的前提下，正常的納稅成本通常為每個項目總投資的8%，通常為每平米400元。

　　綜上，如果一個企業按2006年的平均成本在北京開發項目，其成本約為：

　　樓面土地成本(903.8＋1970)＝ 2873.8元＋樓面建安成本(250＋1566.2 ＋ 300)＝2116.2元＋樓面管理成本250元 ＋樓面利息成本350元＋樓面稅費成本 400元

　　合計樓面成本上限應為每平米5990元。但在實際銷售中，配套銷售收入最少占10%，也就是實際樓面成本不到5390元。

　　僅從成本角度來看，即便參照2006年的銷售均價8792元，北京房地產行業的項目回報率依舊高達63%＝(8792-5390)÷５390。所以，房價完全有下降的空間和可能。

　　郊居化和限價房劇增將使房價回落

　　中國經濟時報：看來，你確實是一個建房專家了，如果購房者都像你一樣算得這樣清楚，還會追漲不止、盲目投資嗎？

　　于凌罡：我希望大家都認清楚，開發建房的成本并不高，而開發商的利潤卻這么高，我們為什么一定要被“宰”得這樣狠呢？這就是我執著于老百姓合作建房的重要原因。

　　我相信，郊居化和北京房價回歸，已經是一種擋不住的必然。

　　從供應方面看，2008年以后，北京的郊居化進程會加速，住房供應將逐漸以新城為主，所以，占比例最高(1970元，32.89%)的拆遷成本將迅速回落，同時，開發企業的資金壓力將逐漸減輕(最近連續幾年都在收緊)。

　　在2009年到2011年，新城房屋供應占總量的比例將越來越大，預計為：2009年20%、2010年25%、2011年35%，2011年之后，住在新城將成為趨勢。

　　隨著郊區住房供應所占比例的增加，北京總成交面積中，低房價商品房所占比例將越來越高；而且到2008年，均價7000元／平方米以內、占總供應10%的限價房供應，將顯示威力。限價房和郊區住房所占比例的增加，將給平均房價帶來不可忽視的影響。所以北京的住房銷售均價，在2008年后會有明顯的回落。

　　現在關鍵是政府怎么做，特別是新城建設，要改變現在不合理的期房預售制度，通過合理的房價讓老百姓自愿去還月供，并且把50%的新城配套收益交給政府。這才是可持續發展的道路。

　　中國經濟時報：看來，你對房價的下降和老百姓住房問題的解決是有信心的。

　　于凌罡：是的。對于房價，我們應該冷靜對待，并接受客觀存在的事實。要相信一點：政府和官員不是等同的，政府的利益始終在被損害。所以，政府一定會有一天站到老百姓的一邊，打擊那些犯罪分子。偷逃稅款、野蠻拆遷、擅改規劃、虛假銷售、違規騙貸，都不會有好下場。

　　隨著市場經濟的發展，北京的房價收入比，一定會逐漸接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的價格，將回歸到北京市平均工資的10倍。讓雙職工家庭，可以用五年的收入輕松購買到一套屬于自己的住宅。(謝光飛）