嘉賓：于丹丹上海易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理
今年一季度，70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅均在6.0%上下波動，部分中心城市房價偏高且上漲較快。針對宏觀調(diào)控政策之下部分城市房價繼續(xù)上漲、成交量卻下跌的“空漲”和成交結(jié)構(gòu)調(diào)整的“虛跌”怪象，這一期的“上證第一演播室”嘉賓與網(wǎng)友們就此話題展開討論。
穗：市場接受能力決定價格合理性
主持人：今年一季度的各個主要城市房價走勢，頗為令人“不放心”。如廣州房價雖然有數(shù)據(jù)顯示下降，但也有人提出只是“虛跌”而已，因?yàn)樵S多新推樓盤的價格仍然高位，您覺得應(yīng)該如何解釋？
于丹丹：一個市場的房價會否產(chǎn)生下降，我認(rèn)為應(yīng)該是由供求關(guān)系來衡量。如果廣州的樓盤價格排出來之后，能夠得到市場認(rèn)可，那就意味著需求仍然存在，價格下降的可能性就不大了。換句話說，如果需求的確存在，那就說明這個市場還是處于理性的狀態(tài)下。此外，廣州和中國香港地區(qū)比較接近，因此受到輻射影響程度也大，整體需求表現(xiàn)非常強(qiáng)勁。在這種基礎(chǔ)上，說房價一定會降下來未免過于片面了。我認(rèn)為，廣州如果在下個月再出現(xiàn)微漲也不用太擔(dān)心，只是土地供應(yīng)一旦實(shí)現(xiàn)了，房價仍會回調(diào)，這是一個很正常的市場周期反應(yīng)。
京：補(bǔ)給性供應(yīng)導(dǎo)致上漲
主持人：除了廣州之外，北京的房價表現(xiàn)堅挺。在相關(guān)數(shù)據(jù)報告中，北京新建商品住宅在一季度以9.9%的同比漲幅再次被名點(diǎn)。然而，另一說法卻是，北京的商品交易量卻在萎縮。這種“空漲”的形勢更令人擔(dān)憂，您對此怎么看？
于丹丹：北京的供給相對比較單一，與上海相比，產(chǎn)品沒有那么細(xì)分化。上海的市場需求很多元化，每一個細(xì)分市場都可以通過自己的供求來決定市場價格。但北京不是，因此在發(fā)展過程中會有一些產(chǎn)品形態(tài)的變化，在這種對接的時間段里很容易有一部分產(chǎn)品出現(xiàn)緊俏短缺，尤其是很高端的住宅，如精品之類的。反映到市場上，就會覺得房價過高，但交易量卻又不是持續(xù)上漲，所以會出現(xiàn)數(shù)字“亂相”。但通過市場供求平衡之后，最終會平穩(wěn)下來。
現(xiàn)在這種漲幅實(shí)際上是被一些高檔房拉動產(chǎn)生的，話說回來，比較低端的大部分經(jīng)濟(jì)群體卻并沒有得到很好的眷顧。如北京的經(jīng)濟(jì)適用房就沒有很好地落實(shí)到位，如果能夠更規(guī)范地去執(zhí)行政府一些好的初衷，保障中低收入人群的利益需求，落實(shí)到市場“底座”上，對于整體房價的均價應(yīng)該能夠呈現(xiàn)出來較為明顯的影響力。
滬：中低價房為市場“基座”
主持人：還有就是上海，與前兩個月相比，上海在3月份的房價同比漲幅有所放大，業(yè)內(nèi)開始傳出上海房產(chǎn)市場回暖的判斷聲音，您如何分析這一情況？
于丹丹：我覺得從這個漲幅來看，這種判斷有點(diǎn)言過其實(shí)了。主要還是由于去年是個調(diào)控比較明顯的時期，今年與去年的價格低谷時期相比，同比增長了0.2個百分點(diǎn)，應(yīng)該還不足以得出回暖的結(jié)論。
其實(shí)，我認(rèn)為對于數(shù)據(jù)反映應(yīng)該理性對待。上海的房價主要仍然由中低價房的供給來帶動影響，因此從現(xiàn)在來看還是平穩(wěn)的。而且總體市場價格下降了，但物業(yè)品質(zhì)卻上升了許多，這也是市場的發(fā)展表現(xiàn)。如果每一個層面的需求都可以從市場中找到相應(yīng)物業(yè)的話，應(yīng)該說這個市場是比較平穩(wěn)的。
二三線城市：發(fā)展著重合理性
主持人：除了一線城市之外，二、三線城市的房價走勢也有很多人關(guān)注。隨著眾多開發(fā)商的積極布局，當(dāng)?shù)胤績r也有持續(xù)上漲的情況，二、三線城市的房價發(fā)展將如何？
于丹丹：更多的問題集中在二、三線城市本身。因?yàn)檫@些地區(qū)往往不是根據(jù)自身的實(shí)際狀況出發(fā)，而是看到了房地產(chǎn)在一線大城市發(fā)展過程中所起的作用，以及收益，因此會引發(fā)這些當(dāng)?shù)卣龇慨a(chǎn)的想法，我覺得這是最不可取的。當(dāng)然，不是說所有的二、三線城市都沒有發(fā)展前景，但如果沒有大的題材來改變原來的需求格局，而是單靠改善性經(jīng)濟(jì)去支撐，并不可取。
行業(yè)：整治活動清理房地產(chǎn)市場
主持人：此前，建設(shè)部等八部委掀起了為期一年的房地產(chǎn)市場秩序整治行動，特別是要對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，能不能預(yù)測一下此次整治活動對房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場的影響？能起到穩(wěn)定房價的作用嗎？
于丹丹：實(shí)際上2007年應(yīng)該是政策落實(shí)年，我們之前也提到了，對于政府的調(diào)控措施關(guān)鍵是要看落實(shí)。前面提到的許多問題，實(shí)際上都屬于秩序整治行動的范圍之內(nèi)，還有對預(yù)售階段、三級市場中介環(huán)境的整治等情況，這些都會對房價持續(xù)上漲有抑制作用。我覺得全面的清理行動，會對整體房地產(chǎn)市場起到一個肅清的作用，尤其是對之前二三線城市不規(guī)范的市場環(huán)境，應(yīng)該說對穩(wěn)定房價起到非常大的作用。(唐文祺)
