中國(guó)社科院專家在近日發(fā)布的“房地產(chǎn)藍(lán)皮書”中提出，今年房?jī)r(jià)漲幅將在5%以下。業(yè)內(nèi)人士指出，偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對(duì)滯后，使房?jī)r(jià)上升成為必然。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，基本住房需求、改善性住房需求和被動(dòng)需求的疊加，形成了不可遏制的剛性需求，成為房?jī)r(jià)上漲的基本動(dòng)因，而且住房總體上供不應(yīng)求將是我國(guó)今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的主要矛盾。

　　專家提出，遏制房?jī)r(jià)上漲需改變目前單方面調(diào)控供給的政策，從引導(dǎo)居民住房需求和改善住房保障體系入手，通過(guò)改變住房結(jié)構(gòu)、增加有效供給、建設(shè)廉租房體系等調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　控供給反推高房?jī)r(jià)

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原會(huì)長(zhǎng)楊慎認(rèn)為，由于采取措施不對(duì)路達(dá)不到預(yù)期的效果，“我們還缺乏成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)”。 比如為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，緊縮貨幣、嚴(yán)控土地、增加稅收“三大法寶”已經(jīng)齊出，但實(shí)踐中，這三種措施的結(jié)果卻使得房?jī)r(jià)增加。信貸減少，資金成本提高；土地實(shí)行嚴(yán)格的招拍掛，不準(zhǔn)劃撥土地，使土地平均價(jià)格上漲；增加稅收，又通過(guò)賣方轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者。所以，主觀上為降低房?jī)r(jià)，客觀上卻是越調(diào)越高。

　　中國(guó)社科院金融所副所長(zhǎng)王國(guó)剛以按揭貸款為例談道，按揭貸款在發(fā)達(dá)國(guó)家是銀行的主要資產(chǎn)，但我國(guó)對(duì)發(fā)展這種最優(yōu)良銀行資產(chǎn)，“卻覺(jué)得太多，甚至要打下去”。這對(duì)整個(gè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，防范銀行風(fēng)險(xiǎn)等極為不利，在這樣的政策條件下，由于需求過(guò)于旺盛，購(gòu)房者全額購(gòu)買住房的比重在快速上升。

　　北京市國(guó)土資源局研究室主任孫惠林證實(shí)，在北京市購(gòu)買新建商品房的人中將近40%都是一次性付款，導(dǎo)致金融調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)作用并不大。

　　調(diào)控把握供需兩條線

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，單純控制供給的調(diào)控政策已難以適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的需要，而應(yīng)該采取“增加住宅有效供給、引導(dǎo)居民住房需求、建設(shè)保障性住房體系”等措施調(diào)控節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國(guó)提出，應(yīng)增加住宅有效供給。他認(rèn)為，首先需要增加土地供應(yīng)，如何在不突破建設(shè)用地總規(guī)模的前提下增加土地供應(yīng)成為關(guān)鍵。解決這類問(wèn)題，可以通過(guò)改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，主要是提高工業(yè)用地(包括各類開(kāi)發(fā)區(qū))的集約利用程度，特別是制定配套政策，尤其是激勵(lì)政策，順應(yīng)城市化進(jìn)程，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，在改善農(nóng)村居住和生活條件的同時(shí)，逐步調(diào)整農(nóng)村人均建設(shè)用地過(guò)大的問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)專家還認(rèn)為，前幾年住房結(jié)構(gòu)導(dǎo)向上確實(shí)有錯(cuò)誤，大量推行的都是130—150平方米的大面積住房，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整很有必要。另外，改變居民自住性購(gòu)房需求中“能買房就不租房”、“能買大房就不買小房”的觀念也很重要，應(yīng)該宣傳：不同層次的消費(fèi)理念應(yīng)該有所調(diào)整，宜租者租，易購(gòu)者購(gòu)。

　　而解決部分投機(jī)者或投資者“囤積”部分住房，造成資源浪費(fèi)的問(wèn)題，最終有賴于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，同時(shí)，可適時(shí)出臺(tái)針對(duì)空置房屋的住房保有稅，增加閑置住房的持有成本。

　　楊慎認(rèn)為，應(yīng)大力發(fā)展以貨幣直補(bǔ)為主的廉租房制度，通過(guò)貨幣直接補(bǔ)貼提高沒(méi)有享受廉租房者的購(gòu)房能力。另有專家表示，還可以通過(guò)對(duì)大戶型的商品住房采用高稅收，并結(jié)合適當(dāng)?shù)南拗频拇胧﹣?lái)引導(dǎo)，通過(guò)有錢人交高的稅、高的地價(jià)，并把這部分資金反哺到中低收入者的廉租房建設(shè)上。

　　業(yè)內(nèi)專家說(shuō)，目前，房地產(chǎn)存在的制度性的壟斷應(yīng)引起關(guān)注。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可制度可以規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，提供一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍。但這種制度已成為市場(chǎng)壟斷的門檻。目前，所有的土地必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之后才能進(jìn)入普通的消費(fèi)者手上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一個(gè)特許經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云建議，應(yīng)逐步放開(kāi)合作建房。他說(shuō)，這種合作建房，在世界上絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)都有，而且比例很高。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對(duì)滯后，使房?jī)r(jià)上升成為必然。(周明)