深度剖析：2011年房價大跌恐怕只是“鏡花水月”(2)

　　高房價與“剛需”無關

　　中國城鎮化發展過程，必然會使越來越多的“進城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場處于供需失衡狀態。而房地產開發商打著“剛需”的口號，一邊謹慎地繼續拿地，一邊以此作為應對政府宏觀調控這只“看得見的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產市場普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預期已經形成，出現房價下跌時停手觀望，卻在房價上漲時追漲購買的“怪”現象。而現行政策調控能否引導公眾回到理性預期狀態，難度似乎極大。

　　12月1日，《證券日報》記者采訪了曾拋出房價下跌20%論的專家之一，中國人民大學經濟學院副院長劉元春。針對所謂的“剛需”，劉元春認為這本身就是一個錯誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對價格進行權衡而后，做出自身效用最大化的滿足后的選擇。劉元春認為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費者的自住型需求。在他看來，商品房的特殊性在于，它可以作為一個耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購買一說，“剛需是一個錯誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認為，所謂“剛需”支持房價理論的提出，“對解決問題是沒有好處的。”

　　那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房價說，翻譯過來就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房價居高不下，自己抬高自己購買商品的價格的說法，豈不怪哉？

　　誰是樓市泡沫幕后推手

　　真正推高房價的，在劉元春看來，是房地產市場的供需失衡的現狀；而深層次的原因還在于制度問題：其中，“供求不平衡的問題還比較嚴重”，供求失衡引致房價上漲。當這一預期形成后，交替作用下房價投資投機行為出現。劉元春還拋出一個疑問，在完全的市場經濟環境下，供需失衡引起套利行為出現本是一種正常現象，某種程度上有助于改變市場供需失衡的狀態。但是，目前投資投機行為已經有引致房地產市場“泡沫化”的風險，原因又何在？

　　在他看來，一是由于我國土地市場上存在著商品房土地供給與工業用地、商業用地存在政策上的不一致。而現如今流動性過剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報不足為奇。

　　業內普遍認為，存在房地產市場的利潤率至少在40%左右。而萬科的王石曾認為，過高的利潤空間往往意味著風險。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們去冒險，包括萬科在內。

　　即使在市場普遍認為政府此輪調控是“超預期”的，而樓市“新政”也力求對開發商資金流進行圍追堵截，但是總會有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預售款被監管？不怕，還有房地產信托和外資幫忙。公開資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權質押、轉讓，或以債權收購方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國際信托發行一只規模高達17.46億的集合信托產品。而有業內人士稱浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態，其經營情形不能稱之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產市場游走，想趁機分一杯羹。